委員長　：それでは、定刻を過ぎたので狛江市まちづくり条例に基づく（仮称）グランドメゾン狛江計画の調整会を開催させていただく。本日は土曜日で、少なくとも意見を述べたい方は発言していただけるように長めの時間を確保している。本日の調整会の流れだが、前回、事業者に提示するようにお願いをしていた計画敷地東側隣地境界線のところの断面図と隣地斜線制限の関係を示した図面をお示しいただき、それから新しい計画建物による冬至の日影の等時間日影図、特に西側と北側の戸建て住宅へ影の落ち方の資料を説明していただき、さらに模型があるので近隣住民に近くで見ていただきたいと思う。その上でこれまで出てきた近隣住民から10何項目かのご要望があると思うので、一つずつ確認をしていくという流れを考えている。事業者には、まず断面図の説明をお願いしたい。

事業者　：前回の調整会でご指摘いただいたＢ棟、Ｃ棟、Ｄ棟の断面図を作成してきた。まずＡ断面としているＢ棟の断面だが、隣地境界から計画建物Ｂ棟の離隔が約10ｍであるので、隣地斜線は10ｍ後退した位置から20ｍ立ち上がり、それから１：1.25の勾配で斜線が上がっていく形になり、Ｂ棟は隣地斜線内に納まっている状況である。それから、Ｂ断面としてＣ棟のエレベーターシャフト部分の断面だが、ここは隣地境界からの離隔がないので隣地斜線の後退もない。また、Ｃ断面としているＣ棟の階段部分の断面も同様である。Ｄ断面としているＣ棟の開放廊下部分の断面である。この部分は隣地境界から離隔を５ｍ確保しているので、５ｍ後退した位置から隣地斜線の立ち上がりが始まっている。そして、Ｅ断面としているＤ棟の断面図もＣ棟と同様の離隔を確保しているので、Ｃ棟と同様な隣地斜線という結果となっている。

委員長　：この内容について質問がある方はお願いしたい。

近隣住民：Ｃ棟の階段がある部分の断面図で隣地斜線制限の位置が後退しているが、なぜ後退できるのか。

事業者　：前回の調整会にて、Ｂ棟、Ｃ棟、Ｄ棟の箇所での断面図を示すよう指摘されたため、それぞれの部位で断面図を作成している。Ｃ棟の階段がある部分は毛各建物の廊下と隣地境界までの距離が約５ｍであるので、５ｍ後退した位置から隣地斜線の立ち上がりが始まっている。

近隣住民：建築基準法上それでよいのか。

委員長　：何年か前に緩和されたので、問題はない。

近隣住民：エレベーターシャフト等が建物から出っ張っているのだが、それでも隣地斜線を後退するのか。

委員長　：その部分は後退しているので、その位置でよい。

近隣住民：狛江セントラルハイツに住んでいる者である。天空率を使ったら斜線規制を緩和できるとあるが、どのようにすれば緩和できるのかわからないので簡単に説明していただきたい。

事業者　：天空率の定義は、隣地境界側から見た空の見える範囲で、斜線適合建築物と計画建物の比較で計画建物の方が空が見える範囲が多い計算結果で適合と判断されるものである。天空率の場合、詳細な図面で説明をしないとわからないと思う。本日は用意していないので難しいと思う。

委員長　：厳密に言うと少し違うと思うが、基本的に斜線制限位置から空を見た時にどうかということである。一点だけではなくて何点かを取ってその全体をさらに平均してとややこしい操作をするので説明が簡単ではないのだが、基本的に斜線制限位置から見た時に空の見え方が同じになるということである。例えば、Ｃ棟のエレベーターシャフト部分の断面で見るとかなり出っ張っていて、住居系でなく準工業系の斜線制限で見ると31ｍ上がって１：2.5の傾きでも計画建物はみ出ている。しかしＣ棟の開放廊下部分の断面は隣地境界から距離があり、Ｂ棟の断面は隣地境界からかなり距離があるので、その辺の差し引きで天空率であればクリアできるという説明になる。

近隣住民：境界全体に多点を取って、空の見える範囲が平均的に満足すればよろしいという考えでよろしいか。

委員長　：そういうことでよいと思う。道路斜線の場合は、立ち上がりが道路の向こう側となる。

近隣住民：空を見る位置は斜線のスタート位置か。

委員長　：はい。

近隣住民：いや。敷地境界から何ｍと決まっていると思う。

委員長　：それは、あの斜線を延長したところと同じになると思う。

近隣住民：それは趣旨がちょっと違うと思う。

委員長　：趣旨は同じだが、断面図で説明すると早いだろうと思う。

近隣住民：それでは誤解を受ける。

委員長　：図がないと確かに説明しづらい。しかし、それは本質的な問題ではないと思う。元々狛江セントラルハイツの近隣住民からは、できれば20ｍの離隔を確保して欲しいと要望されている。Ｃ棟は隣地境界から離隔５ｍだが非常用のエレベータが近づいており圧迫感はどうかと考えるために出して頂いた一つの資料である。確かに10ｍの離隔を確保すれば今の基準の住居系隣地斜線でも納まっている。ただ規制緩和前だと住居系では20ｍの離隔を確保しなければ隣地斜線では高さ45ｍは納まらない。したがって、近隣住民が主張される隣地境界から20ｍの離隔を確保してほしいという要望は、まったく根拠がないわけではなく、規制緩和前の住居系の住宅の環境というと、20ｍ位離隔を確保することが本来だったとも言えるわけだ。ただ現行、いろいろと規制緩和がされて今の時代の中で言えば住居系の中で捉える圧迫感の最低限の基準というのは、このような隣地斜線である程度示されていると考えると、何とかクリアしている。Ｂ断面Ｃ断面の部分はかなりはみ出ている。５ｍしか離れていないとエレベータがなくても隣に圧迫感があるのではないかと考えられる。近隣住民の方々も、それぞれお感じになることは違うと思うが、このような断面図、新しい計画で提示されたのは初めてであるので、よく検討していただきたいと思う。

近隣住民：建築確認申請は、おそらく天空率で出されると思うのだが、その場合、前回の調整会でかなりの高さが当たっているとあった。だからその状況をまず説明していただきたい。実際に天空率で出すのであれば説明をすべきだと思う。天空率の場合、いろいろな面での緩和がある。都合のよいところだけを適用するのであれば確認の意味でも説明をお願いしたい。

委員長　：発言の趣旨がつかめない。

近隣住民：つまり、事業者は、実際に天空率を適用して確認申請を行うと思う。

委員長　：それはどうするのか。考えがもしあればどうぞ。どのような形で確認を出す予定か。

事業者　：現状では、天空率を適用して確認申請を提出する予定である。

近隣住民：そうならば、前回の調整会で、計画建物の高さは14階が10階位になるとの話があったと思うが天空率でどうなるのかを我々に見せていただきたい。

事業者　：現行法規では、計画敷地は準工業地域であるので確認申請は準工業地域の天空率の規制で行う。

近隣住民：今議論している内容というのは、計画敷地の用途が住居系になった場合、隣地斜線制限がどうなのるのか確認し、シミュレーションをやっていると理解しているのだが、住居系で天空率がどうなるのか見せていただきたい。

事業者　：前回、口頭でそのような内容の説明をした際、委員長からわかりづらいという指摘があり、断面図を用意してほしいと理解をしているので、このような形で示している。

委員長　：いずれにしろ最終的に形が決まれば、どのような天空率になるのか提示していただくことになると思う。しかし、今はどのような建築計画に納めるかという議論の途中であるから、詳細な作業をしても無駄になる可能性もあるので必要ないと思う。

近隣住民：実際に天空率を適用すると相当な緩和を受けることになると思う。

委員長　：もちろんそうだ。

近隣住民：だから、その状態で計画敷地の用途が準工業地域から住居系の用途地域に変わったらどうなるのかが、あくまでも基準となる。

委員長　：それ以前に天空率を使わなくても、使ってもこれでは住居系では違反になるのは明らかであると思う。だから、あえてそこまで詳細な計算をされる必要はないと思っている。

近隣住民：一応、現状では住居系の隣地斜線制限では計画建物が、隣地斜線制限内に納まっていないことが確認できたということでよろしいか。

委員長　：そうだ。それは事業者も認識されているかと思う。特にＤ断面は天空率をどう使おうとクリアできないと思う。ただ、それは違法ではなく仮に住居系とすると納まっていないという事実が明らかになっているというだけのことである。繰り返しになるが、ポイントは計画建物が隣地境界から５ｍだけ後退して14階が建つかということと住居系の環境では建たない形であるということである。ただ、ここの用途地域は準工業地域だから法規上は合法であるということで、このような計画建物の形であると理解できる。そして、これを実際、近隣住民の居住環境をある程度維持するうえで、どこまで圧迫感を和らげていただくのが適切なのかを、これから事業者と近隣住民で協議しなければいけないということである。そのための参考資料ということでご理解いただければと思う。

近隣住民：関連して一つ質問したい。Ｄ断面の場合、斜線に当たらなくするには何ｍ程度後退することになるのか。

委員長　：おそらく高さがＡ断面で示されているＢ棟の建物と同じであろうから10ｍ後退すればクリアできると思う。あるいは高さを低くするか、その両方である。

近隣住民：隣地境界からの離隔を10ｍにすれば斜線に当たらないということは理解した。では、高さを低くする場合、どの程度低くすればよいのか。

委員長　：３階分は低くなると思う。普通に考えるとＢ棟Ｃ棟と計画建物が並んで計画されているので、繋ぎ目の連続性ということを考えても10ｍ下がるのが常識的ではないかと誰しも思うと思う。隣地境界から後退すれば斜線にも納まることになる。ただそうするとＣ棟が西側に寄ることになるので、その分日影が、特に西側に落ちる部分が増えてクリアしないということになると考えられる。その辺をご検討された資料はあるか。

事業者　：現状の計画における等時間日影図を用意したので説明する。日影規制上で、道路中心線から５ｍ、10ｍという二つの区域で分けられ、計画敷地北側と西側の用途地域は第一種低層住居専用地域であるので、平均地盤面から1.5ｍの高さ位置のところから５ｍの位置で３時間、10ｍの位置で２時間というのが基準となっており、これ以上の日影を落としてはならない。３時間のラインは計画敷地西側において道路中心から５ｍの範囲の中に納まっていることが求められる。計画建物の形状では、まだ余裕がある。北側についても道路中心線から５ｍの位置で納まっている。また10ｍの範囲においても２時間の規制があるので、２時間のラインが10ｍの範囲に納まっていることが求められる。ということで、そのラインが10ｍの範囲内に納まっているように計画している。したがって、Ｃ棟をそのまま西側に移動させることになると日影規制のラインが範囲内を超えてしまい、14階建てのままでは建築することができないことになる。そして、いろいろとシミュレーションをしてみた。Ｃ棟をＤ断面にて検討してみると、現状の計画ではＣ棟は隣地境界から５ｍの離隔を確保しているのだが、この離隔を8.2ｍにすることと、14階部分の住戸を削減することによって住居系の隣地斜線制限内に計画建物が納まり、クリアできることとなる検証をしている。ただし、離隔を8.2ｍにすることによってＣ棟が西側にずれるので、ただ単純に14階建ての計画というわけにはいかず、14階部分を削減することになる。

委員長　：Ｃ棟14階部分の削減というのは、１階分全て削減なのか。あるいは隣地斜線に合わせて一部分削減なのか。

事業者　：隣地斜線に合わせて削減できればよいのだが、商品性等々を考えると横向きの部屋になることも考えられるので難しいと思う。とにかく14階建てを13階建てにすれば日影はクリアできるという形になる。

委員長　：それで隣地境界からの離隔が8.2ｍということとなるのか。

事業者　：はい。

委員長　：エレベータ部分は仕方がないという考えか。

事業者　：はい。ただし、エレベータ部分の隣地境界からの離隔が約50cmだったのが、約3.7mになる。

委員長　：それでも現状よりは３ｍ程度離れるということでよろしいか。

事業者　：そういうことである。Ｃ棟を14階から13階に削減することによって日影はクリアする。

近隣住民：天空率という言葉が飛び交っているが、素人には分からない。率なので何％ということになると思うが、何％ならクリアとなるのか。そういう概念を我々にも与えていただかないと同じ土俵で話ができない。専門家だけで議論をやっている。我々大部分は何のことだかさっぱりわからない。それと形態率というものも絡んでくると思う。形態率が８％を超えると受忍限度を超えると一般的に言われている。形態率と天空率の関連性である。形態率にすると何％なのか説明をいただかないとわからない。せっかく近隣住民が出席していても専門家の方だけで話をしている。非常に意味がないことである。だから資料をまず欲しいというのが本音である。

委員長　：天空率については、算出にかなり手間がかかるので本日は天空率を使わずに従来型の斜線制限の関係で議論を進めるのでよろしいのではないかと思う。ただ、最終的に形態の案が決まったところで数字を算出していただいて最終確認を取るということでよろしいと思う。あまり天空率についてこだわる必要はないと思う。実際の見た目として本日は模型もあるので、それで議論をしたらよいと思う。

近隣住民：天空率に関する資料は我々が見たいからお願いをしている。

委員長　：だから、案がある程度固まったら提示していただくということでよろしいのではないか。事業者も、今天空率を提示できるのであればお願いしたい。

事業者　：天空率の計算をした図面そのものは、今用意していない。天空率を適用するか、しないかと言われると、天空率を用いると回答するが、前回の調整会での議論では、住居系になった場合の隣地斜線はどうなるかという話があったので、その内容について説明するために本日資料を提示した。

委員長　：もしこの図面の計画で確認申請を出すのであれば準工業地域の天空率でお出しになると思うので、もしそれを今日お持ちであれば提示してほしい。

事業者　：準工業地域での天空率は計算しているので資料はある。しかしプロジェクターの表示には用意していない。

委員長　：では回覧をお願いしたい。

近隣住民：それは住居系の場合の資料か。

事業者　：準工業地域での天空率の資料である。

近隣住民：それでは意味がない。

事業者　：住居系でやるという結論は出ていない。また、そのような話ではないと思う。

委員長　：住居系の隣地斜線の場合を使った天空率については本日いろいろと議論をして、概ねの方向が出た場合、それについての数字を出していただくことでよろしいと思う。

近隣住民：前回の調整会の時に、天空率で計算した場合、計画建物を３、４階削らなければいけないと話があったと思う。当然その時に計算されたものがあるはずだ。なぜそれを我々に見せていただけないのか。それを合わせて見せていただかないと今日の議論は進まないと思う。

委員長　：いや、そういうことはないと思う。議論を進めるために資料は次回以降とさせていただく。今ないものを提示してほしいと言っても話が進まない。やむを得ないと思う。それでは、この件について他に質問はあるか。

近隣住民：計画敷地東側の建物のような検討は、西とか北の建物ではないのか。

委員長　：西と北は、道路に接しているので道路斜線の検討となると思う。それについては以前に何度か説明があったかと思う。

事業者　：前回の調整会にて説明している。計画敷地北側に対する高度斜線と道路斜線に関しては検討している。現行で該当しているのが第三種高度斜線であるので計画建物はこの高度斜線に納まる状況で計画している。仮に第二種高度斜線になった場合に計画建物の一部がその高度斜線に納まらなくなるので、その部分の住戸をなくすという検討を行っている。道路斜線に関しては、準工業地域の道路斜線の場合、また住居系の道路斜線に変更になった場合のいずれもクリアしている。

委員長　：明らかに住居系の道路斜線であっても計画建物は問題ないと確認できる。

近隣住民：Ａ断面図で、もう少し狛江通り側ではどうなるのか。

事業者　：建物から真北方向に行って高度斜線を検証した図を示す。ここには道路斜線は表示されていないが、ご要望の部分で道路斜線を検証したとしても建物の離隔が隣地境界から約17ｍある。住居系の道路斜線を適用したとしても20ｍの幅までこの角度で上がっていくので、ここの道路斜線は全く問題ない。

近隣住民：今回用意されたその模型は縮尺何分の１なのか。

事業者　：１／500である。

委員長　：ちょうど模型の話題になったので、近隣住民の方々は近くで模型をご覧になった方がよいと思う。その間10分休憩とする。

 

（休憩）

 

委員長　：模型をご覧になって質問や意見等あれば発言願いたい。

近隣住民：提供用地として小学校側に100㎡程想定されている土地があると思う。そこに何が造られるのか伺ってもはっきりとしたお答えが得られないのだが、例えば校舎の延長のようなものを想定した場合、何か法的に問題が起きる可能性はないのか伺いたい。

委員長　：それは、むしろ市が計画して行うことになると思うので、市にお答えいただくしかないと思う。実際に土地を市が受け取り、その後教育委員会が直接その土地を利用する等して何か建てることになると思う。

事務局　：狛江第一小学校と隣接している計画敷地の土地の一部だけでは、建物は建てられないので、現状の校舎と接続して３階建て程度の形で建築する予定と聞いている。ただ、用地の活用として、まだ確定した計画とは聞いていない。

近隣住民：かなり具体的な敷地で決められているので、それなりの必要性があって決められているものと思う。何らかのプランがなければおかしいのではないか。

事務局　：用地を提供していただくうえでは、これくらいの規模であれば、このような建物が建てられるという想定はしていたそうだ。その想定で建てられるという判断でこの規模の用地が定められている。

近隣住民：具体的なプランがないとあのように敷地を切り取ることはできないと思う。

委員長　：具体的なプランはないと思う。この面積でこのくらいの用地提供というような概算的なものではないか。

近隣住民：そんないい加減なことでよいのか。

事務局　：詳細な計画はない。建築可能かどうかという確認はしたが、詳細な建物の建築についての計画はない。

近隣住民：以前に、増築計画があって、このような敷地形状の提供となったと伺った。

事務局　：既存建物との繋がりを考えて、例えば廊下や今の教室を確認して、この用地が今の校舎建物と位置関係がよいのではないかと考えて場所を決めたところである。

近隣住民：その場所にどのようなものを建てるかという青写真を私は聞いている。まだ決まっていないといういい加減な態度は許せない。その場所に市が小学校校舎を増築した場合の離隔はどうなるのか。十分な離隔を確保するべきと要求しなければならない。

委員長　：ご意見として承った。

近隣住民：先ほどお伺いしたかったことは、そこに仮に校舎のような建物が、既存の校舎に接続してはみだしてくるようなことを想定しているのであれば、住居系の斜線規制の話が先ほど出たが、そこには何か法規的にクリアしなければならないことが存在しないのかということを私は伺いたかった。

委員長　：もちろん斜線制限等あるだろうが、法規をクリアした形で建てることになる。

近隣住民：それが、クリアできる位置にあるとは、とても思えない。

委員長　：そこに10何階の建物を建てるわけではない。おそらく２、３階の建物になると考えられる。

近隣住民：第一小学校に隣接している計画敷地の一部を利用して小学校の増築を行う場合、計画されているマンションが建てられるのか。

委員長　：要するに計画建物Ｄ棟の隣地斜線がどうかということでよろしいか。Ｄ棟の高さは何ｍか。

事業者　：約31ｍで、10階建てである。天空率で考えているため、斜線としての検討はしていない。

委員長　：準工業地域の用途地域であれば、隣地斜線制限は当然クリアしている。しかし住居系の用途地域では、隣地斜線は垂直に20ｍ立ち上がって１：1.25の斜線勾配となるため、計画建物Ｄ棟の高さを５ｍ程度低くしないと影響する可能性がある。しかし、現行法規上では問題ないと思う。

近隣住民：伺いたかったのはそういうことではなく、第一小学校建物の場合の規制はどのような扱いになるか。準工業地域で定められている以外に何か法的な規制はないのかどうかをお聞きしたかったのである。

委員長　：学校であれば、それなりに条件はあるが、斜線については特にないのではないか。

委員　　：学校においては、建物内部について条件はあるが、隣地については延焼等、建物間の関係はあるが、学校特有の条件はない。

委員長　：ただ、それでよいのかという議論は別になると思う。他にご質問はあるか。

近隣住民：計画敷地西側の日影規制について質問がある。５ｍラインで３時間、10ｍラインで２時間クリアしているが、これをもう少し緩和することはできないのか。５ｍラインの３時間を２時間半とか２時間と、10ｍラインで２時間を１時間半とか１時間にできないか。計画敷地東側ではそれをやっているのではないか。

委員長　：具体的に計画敷地のどの場所について指摘されているのか特定できるので、特にこの辺を等あれば言っていただきたい。一般論としておっしゃっているのか。これまでも特に東向き日照を確保されている方から午前中の日当たりのご要望が出ていたことは承っている。そのことも含めて、もう少し日照の状況を改善できないかというご意見だと思うが、何か今お考えはあるか。

事業者　：第一種低層住居専用地域は、日影の規制の中では一番厳しいものである。その規制が計画建物にかかっているということなので、それなりの環境が保たれていると我々としては考えている。これ以上改善していくことは難しい。

近隣住民：もっと規制の緩いところで東側では日影２時間にしている。

委員長　：そうではなくて午後２時までは影を落としていないということに今はなっている。計画敷地東側は２時間以上影が落ちている。

委員長　：今の状態だと東側の敷地にはどの程度の影が落ちるか。

事業者　：狛江セントラルハイツは西側を向いている住戸もある。したがって、その住戸は午後０時以降に日が射してくることになる。計画建物からの影は午後２時以降から影になってくる。先ほどは何時間以上影を与えてはならないという説明をした。西側は計画地盤から1.5ｍの高さ位置で道路中心から５ｍ、10ｍ離れた位置は２時間以上影が当たらないということになる。

委員長　：わかりやすくするために伺いたいのだが、日影の落ちる時間は朝の何時からとなるのか。

事業者　：午前８時から午後４時までとなる。

委員長　：では、計画敷地西側は午前８時から日影は当然落ちていて、計画地盤から1.5ｍの高さ位置で道路中心から５ｍ、10ｍ離れた位置午前10時までは影になっているということでよろしいか。

事業者　：はい。

近隣住民：大体午前11時ぐらいまであたらない所がある。そういう意味で３時間である。もう少し何とかならないのか。あと１時間は早く日が射すようにしてほしい。

委員長　：法規上はこれで納まっているということである。

事業者　：３時間の位置は計画敷地の中である。

近隣住民：２時間少々で終わるということか。

事業者　：はい。

近隣住民：もう少しできないのか。

委員長　：ご要望はわかるが、お互い難しいかもしれない。ただ改善の余地がないとはいえない。例えば、少し斜めに計画建物のどこかを削減する等の改善の余地がないかどうかはわからない。ただ法規上は十分合法だし一番厳しい一種低層の日影規制をクリアしているのだから、これ以上は勘弁してほしいというのが事業者側の意見である。一方、建築基準法の制限は最低限の制限なのでもう少し環境を良くして欲しいというのもわかる。これから、そこの協議になる。

近隣住民：日照の話をされていたが、計画敷地西側にお住まいの方が感じられているのは圧迫感というものもあると思う。先ほど、天空率のお話があったが、天空率から100％を引いたものが形態率になると思う。形態率から見た場合、ほとんどの人は圧迫感があると感じる８％では西側の道路斜線をクリアしていても８％を超えることがあるのではないかと思っている。その辺はどうか。

委員長　：形態率で８％がどうだと誰も答えられないと思う。

近隣住民：根本的に圧迫感を感じるということはそういうことだと思う。

委員長　：ある場所から見たときの天空率と逆の形態率という数字は検討しているか。

事業者　：形態率としては算出していない。

近隣住民：天空率から100％を引けばよい。

委員長　：先ほどの斜線制限とか道路斜線の天空率の話とは違う。あれは並べて取って合計等するものだ。割合簡単な話だが、要するに、例えば模型の所から見た場合の見え方だと思う。学説として８％以上は圧迫感があるとか、ないとかが確かにある。ただ確立された学説でもないし、このことについては国立のマンションの訴訟についても最高裁は取り上げなかった程度の基準なので、あまりここで議論をしても仕方がないと思う。それよりも具体的に模型などをご覧になって、主張をされる方が協議は進みやすいと思う。

近隣住民：国立のときは確かに論点にならなかったかもしれないが、他の自治体の裁判で天空遮蔽率が論拠となっている例がある。

委員長　：そのときは８％ではなかったと思う。

近隣住民：そこまでは認識していない。

委員長　：具体的な数値は、それぞれの地域の特性や実際に建物が建つ条件等、その場その場の特徴に応じて最終的には裁判所が判断をするということになると思う。だからこの場でも議論をしているわけだ。特にこの場所で問題なのは、計画敷地の用途地域は準工業地域だが、すぐ隣が第一種低層住居専用地域であり、非常に難しい状況にある。それでもとにかく計画建物は第一種低層住居専用地域の日影はクリアしている。見た目の景観はどうなのかというと、確かに容積率300％なのでそれは厳しいと思うが、最低限住居系の斜線には納まっているので、ある程度受忍すべき限度かと思うが、そうでないとあるかもしれないので、その目安として議論をしているのだ。

近隣住民：議論ではなくて、事業者に次回に形態率で数字を出していただくことはできないか。

委員長　：斜線の天空率と同じように、案がある程度固まれば数字として出していただくことは簡単だと思う。それは次回と言わず、この後文書等でいただいてもよいと思う。ただ形がある程度固まらないと出ないと思う。

近隣住民：模型を見て、見え方という点で発言をする。狛江セントラルハイツから計画建物Ａ棟、Ｂ棟、Ｃ棟、Ｄ棟を見たときにどのように見えるかについてだが、狛江セントラルハイツに計画建物Ａ棟からの日影の影響がある。セントラルハイツでアンケートを取った結果、ヒマラヤ杉を残して欲しいとか、提供公園をもう少しまとめてもらいたいとあった。ヒマラヤ杉の大きな木はＡ棟の位置にある。セントラルハイツへの大きな影はＡ棟である。新１号棟の北側１階の部屋は、確かに日影になって最も影響があり、このような改善がされて２時間の確保をしていただいたのですが、中央部の全体的にはＡ棟が非常に大きな影を落としているので何とかＡ棟を計画の中から削除していただけないか。非常に強い要請である。

委員長　：Ａ棟は何戸か。

近隣住民：26戸だと思う。

委員長　：逆に言うとＡ棟を削除することによって、どのくらい日照条件が改善されるかご要望は後で伺う。質問は特にないか。この後、近隣住民の方々からいただいた意見書の時間も用意しているので、そちらに移りたいと思う。本当の質問であれば承るが、もしそうでなければ後でご要望の話をしていただきたい。

近隣住民：模型を見て感じた点だが、狛江セントラルハイツが囲まれてしまって、通風がなくなるのか、ビル風で突風が吹くようになるのか。その辺が心配である。以前、風の資料を出していただいたと思うが、もう一度それをお願いしたい。

委員長　：風のシミュレーション等の資料はあるか。

事業者　：以前、近隣説明会で風のシミュレーションを説明させていただいた。既存建物があった時の状態と最初のプランでの風の環境を比較したものを提示した。ポイントを色で評価して説明した経緯がある。また最終的なプランにおけるシミュレーションは可能だが、現段階では新しいプランでは提示していない。ランク付けが１・２・３・４とあり、４段階の評価の中では最も影響を受けやすい用途の場所として、ランク１は住宅地の商店街、次の２のランクでは通常の住宅街、比較的影響を受け難い場所のランク３は事務所街の状態とランクが分かれている。

委員長　：近隣住民の方には分かりにくい説明かもしれないので、補足する。要するにこれは風通しというよりも風害についてのものである。突風が吹いて困るというのではないかということを確認するシミュレーションである。住宅地や商店街は人通りも多いので、こういう所は突風が少ないように守らないといけない。ランク２は普通の住宅地で強いのが吹いてもたまには仕方がない。ランク３はオフィス街なので新宿の西口の様に突然突風が吹いてもある程度仕方がないということである。突風が吹く頻度はレベルが高いほど多いという意味である。ご質問は、逆に風通しが悪くなるのではないかということなので、このシミュレーションではわからないかもしれない。そうすると風が強いのではないかというランク４はない。ランク３もない。住宅街としてのランク２が少しある。一番守りたいというランク１に大体納まっている。

近隣住民：狛江セントラルハイツの中でシミュレーションされているのは１箇所だけなのか。

事業者　：狛江セントラルハイツの中だけではなく、周辺全体のシミュレーションである。敷地境界部分等の位置で評価をしている。

委員長　：むしろ逆に見ると突風が吹くという風害よりも、風通しが悪くなるというご心配の方があるかもしれない。ある程度、高い建物が隣接して建つわけなのでたいていの部分は風通しが悪くなり、どこかで渦を巻いて突風が吹くかもしれないのが一般に予想される状況である。ただ、だからといって決定的に問題があるかどうかは分からない。何か補足するような質問はあるか。

近隣住民：計画建物に囲まれている狛江セントラルハイツ北西の角の部分はどうなるのか。風が渦巻くのか、風が全く吹かなくなるのか。

委員長　：建物の１階は柱のみ残した外部空間であるピロティか何かで抜けるのか。

事業者　：いいえ。ピロティはない。元々の環境と比べると変わっていないことと、一部緩やかになっている。

委員長　：風害の心配はなさそうだということである。

近隣住民：風通しが悪くなるということか。そのシミュレーションはないのか。

委員長　：一般には風害の方が心配される。環境アセスメントでも風害の方が問題になる。風通しについては、特に計画建物東側の狛江セントラルハイツからすれば、同じような高さで同じような形のマンションが建つので、ある程度お互い様と考えるのか常識的だと思う。実態ベースがこれであって、なおかつある程度建築形態が決まれば風のシミュレーションもやっていただけるか。

事業者　：はい。それは可能である。

委員長　：他にあるか。意見を言う時間は後で用意するので、質問でお願いしたい。

近隣住民：エレベータの数を教えてほしい。Ａ棟からＥ棟まであり、非常用エレベータはわかるが、ほかにどのくらい用意されているのか。

事業者　：西側棟に４台、Ｂ棟に非常用エレベータ１台と通常の住宅用エレベータが１台、Ｃ棟とＤ棟の間に１台、合計７台である。

委員長　：Ｅ棟にはないのか。

事業者　：Ｅ棟にはない。

委員長　：Ｅ棟のエントランスホールはどこになるのか。

事業者　：Ｇ棟にメインのエントランスホールがあり、Ｅ棟北側に裏側のサブエントランスがある。

委員長　：１階２階の住人はよいとして、上層階の住人はＣ棟とＤ棟の間まで歩いて行って昇るということか。

事業者　：はい。

委員長　：Ａ棟はどうするのか。

事業者　：Ａ棟はＣ棟のエレベータを利用する。

委員長　：Ａ棟にはないのか。

事業者　：はい。基本的な出入口はＧ棟で考えている。

委員長　：郵便受けは全部Ｇ棟のエントランスに設置予定か。

事業者　：はい。

近隣住民：一つ確認する。Ａ棟からＥ棟の１階を除くと400戸弱の戸数があると思うが、それが３機のエレベータでまかなうことになるのか。非常用エレベータは通常も使えるのか。

事業者　：使える。

近隣住民：そうすると、非常用エレベータの所に２機あるのか。

事業者　：１機である。

近隣住民：２機とは通常用と非常用のエレベータか。

委員長　：非常用のものと普通用のものが１台ずつ計２台ということである。

近隣住民：それとＣ棟とＤ棟の間にもう１台あるのでよいか。

事業者　：はい。

委員長　：そこは１機だけか。

事業者　：１機である。

委員長　：Ａ棟にあるように見えるがないのか。

事業者　：ない。

近隣住民：Ｃ棟に非常階段があるが、非常時に降りて来た住人はどうやって避難すればよいのか。

事業者　：Ｄ棟の前を通ってＥ棟の東側を通って北側道路に出ることとなる。

近隣住民：そこには通路があるのか。

事業者　：避難通路がある。

近隣住民：避難通路といわれている場所には木を植えると言っていたが、いかがか。

事業者　：避難経路だが、木を植えるが歩けないほど木を植えるわけではない。ここには窓先空地があるので、避けながら避難をすることとなる。通常の避難の形である。

委員長　：それは消防署も認識しているのか。

事業者　：はい。

委員長　：しかし、避難用エレベータの設置は指導されたということでよろしいか。

事業者　：はい。

近隣住民：今の非常用の通路は、確か幅1.2ｍ以上が要求されると思うが、それは確保できていることでよろしいか。

事業者　：幅1.5mの通路を確保している。

近隣住民：風害についても調べてほしい。

委員長　：風害の方は調べやすいが、通風は難しいかもしれない。できる範囲で調べていただきたいと思う。

近隣住民：西側の駐車場のことだが、当初はピット式の地上２段・地下２段だった。変更案ではパズル式となっているが、パズル式になった経緯を教えてほしい。

事業者　：こちらはピット式である。地上１段・地下２段のピット式である。ピット式で変更した。

近隣住民：なるべく環境を考え、騒音の少ない機械を選んでほしい。これからグランドメゾンにお住まいになる方にもそれが有効だと思う。

事業者　：我々が考えている機種は、油圧式のタイプで低騒音型といわれるものを検討している。

委員長　：それでは次の方で質問を最後にしたい。

近隣住民：模型を見て感じたが、水と緑のまちである狛江市にとって、計画敷地にある巨大なヒマラヤ杉を初めとした樹木が沢山ある。それが殆ど伐採されてしまうのか。現時点での伐採計画というものがあるのであれば、何本中何本は残すが、何本は伐採するという計画案があるはずなので、説明をお願いしたい。また、その説明に対して狛江市としてどういう考えをお持ちなのかも聞きたいと思う。

委員長　：樹木の保全、移植、伐採の計画について、細かいのはないかもしれないが、おおよそでも説明できる範囲でお願いしたい。

事業者　：模型にも少し表現をさせていただいたが、基本的に計画敷地東側の提供公園にあるヒマラヤ杉は残す考えである。ヒマラヤ杉はかなりの数をこの敷地内に移植する計画をしている。Ａ棟の所はいろいろと議論があると思うが、模型で高く見えている木は場内に移植をして外周部に潤いある景観や緑化を考えている。Ｂ棟のところも離隔が開くので既存のイチョウとその間に大きな木を移植して、建物だけが外側から見えるだけではなくて、包まれて様に出来るだけ見えるような工夫をしていこうと緑化計画を考えている。具体的な移植等の本数は明確にお答えできないのだが、そのような計画である。

近隣住民：その模型を見ると、狛江セントラルハイツ側は、非常に植栽の本数が少ないように見えますがいかがか。非常階段から出られた方が通り抜けられるとおっしゃられたが、どうなのか。

事業者　：低木をどのようなイメージで植えていこうかを示しているが、高木の間に低木を植えていく。もちろん、避難経路が確保できる前提の計画となる。

委員長　：補足すると、まとまって幅のあるところはそれなりに大きな木を移植しても立ち上がると思うが、Ｂ棟の前は避難通路を確保しなければならない計画のようであるし、自転車置場もあるので実質５ｍ位しかありませんね。Ｄ棟も太い高木はまず立たない。いろいろと努力はされると思うが、今あるように20ｍを超える木が伸び伸びとはなかなか期待できないと思う。中庭の方はいくらか大丈夫かもしれない。

事業者　：Ｂ棟のところは離隔を確保することによって、既存で並んでいるイチョウの木は残せる形になっているので、そこに樹木を追加していく考えである。

委員長　：緑の問題や保育園の問題は後で協議をすることとする。だいたい質問がよろしければ本日はたくさんの意見をもらっているので、一通り伺いたいと思う。前回の調整会で、時間がなくて伺えなかった遺跡調査の件があったと思う。まず、それから伺いたいと思う。

近隣住民：遺跡調査に関しては、前回の調整会からかなり解体工事が進み、土がかき回されていると心配をしているところである。以前に前土地所有者が狛江セントラルハイツと第一小学校に敷地を半分くらい売却した昭和59年に遺跡を調査した大学の先生の所に伺った。先生の話では第一小学校の方では和泉遺跡が出ており、狛江セントラルハイツでは原南遺跡が出ているので、新しい土地の中もかなり調査する必要があるだろうとおっしゃっていた。その辺の基本的な認識を事業者は持っているのか。

事業者　：文化財の包蔵区域という認識は持っているので、文化財の試掘調査は教育委員会からの指示によって行うところである。

近隣住民：基礎が部分的に壊され始めていることも不安なのだが、大学の先生の意見では基礎部分を残した状態で試掘をやるのが筋だろう。それについてはどうか。

事業者　：専門的な見解になろうかと思うので、教育委員会からの指導で行っていく。ただし、解体工事の性質から基礎を解体することになる。その最中に随時見ていただきながら試掘はすることはできないので、その状態を随時確認していただいている。

近隣住民：理由は基礎を壊してしまうと土をかき回してしまうことになるので、基礎を残し、開いているところを試掘するのが本来のやり方だと言われるが、それについてはどうか。

事業者　：それは教育委員会の判断であるので、別段、我々がよい、悪いと判断する立場にはない。

委員長　：その点については、教育委員会がそれなりの権限を持って、その作業を事業者が請負うこととなると思うので、今の件は市の教育委員会又は関係課と話をしないと、ここで議論をしても事業者はお答えできないと思う。

近隣住民：要望としては出せるはずだ。

委員長　：要望してもよいが、回答はできないと思う。

近隣住民：要望としては、この敷地面積が約２万㎡あるが、私から大学の先生に試掘をやるのにどの程度の面積を調査するのが本来的なものだろうかとお聞きしたところ、最低、敷地面積の５％～10％位は試掘するべきだろうということであった。２万㎡×0.05であるから1,000㎡位は調査した方がよいだろうと思う。これが要望である。

委員長　：ここで勝手に議論はできないので、後程、市に意見をまとめて伝えていただいたら、市から教育委員会に伝え、どのように受け止めるのか回答されると思う。

近隣住民：教育委員会には文書で要望を出している。そして、市議会にも陳情という形で出している。教育委員会は独立行政機関なので市の指令の下で動く関係ではないと思っている。その場合のコミュニケーションはどうなっているのか。

委員長　：協議をする形式となる。市長が命令をする形式にはならない。おっしゃりたいことは、解体工事をもう少し待てということだろうが、今ここで言われてもそれを理由に解体工事を中断するという結論を出すことは難しいと思うので、やはり教育委員会に確認をしていただきたい。

近隣住民：ここをしっかりとやらないといけない理由は、和泉遺跡等の隣接地であることと同じ立川段丘の上に位置している土地であるということが２点目である。３点目として等高線を引いた場合でも同じ等高線上に位置するということで、遺跡が出る可能性が比較的高いということが大学の先生の意見であった。こういうことも事業者には理解していただきたい。

委員長　：いかにも文化財の出そうな場所であることはわかるので、そこは適正に処理していただきたいと思う。ほかに埋蔵文化財に関して何か意見等あるか。

近隣住民：文化財調査に関して市に伺いに行った。既存建物１号館のところだけを調査するのではなくヒマラヤ杉のある三角地帯の隅まで全部調査するとおっしゃっていた。計画敷地の中に遺跡がある可能性があるそうだ。そこは正確に調査するとおっしゃっていた。

委員長　：だから、これは教育委員会が指示する通りにやると思う。ここでそのような意見をいただいても受け止められない。特に事業者に何かあればどうぞ。

近隣住民：ヒマラヤ杉のところも試掘をお願いしたい。

委員長　：試掘をするのは事業者ではない。

事業者　：試掘を行うのは市の教育委員会である。我々は場所を提供するだけであり、判断できない。

委員長　：勝手に掘ることができないので、ここでそのような意見をされても始まらない。教育委員会とどのような調査をすべきか議論してほしい。

近隣住民：埋蔵文化財以外について発言したい。今、調整会の助言を得て平成23年７月12日、22日、３回目として一昨日に意見交換会が行われた。これについて市からまちづくり委員会に様子はどの程度伝えられているのか。

委員長　：そのことを含めて土壌汚染問題の進行状況を事務局から報告してほしい。

事務局　：それでは報告する。今まで平成23年７月12日、7月22日、９月１日に、調整会の助言に基づく意見交換会という形で話し合いを実施した。平成23年７月12日については、今まで法令的な調査、ダイオキシン類の調査を実施したが１回目、２回目の調査で環境基準値を超えたところがあったので、ほかにどの場所をやれば不安が和らぐか、という意見があった。参加住民からいくつか追加調査ポイントの候補が出され、22日の意見交換会ではそのポイント調査を受けると事業者から回答があって調査の範囲が決定したところである。その結果として平成23年９月１日に事業者から報告があった。計画敷地北東部の煙突付近に現在使用されていない３槽に分かれた浄化槽があり、ガラが入っていたということである。そのガラを産業廃棄物として除去、処理しているところであるが、そこの汚泥から水銀が0.005の環境基準値に対して0.0083という数値が出て、特別管理廃棄物として処理をすると報告があった。また、その他のダイオキシン類、重金属の調査について、環境基準値については全て問題ないと事業者から報告があった。また、平成23年９月１日の意見交換会では、環境基準値は問題ないが、計画敷地北東部では５地点混合調査で140pgという値が出ていた場所について、裸地部分は以前に事業者が自主的に調査し、環境基準値及び調査指標値をクリアしていた。ただ140pgという数字からその他の箇所の濃度も高いのではとの意見があった。建物の下を基礎に穴を開け、再度３箇所調査を実施した。これについて環境基準値は全てクリアしているが、表層直下と地盤から深さ50cm位置の土の２箇所で調査をしている。表層位置で370pgとあるのが調査指標値250pgを超えたものである。なおかつそれぞれ50cmの所で、400pg、310pg、550pgという結果で全て表層よりも50cm深い位置の方が高い値になっていた。この結果からその下の位置が危ないのではないかとの意見があった。それについてと、この調査の方法について、学識の先生に見解をいただき、調整を図っているところである。事業者からは、その見解を重視、尊重していきたいと回答をいただいている。もう一点、以前、土壌対策汚染法に基づき前土地所有者が調査を行っており、現地を見た時に土壌ガス調査のボーリングをした穴が確認できなかった。調査していないのではないかと住民から意見があり、追加調査として、危険であると考えられる場所で10箇所程調査できないかと意見があった。しかし、事業者は解体の予定に合わせて対応できることは対応するが、今回の追加については対応できないという回答であった。

委員長　：何かこの点についてあるか。

近隣住民：その報告が行われているかどうかが心配だった。我々は最初から助言を受けて、学識経験者にどこの追加調査をしたらよいかという話から、学識経験者の方に会議に出席していただき、意見をいただけると思っていたのだが、事実は全然違って過去３回行われている中でも学識経験者の出席がない点は非常に不満を持っている。追加調査を行う際にも立会い等をずっと求め続けていたのに、そこについても事業者からは立会うと危険だということのみで、拒み続けられていること自体、なぜ住民が立会うことが住民の自己責任でできないのかということに、明確な回答がなく、非常に不満である。

委員長　：専門家が立会えない理由はいろいろあると思うが、住民の立会いをお断りする理由程度は説明してもらえないか。

事業者　：これは前回もそれ以前も説明している。以前、解体工事に入る前には近隣住民を場内に招き、見学していただいた。今は解体工事中なので、会社としては解体工事にせよ建築工事にせよ始まった以降は、現場の中に入っていただくということを監督官庁以外はお断りをさせていただいている。本件以外でも全てである。個人的に責任を持ってということもできない。我々の作業に関しては、市に立ち会っていただき、なおかつ専門家にも場内を見ていただいて、この調査の内容を確認していただいたところである。

委員長　：万一、事故があっては困るということだろう。自己責任と言っても事故が発生すれば監督責任として現場の責任になるからである。したがって、それはやむを得ないと思う。

近隣住民：結局、学識の先生がサンプルを２つ採った方がよいと言って２つ採取しても、そのサンプルを全て事業者側が保管していて、住民にはそれが渡らない。もしくは行政にもそれが渡っていない。そのようなことはおかしいと思うが、どうか。

委員長　：その辺の話をここでやっていても話題が逸れてくるので、事業者と近隣住民と市と専門家が入った中でじっくりとやっていただきたいと思う。今の内容について、我々が判断をすることではないと思う。大学の専門のお２人の先生に依頼しているのでサンプルの件も含めてそのご意見に委ねたいと思う。基本的にはご専門の方のご意見に従うこととしたい。

近隣住民：今おっしゃったことは理解できる。ただ存じ上げていただきたいことは今のやり方ではリスクコミュニケーションがとれていない。あくまで調査は一方的に業者側がやっていて、我々の立会いもない。サンプリングも要求をしているのに出してもらえない。こういう状況である。作業は粛々と進めているという印象を調整会の委員の方々は持たないようにしていただきたい。全然、合意をしていない。この毒性問題については。非常に不毛な状態で市も態度を示していないので、リスクコミュニケーションがとれていないのだ。ただ時間を掛けてやっているように見受けられる。

委員長　：意見だけは承る。その点について、ご専門家の方のご意見はどうか、市の方から報告してほしい。

事務局　：従前から申し上げていた通り、敷地内のことは事業者の責任において証明等をしていただきたいと行政としては思っている。学識の先生からは、調査について色々とご見解をいただいたところであるが、どちらかと言うと健康リスクの面のご専門家ということで土壌調査の専門の方のご意見を聞いた方がよいとアドバイスをいただいて学識の先生に再度お願いをしたところである。先生に見解をお願いした後に、平成23年８月23日に現場で調査をやると確認をいただいたところである。今回出た調査結果を踏まえて学識の先生に見解をいただき、どう対処していけばよいのか、どうやっていけばよいのか、また先ほどおっしゃられていた通り意見交換会に出席し、見解を出していただけないかと調整しているところである。

近隣住民：環境の問題で一つ最後に確認をさせてほしいのだが、この土地の土壌汚染の値は国際的に見てもこれだけ高い汚染である。お盆の時に朝日新聞の一面にベトナム戦争の枯葉剤によるダイオキシン土壌汚染の費用をアメリカ側が持って今年から調査を行うという記事が出ていた。そこに出ていた数値は360,000pgが最高数値で出ていた。それに比べて排出段階になっている土壌を我々は見ているのだが、敷地北側に270,000pgという桁の数字が出た。ベトナムでは全部立ち入り禁止にして、地下水が汚染されないように全部遮蔽を取って、１ha当り大体１億円を対策費用としてアメリカ側が持っているということだ。今、日本では土壌の環境基準が1000pgとなっていますが、それをアメリカは72pgに引き下げようとパブリックコメントを出している。9.11テロの現場で救出活動にあたった消防士達が僅か10年しか経っていないのに非常に癌の発症率が高いと昨日の日経の夕刊に出ていた。これの原因がダイオキシン等と書いてあった。癌の発症までのことがもっと長いことを考えると予期せぬ事態と記事が書かれていた。そうするとアメリカは72pgに下げようと経緯がある。その72pgに照らしてみた場合、ここの土壌汚染がかなりひどいものであるかということを我々は認識する必要があると思う。先ほど北側の一部の５地点混合の話があったが、140pgは72pgの２倍である。今の規制が1000pgだといっても環境省はいずれ追随してそうなると思う。将来的なものに照らして、今1000pgに満たないからと言って通していると後で大変なことになる。そこを踏まえて土壌の浄化を我々と事業者と行政の合意の下に報告意をまとめて、調整会の委員に報告する手順を必ず踏まなければいけないと思う。以上である。

委員長　：72pgで考えるのが妥当かどうかも含めて、あるいはどのような手順で調査してどうするかも含めて、既に専門家にお願いをしたところであるからその判断に委ねたいと思っている。後は市の方にお願いしたい。

近隣住民：今の補足だが、調査する手法と場所、それから採取した日にちを非常に不信に思う。既存建物１号棟が一番汚染されていると言われている。事業者はそこの土壌を採取したと言っているが、採取したのならその場所に穴が開いているはずだ。

委員長　：その話は前回も伺ったので、一つ伺いたいのは穴が開いていないことをどうやって確認されたのか。また、それはいつか。

近隣住民：平成23年１月28日である。見に行ったら穴が開いていなかった。

委員長　：それはどの部分か。

近隣住民：全部である。穴は一つも開いていなかった。

委員長　：そこははっきりとしておく必要がある。一つも開いていなかったのか。他に見た近隣住民も同じ認識か。現場状況がわかる写真はあるか。

近隣住民：写真撮影は禁止されていた。

委員長　：写真がないのであれば、記憶では穴が開いていなかったということか。同行された他の近隣住民もそれは間違いないか。

近隣住民：私は一緒に行ったのだが、既存建物４号館で穴が埋め戻されていたのは確認した。しかし全体はみせていただいてはいない。

事業者　：既存建物１号館は、１階ではなく２階から上の階のアスベストについて具体的に説明したのでそこには穴はない。２階の床には穴がない。

近隣住民：私は１階の煙突の横のドアから中に入ったところ穴がないからまだ調査をしていないと思った。

委員長　：埋め戻したのかどうか。穴は開けて採ったのか。

事業者　：勿論である。

近隣住民：コンクリートを埋め戻したのであればわかる。

事業者　：調査はしている。写真も全部ある。

委員長　：穴が開いている写真はあるか。

事業者　：はい。

委員長　：写真はデジタルカメラか何かであろうから、おそらく日付も入っていると思う。平成23年１月28日の時点で既に開いている写真と証明できると思う。

事業者　：はい。

委員長　：いずれにしろ、それも含めてご専門の先生２人を入れた検討会が立ち上がっているので旧来の結果も含めてやってほしい。ここでやると水掛け論になる。次の方お願いしたい。

近隣住民：計画建物本体の話だが、消防の寄付きの問題である等の話が出ていた。東京消防庁に我々も行って、今日の前半のお話も全部説明をした上で公式見解をもらうことを考えている。東京都多摩建築指導事務所に建築確認申請として最終的な確認を取られると思うが、東京都多摩建築指導事務所からも公式見解をもらうことを考えている。私は一団地認定の建築基準法第86条の話も都の基準に照らした場合に、本当にクリアできているのかどうか疑問を持っている。その辺はどうか。建築基準法第86条の条文には書いていないが、それを受けて東京都が解釈基準を設けている。

委員長　：連担設計のことか。

近隣住民：はい。これは建築基準法第86条第１項か。第２項なのか。

事業者　：建築基準法第86条第１項である。

近隣住民：その点についても東京都多摩建築指導事務所に確認しておく必要があると思う。我々の主張は従来通り事業者に言うことではないが、都市計画法上の用途地域、それから高度地区の設定を新たに行い直してほしい。急いで下さいと市に申し上げていたところだが、それが進まない理由を示していただきたい。

委員長　：ここは事業者との協議の場なので30ｍにすべきという論点や理由がないと我々としても30ｍ制限をかけないといけないとはならない。30ｍ制限の必要性がない。

近隣住民：一つは30ｍ規制にして現状の狛江セントラルハイツを含む高さの建物でできるだけ既存不適格建築物が出ないように、狛江セントラルハイツを含めて３棟しか出ないような30ｍ規制というものにしたい。そして、平成18年9月に狛江市全域で決められた絶対高さ制限25ｍ、街並み景観の保護と良好な住環境の保全という目的のための規制をここにも入れるべきであるというのが２点目である。それから３点目としては、壊す前の東京航空計器の本館の一番高い高さが30ｍであるという現状認識である。その３つが大きな目的である。

委員長　：ご意見ご要望として聞かせていただいた。それでは10分休憩としたい。午後５時20分から再開する。

 

（休憩）

 

委員長　：それでは、再開する。まずは、委員から質問がある。

委員　　：事業者に質問がある。計画建物は、おそらく東京都の景観条例に基づくところの大規模建築物に該当すると私は考えているが、このような理解でよいか。

事業者　：はい。

委員　　：だとすれば、東京都都市整備局に届出を行うという形式だと思うが、一方的に届出を行えばよいというのではなく、内容次第によっては東京都から勧告を受けるということもあろうかと思う。今の計画で事前に東京都と協議され始めておられるのか。確認させていただきたい。

事業者　：本事業計画は東京都の景観条例の大規模に該当するので、相談をした。それで届出をしている。

委員　　：既に届出をされて手続き関係は終わっているということか。

事業者　：はい。

委員　　：届出まで済んでいる状況であり、これでよいという回答まで至っているのか。

事業者　：景観の届出については、届出の作業で終わるので東京都に提出をした。建物の配置等について確認をしていただいて、受付けてもらっている。

委員　　：もう受領されたということか。

事業者　：はい。

委員　　：後の手順としては建築基準法の手続きという段階ということと理解した。

近隣住民：質問がある。書類というのは受付けて受理されるのと許可というのがある。許可がおりたのとは違うと思う。そこを明確に話してほしい。

事業者　：景観条例については、許可ではなく届出なので、事前の確認や打ち合わせは必要になるが、建物の配置計画等を説明し、景観条例上よいと判断された場合、届出をして東京都が受付け、それで終了となる。

委員長　：これは許可制度ではない。もし何かあれば指導等が発生する可能性があるかもしれないということである。

事業者　：はい。景観上問題があるということでは指摘があるが、今の時点では指摘等はない。

委員長　：いずれにしろ強制力のない制度である。むしろ先ほど話があった建築基準法第86条でこれから許可を取らなければならないので、そちらで指導等があることは考えられる。続いて、本日は多くの文書をいただいたので順に意見を述べてほしいと思うが、あまり長々と述べると終了予定時間までに終わらなくなるので、なるべく３分位で要点だけを話してほしいと思う。要望については今までの調整会で近隣住民から発言があったものを私の方でリスト用意したので、一通り意見、要望をいただいた上で、まとめて15項目位あると思うが一つずつ確認をしていこうと思っている。意見の説明はできるだけ簡潔にお願いしたい。

近隣住民：初めて発言する。大事な西日の享受についてだが、これについて私は狛江セントラルハイツ東側に住んでいるので非常にわかる。狛江セントラルハイツ住戸を購入したときのことを簡単に説明する。最初、不動産屋に相談をしたときには１号棟の上層階だった。冬は非常によい日で景観もよいし西日がずっと享受できるということで選んだが僅差で他の不動産屋に取られてしまい、やむなく東側にした。東側は、夏になると余計な日ざしがどんどん入ってくる。冬になると午前９時半から10時で日がなくなってしまう。あとは一日、日が差さないのだ。隣のマンションの計画を聞いたときには、賑やかになり、狛江セントラルハイツと同じようなマンションが建てばよいと思った。ところが最初に配棟計画を見て仰天した。我々の期待が全く裏切られた。狛江セントラルハイツ住民の要望だが、簡単に申し上げる。現在の計画案は撤回をしてもらいたい。元に戻して境界からの離れを狛江セントラルハイツと同様に確保してほしい。そうすれば当然、事業を縮小せざるを得ないと思う。そこを検討してもらいたい。狛江セントラルハイツ住民の要求である。私達は平和に暮らしていた。ある日、突然に計画案にあるように２時間だけ日照をあげようと、こんなことを言われる筋合いは全くない。我々は被害者である。是非お願いしたいと思う。要点を言えば、後退してもらいたい、事業を縮小してもらいたい。

委員長　：計画建物は隣地境界から20mの離隔を確保してほしいということでよろしいか。

近隣住民：そういうことである。

委員長　：それによって日影や計画建物高さの改善ということでよろしいか。要望内容は了解した。

近隣住民：住民の要望はさっき言った点に集約されると思う。大きな隔たりがある訳であるから、そこのところは委員の皆さんは住民の要望に沿ってほしい。狛江セントラルハイツの１号棟、新１号棟の230世帯は同じ思いでいると思う。これに１つ加えたいのだが、まちづくりの観点からいっても、最近私は、はたして狛江セントラルハイツもまちに適した建物だろうかとさえ思うことがある。しかし、事業者は、これよりもさらに過密で膨大なものを計画している。私は最初にお化け屋敷と申し上げた。この点も委員にご検討いただきたいと思う。以上で発言を終えたいと思う。

委員長　：拍手、野次等はご遠慮いただきたいと思う。次の方の発言をお願いしたい。

近隣住民：現在の計画は狛江セントラルハイツに一番悪影響を与えている計画建物Ａ棟、Ｂ棟の南側に傾斜を付けている。この部分を変更することにより、グランドメゾンと狛江セントラルハイツにどのようなメリット、デメリットがあるかを簡単に説明する。双方のメリット、デメリットをまとめた。現在の計画は総戸数561戸で、事業者として最大のメリットになっている一方、狛江セントラルハイツにとって日照、圧迫感、眺望のいずれも極めて劣悪なものである。すなわち業者にとって有利なものになっている。では、30ｍの高さ制限を設けた場合はどうかと言うと、総戸数は457戸と考えられ、現在の計画よりも104戸減となる。多少の誤差があるかもしれないが、30ｍの高さ制限を設けた場合には事業者にとってはそれなりのデメリットはある。しかし、狛江セントラルハイツにとっては日照、圧迫感、眺望において相当の改善が図られる内容になる。今回の私案ではどうかと言うと492戸となり現在の計画よりも69戸減るが、事業者にとっては30ｍの高さ制限を設けた場合よりは削減戸数が大幅に少なくすむ。では狛江セントラルハイツにとってはどうかと言うと、日照は相応に改善し、圧迫感や眺望についても計画建物Ｂ棟に傾斜を付けたことにより30ｍの高さ制限を設けた程ではないが、相応に改善する。今のご説明でおわかりいただけたと思うが、この私案は現在の計画と高さ制限30ｍを設けた場合の折衷案である。最後にまとめると、私は狛江セントラルハイツの住人としてぜひとも30ｍの高さ制限を設けていただきたいと強く願っている。では何故、今回この折衷案を出させていただいたかと言うと、事業者の方々が30ｍの高さ制限はとんでもない、全く呑めない。今の計画のまま強行すると、このまま何も歩み寄りのないまま強行され、着工されることを強くおそれているからである。これだけはどうしても避けたいと考えている。そのため、セントラルハイツの住民が人間らしい最低限の生活を送るためにせめてこの程度は変更して欲しいという最低限の妥協点で、双方にメリットがあると思い、今回提案した。繰り返しになるが、まずは30ｍの高さ制限で最優先に検討をお願いしたい。もしそれがどうしても駄目だということであれば、せめてこの私案のラインは死守していただきたい。今回作っていただいた模型を見てもわかると思うが、グランドメゾンの計画建物Ｂ棟については、セントラルハイツに対して日照、圧迫感、眺望の全てにおいて一番影響を及ぼしており、このＢ棟に傾斜を付ける案だけは履行していただきたいと願っている。ぜひともご検討をお願いしたい。以上である。

委員長　：かなり踏み込んだご提案ということなので、特に委員や事業者から質問があればお願いしたい。細かい部分は後ほど事業者に質問することになると思うが、今の時点で、例えばこのようなプランが呑めるか、呑めないか等、感想でもよい。

事業者　：大変具体的に検討をされていると思う。お住まいの場所がどちらかはわからないが、改善の仕方によってどこが改善されていくのかということもあると思う。申し訳ないが、この案までの踏み込みはできないというお話しかできない。

委員長　：どこまでできるかは、後ほどの検討とさせていただく。次の発言をお願いしたい。

近隣住民：前回、事業者が狛江セントラルハイツで説明会を開催していただいたとの話をして、いろいろと意見があったことを報告させていただいた。アンケートを実施し、185通回答が集まった。後ほど、簡単に紹介する。前回の第５回調整会で日照の改善が不十分、防災の改善が不十分、外周道路の設置等の意見が多かったことをアンケート前段階として申し上げた。具体的には計画建物Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ棟に狛江セントラルハイツが囲まれているので、抜本的に改善して欲しいと申し上げたが、この現状案に対して２つの点、日照の改善と防災対策について考えられるかを述べたい。先ほど先走って計画建物Ａ棟がなくなると日照がかなり改善されると申し上げたが、もう一点、ここにヒマラヤ杉等の樹木があるわけだが、保育園の用地を考えると、入口のそばにある計画で、業者の車等で実は狛江セントラルハイツでも周りに大変ご迷惑をお掛けしている。業者の車が入口で停車することが結構ある。だから保育園の場所は不適当であり、本来駐車場にすべき場所だと思う。保育園の場所とヒマラヤ杉のことも含めて計画建物Ａ棟を考え直してほしい。それから計画建物のベランダ側に道をということと、敷地内通路が袋小路となっている状態である。非常に消防の面からの緊急対応が難しいと思う。常時通るのはまずいと思うが、計画敷地中央を通して、緊急時や災害時など何かが起きたときに通過できる道を造ればループする道ができ、ベランダ側から救出ができるようになる。小学校の提供用地があるかもしれないが、計画建物Ｄ棟、Ｅ棟の前にも梯子車が寄り付けられる道ができれば、ベランダ側からも救出ができる。計画建物Ｂ棟の前に自転車置場がある計画だが、先ほど、常用エレベータや階段があって逃げられないとあったが、この二つは建物の中に入れ、少なくとも自転車が通れる様な道を計画建物Ｄ棟前の防災用の車道に繋げてもらえば、自転車は北側にも出られるし利便性も改善すると、前回お話すべきだったと思う。次にアンケートの結果を紹介する。これは185通集まり、選択項目をまとめている。その次からが自由意見欄も求めた。大体はご理解いただけるだろうと思っている。今回提案された案に対して、ほぼ全員が日照、離隔、圧迫感、及びプライバシーに関して、提供用地も含めて改善されたと感じていない。提供用地も含めて計画を変更してほしい。理事会としては狛江セントラルハイツも40ｍ超えの14階ということがあるので、今回の選択肢の中には高さ制限を入れていなかった。しかし、30ｍの高さを希望している意見が多かった。根拠という記述はあまりなかったが、既存建物の高さが30ｍだからそうして欲しいという意見はあった。日照の項目では計画建物Ａ棟を削除してほしいというには90％近い意向だった。さらに狛江セントラルハイツと対面している計画建物Ｂ棟を改善してほしいという意見がかなりあった。先ほど、これだけの戸数でエレベータを３機設置という話があったが、狛江セントラルハイツは６機設置されている。これではいくらなんでも足りないであろうと計画建物に入居する新しい住民の立場になって申し上げている意見もあった。ぜひ、委員や事業者も、これが狛江セントラルハイツの声であるとご理解をいただきたいと思う。

委員長　：なかなか踏み込んだ意見である。内容は単純明快かもしれないが、この意見についても委員や事業者から質問があればお願いしたい。特になければ先に進むこととするが、計画敷地中央を南北に抜ける道路の話があったが、今の設計では緊急時には抜けられない案か。

事業者　：現状は、狛江通りから梯子車が入り、回ってきて計画建物Ｃ棟前北側に消防の寄り付きがある。そこで停車する形式となる。それから計画建物Ａ、Ｂ棟の前に消防の寄付きがある。

委員長　：中庭はどのような形になるのか。

事業者　：不連続の植栽の計画がある。

委員長　：人工地盤等ではなく、木が生えている植栽か。

事業者　：はい。

委員長　：車は通れないのか。

事業者　：はい。

委員長　：計画建物Ｄ棟、Ｅ棟ベランダ側に消防車の寄付きが可能な緊急時の車道確保という意見があるが、ここも車輌が通ることは困難ということか。

事業者　：はい。現状の計画では植栽等があるので車道にはなっていない。ただ、現状の北側道路に梯子車は進入しないと消防が言っているので、仮にここに車道があってもここにアクセスすることは現状道路的にできない。

委員長　：逆に今の場所に緊急車両を進入させようとすると何ｍ位の幅が必要となるか。

近隣住民：消防車が入れるのは幅５ｍ程度以上と聞いている。今のままでは圧迫感があるので、隣地境界から計画建物まで離隔を確保する意味でも車道が必要と思う。

委員　　：今、北側から梯子車が入ってこられないと話があったが、計画敷地北側の道路が広くなって曲がって進入することが可能になるのか。

近隣住民：この道は今、通れないかもしれないが、事業者が道を広くすると言っているので、西側から進入できると思う。

委員長　：消防署との協議では、その必要性はなくて非常用エレベータを付ければよいと消防署が言っていると理解してよろしいか。

事業者　：貫通通路の要望は、消防署から受けている。

委員長　：中央部でよろしいか。

事業者　：はい。ただ緑地の問題や、その他の問題で我々ができる配慮として、非常用エレベータ設備の追加設置で代替できる提案をした。

委員長　：逆にいえば、中央部に道路を貫通できるようにできれば、その非常用エレベータはなくてもよいとなるのか。

事業者　：建築基準法上はそのようになる。ただ緑地の問題やその他の問題もあるので、単純にそのようなことはできない。

委員長　：特に外構設計の問題だと思うので、対応は容易かと思うが、敷地中央部を舗装しないまでも緊急車輌等が通れるようにすることはなぜ難しいのか。

事業者　：緑地面積等の基準がある。また計画建物Ｇ棟にメインのエントランスに接続するための回廊があるので、ここに通すことはルート的に難しい点もある。

近隣住民：緑地の面積が足りないというのであれば、計画建物Ａ棟部分に提供ではなくてよいので居住者用の緑地を造ってはどうか。

委員長　：理由はわかったが、緑地の基準は何％か。

事業者　：建築基準法第86条が該当するので、より厳しくなり事業計画敷地面積の35％以上となる。

委員長　：その時に緑地の定義として、芝地等で緊急車輌が進入することも考えられるが、木が生えていないといけないのか。

事業者　：一般的に消防車路用の芝地は事業計画敷地面積の35％以上の緑地に含めることは認められていない。

委員長　：逆に別のところで緑地を確保すれば、例えば通路の問題もあるが、計画建物Ｃ棟前で確保すれば貫通道路を通すことが可能かもしれない。通路はなくてもよいのかもしれないが、事業者としては、そうしたくないということはわかる。

事業者　：緑地以外にもプラン上の問題もある。したがって、我々はこのような計画を提案している。

委員長　：可能性を考えると全くできないということはないと思う。しかしあまり今ここで突き詰めても検討がされていない条件もあると思うので仕方がない。

近隣住民：駐車場を削減して地下化にするのはどうか。

委員長　：そういった意見については後ほど検討することとしたい。それでは、この意見は意見として承る。次の発言をお願いしたい。

近隣住民：私の方からは、意見として３点ある。一番目は圧迫感と閉塞感である。今回、模型を見てさらに圧迫感、閉塞感を感じた。私は狛江セントラルハイツの新１号棟に住んでおり、本当に計画建物に狛江セントラルハイツが取り囲まれたという気持ちである。事業者から第４回の調整会で、変更案を提示され、その中で日照について多少の変更をしたと言われていたが、計画建物Ａ棟、Ｂ棟、Ｃ棟、Ｄ棟がＬ字型でしかも隣地境界の近傍で狛江セントラルハイツを取り囲んでいる。私が住んでいる狛江セントラルハイツ新１号棟は周りから覗き込まれる建物であるという印象である。そういう意味で、圧迫感、閉塞感について少しも改善されていない。したがって、いろいろなお願いをしたいのだが、計画建物Ａ棟、Ｂ棟については敷地境界線からの離隔を狛江セントラルハイツ並みに20ｍ離すということをお願いしたい。さらなる変更をお願いしたい。狛江セントラルハイツのアンケート結果について、先ほど、説明があったが、計画をどう変更するのが良いのか、最も多かったのが、やはり57％となっているが、計画建物と隣地境界の離隔を、せめて狛江セントラルハイツと同じくらいにしてほしい。グランドメゾンの隣地境界からの離隔は、狛江セントラルハイツが20ｍあるのだからそれくらいにしてほしい。敷地内に外周道路を設置してほしいという要望も61％である。これも離隔を少しでも確保してほしいとの気持ちから出ていることだと思う。眺望、圧迫感、プライバシー等の問題を解決するには何が必要かについては、最も多いのが56％ということで計画建物を狛江セントラルハイツと同じように敷地境界線から20ｍ確保してほしい。この意見が最も多い。これが我々の切なる願いである。２番目はプライバシーである。計画建物Ａ棟、Ｂ棟が狛江セントラルハイツに平行してしかも隣地境界近傍ということから、問題が生じている。新１号棟の狛江セントラルハイツ西側棟住民だが、グランドメゾンの計画建物Ａ棟やＢ棟の共用廊下、Ａ棟の窓あるいはＢ棟斜め向きの建物は窓もあるようだが、こういった部分から狛江セントラルハイツのベランダ、リビングルームが覗き見られる、あるいは盗撮されるのではないかと我々は非常に心配している。だから離隔を確保すること又はそれに加えて何か計画建物でできるにしても、狛江セントラルハイツ西側棟に面する窓、共用廊下については完全な目隠しをしてほしい。この点については、平成23年１月27日の調整会で私申し上げたのだが、具体的な回答はない。

委員長　：それは、前回の調整会にて回答されていたと思う。後で改めて伺うこととする。

近隣住民：３番目は屋上利用についてである。これも平成23年１月27日の調整会で申し上げ、回答がないと記憶している。第４回調整会で提示された変更案だが、小さな文字でやはり屋上利用と図示されていた。屋上利用に関しては、平成22年の２月、10月、当時の計画概要の説明会で事業者から居住者の花火大会観覧等で利用するとの説明があった。

委員長　：それも回答があったと思うので、また回答いただけると思う。

近隣住民：そういったことで、ますます覗き見されるおそれがある。したがって屋上利用の禁止、及び屋上に入れない構造にしてほしい。

委員長　：離隔を20m確保するかは後の議論とし、事業者は覗き見の問題、屋上利用についてお答えいただきたい。

事業者　：まずプライバシー関係については、開放廊下側を手摺でないものに変えていくと回答した。屋上等については太陽光パネルを設置するが屋上利用はしない。

近隣住民：計画建物Ｂ棟についてはどうか。太陽光パネルがなさそうだが、Ｂ棟についても屋上利用はないということでよいか。

事業者　：はい。Ｂ棟だけでなく他の棟もない。

委員長　：Ｂ棟の南側の斜めの部分は窓が狛江セントラルハイツ向きに付くのではないかとあったが、この件についてはいかがか。

事業者　：Ｂ棟の斜めに切り込まれている所は廊下の窓があり、奥の方は住戸の窓になっている。

近隣住民：その窓については目隠しが付かないのか。

事業者　：はい。窓について目隠しは難しいと思う。

近隣住民：計画建物Ａ棟にも窓があるようだがいかがか。

事業者　：Ａ棟には窓がある。

委員長　：廊下にはすりガラス等を付けるのか。

事業者　：手摺を設置する。

近隣住民：目隠しはないのか。

事業者　：目隠しはできない。

近隣住民：目隠しをお願いしたい。

委員長　：まず事業者の考えを伺いたい。廊下には目隠しがないということでよろしいか。

事業者　：はい。

委員長　：特に問題なのは廊下部分である。目隠しを付けないのは特に理由があるのか。今は目隠しを付けても容積率には問題がないと思うが、なぜ付けられないのか。

事業者　：消防法上、開放廊下型の共同住宅ということで考えているので、全面的に塞ぐことはできない。住戸の玄関が廊下に面しており、その玄関前には目隠し板を設置するようになっている。

委員長　：目隠しを全面的に付けるとどのような制約があるのか。

事業者　：全面的に付けると要するに開放廊下型ではないということになり、消防法上扱いが変わってくる。

委員長　：それはどのような扱いになるのか。具体的にはどのような問題があるのか。

事業者　：現状考えている消防設備等とは違った考えになる。

委員長　：具体的にどうなるのか。

事業者　：建築基準法上も廊下に面して窓があり、その窓を遮る形になってしまうと窓の採光が取れなくなる。

委員長　：それはすりガラスのようなもので対応すれば採光は問題ないと思う。煙や避難の問題か。

事業者　：廊下に火災等による煙が停滞することとなる。

近隣住民：完全に密閉しろとは言っていない。

委員　　：開放の割合として何分の１が開放していなければならないとあると思う。

事業者　：開放廊下の定義として２分の１以上を塞ぐことはできないとある。

委員　　：それを微妙に調整している例もあると思う。

近隣住民：実例はある。

事業者　：現状付けている目隠し板は１住戸に１個であり、6.3ｍ程度に対し１ｍ幅の目隠し板が付く計画である。可能な限り目隠しの対応をしていると考えている。

委員長　：可能な限りのレベルの問題なのか。もしこれが、計画建物Ｂ棟、Ｃ棟の隣地境界からの離隔が20ｍ程度あるのであれば問題ないと思う。しかし、10ｍしかないなかでやろうとするから、やはり対策はしなければいけないと思う。消防法上の問題があるのなら、それがクリアできるように検討して、計画建物の廊下側が狛江セントラルハイツと面しているため、プライバシー確保ができるようにしなければならないと思う。これが主要開口部であればお互い様で仕方がないと思うが、このような計画にするのであれば、対策を取るべきと思う。できる限り可能な範囲とはどういうものになるのか具体的に検討いただきたいと思う。

近隣住民：検討をお願いしたい。

委員長　：その他大きな問題は後ほどとし、次の発言をお願いしたい。

近隣住民：我々の意見は、今までの近隣住民の意見を相当数取りまとめた意見であり、大きくは４つの項目に分かれる。大きな項目ごとに話を進めていく。狛江セントラルハイツ側の生活環境の緩和策について、日照は部屋に日の射す時間として２時間以上確保してほしい。平成23年８月３日事業者修正案では、部屋の奥まで射し込む時間で検討されていない。部屋に実際に日が射し込む時間で２時間を確保するよう求める。これについては後ほど説明してほしい。計画建物Ｂ、Ｃ、Ｄの各棟エレベータ、階段も含めて、敷地境界との離隔距離を20ｍ確保してほしい。計画建物Ａ棟については日照と緑地の確保のため、計画を中止してほしい。計画建物絶対高さを30ｍとすること。眺望と日照を確保するためには離隔距離と合わせ計画建物のボリューム、高さ、長さを小さくする必要があると感じる。これらにより窓からの眺望が改善されることが期待される。眺望と日照時間がどのように変わるのかＣＧでのシミュレーションの提示をお願いする。理由として、狛江セントラルハイツ西側住民が長く享受してきた日照や眺望は既得の保護されるべき生活益だといえ、圧迫感、閉塞感などの従前の生活環境の悪化は生命、健康、利益に影響を与えるからである。我々の要求は贅沢ではなく切実な要求であり企業の利益を優先できるものではないと考えている。

委員長　：文書を読み上げると時間がかかり過ぎると思うので、なるべく要点だけ簡潔に発言してほしい。

近隣住民：前回の調整会で、絶対高さ30ｍの根拠はと委員長から言われたが、そもそも狛江市では商業地域と準工業地域を除き25ｍ以下の高さ制限がかかっている。ここは実際、住居系地域であり住宅としての良好な環境を形成するためには、本来25ｍが妥当と言える。狛江通り側の近隣商業地域は現在30ｍの高さ制限である。住宅地に近い方の地域が30ｍ以上であることはあり得ないと考えている。前回、委員長から住居系地域に変わった時のシミュレーション、斜線制限の話があったが、狛江市では住居系地域はほとんどが25ｍの高さ制限であり、容積率は200％になっている。そのようになった場合どうなのかというシミュレーションを事業者にさせないのか。前回この調整会の意見で既存の施設を低くすることを何故求めるのかということを聞いた。新しい建物は西側に日照・眺望を得られるが長く存在して来た狛江セントラルハイツがそのために一方的に犠牲になることは認めがたい。お互い様というのならば、せめて隣地境界からの離隔を狛江セントラルハイツと同等とするなど配慮すべきだ。ちなみに狛江セントラルハイツの建物配置は周辺に敷地内通路を巡らし周辺への離隔距離と採光を考慮したものになっている。再三、事業者は採算が合わないと言っている。事業者の言う採算というのは、企業利益を目的として最大限の床面積を設定し、土地を入札し自らが事業計画を立てたものである。その為に昔から住んでいる住民の生活環境を未来永劫まで犠牲にすることは受け入れがたいことである。周辺環境を無視して無理な計画を立てたリスクは自らが負うことだと考える。次に、西側、北側住宅地への生活環境悪化の緩和策について、西北側への日照を増やす事を求める。交通安全と防災そして周辺環境悪化の緩和のため、最低限必要な対策として道路幅６ｍの市道と歩道を３ｍ以上そして緩衝緑地３ｍ以上を確保することを求める。歩道状緑地とする場合は2.6ｍ以上とし、現在のような交通上危険の多い角地などで逆に幅員が狭くなるような案は認められない。変更案も十分ではない。西側道路について現在5.5ｍとなっているが、これも６ｍとすることを求める。以上の理由については、この計画のそもそもの問題は準工業地域と第一種低層住居専用地域が隣接していることにある。両方の敷地を緩和するために正式な道路、歩道、緑地などで整備、離隔し、住居地域への緩和と防災に役立てることが最低限必要だと考えている。まちづくり指導基準第15条による公園及び緑地は、他の用途、保育園及び学校に転用しないことを求める。この計画は過密でかなり周辺へ影響を与える計画になっており、現状でも公園緑地を犠牲にし、過密に建物を建てることは受け入れがたい。特に南西角地は交通が集中する場所にあり、保育園の設置は道路際の圧迫感、園児の環境、交通の危険、歩道幅の確保等の面から見ても明らかに不適切である。同様に学校用地もマンションと近接しすぎている。また増築計画の妥当性も現状では理解できない。

委員長　：朗読ではなく、簡潔に要点だけお願いしたい。

近隣住民：駐車場用地は最小限の機能とし耐火構造、地下を活用し屋上緑化を図ること。住居専用地域に大規模駐車場が隣接してくることの危険性を我々は非常に感じている。またなるべく駐車場の規模を小さくし、耐火構造の壁で囲み極力地下を活用することお願いしたい。３番目は大規模災害についてである。大規模災害とは、地震、火事、水害、大規模停電等である。防災を優先した住棟、敷地内道路計画とすることを求める。平成23年３月11日以降、防災に対する考え方が非常に変わってきている。今までの法律を守っていればよいというものではない。多重の安全性を考え、経済優先で安全軽視してはならないと考えている。ところが現在の計画は市内でも稀で過密な計画になっている。それに低層住宅地に隣接した高層マンションとなっている。敷地内の計画は非常に複雑で住民にとってもアクセスしづらい住棟配置で機能しないと考えられる。安全性を軽視して建築基準法や一団地申請、消防法等最低限で非常用エレベータ等機械設備に頼った計画は危険であると考える。敷地内道路はＢ、Ｃ棟東側又は中庭側に南北に貫通させること。北側の出入りは緊急時のみとし、それにより各住居棟は敷地内道路に面する配棟とする。こうした巨大マンションは災害時に周辺地域に災害を及ぼしてはならないと思う。のみならず地域の防災拠点となるような施設とすることが求められる。現在敷地内に空地が非常に少ない状態である。防災広場といったものを設けて住民の避難、災害時の活動拠点として活用すべきである。大規模駐車場は非常に危険であるため、防火壁で囲み、地下利用をお願いする。緑地については、ヒマラヤ杉の集積する敷地南東部Ａ計画建物Ａ棟のイチョウは現状のまま保全する。現在の敷地は狛江では非常に少ない緑の集積となっており、狛江通りの景観保全と大規模マンションの開発により周辺環境へ影響を権限するため、既存樹木を活用しながら緑を守ることが必要だと考える。これに対しては最大限の緑地の努力を求めたいと思う。今日も話があったが数本の木を移植するのではなく、連続的に現在の緑地や景観を保全することに意義がある。特に30ｍ級の高木を移植するということは非常に活着が困難なことは周知の事実である。緑化には既存の主要樹木を活かしてほしい。敷地周辺に緩衝緑地を完備する。屋上緑化など環境に配慮することを求める。以上である。

委員長　：委員、事業者で何か質問はあるか。ご要望の趣旨は理解した。

近隣住民：私は狛江セントラルハイツ新１号棟に住んでいる。そこは、目の前に計画建物Ｂ、Ｃ、Ｄ棟がＬ字で建ち、突きつけられる感じになる。日照はもとより、西側と北側にある私の住戸の窓から、今見えている空が全く見えなくなる。昼間から日が暮れたようになる。したがって、計画建物Ｂ棟の隣地境界からの離隔が確保できなければ、日照もなくなり、今までの空が見えなくなり遠景はもとより眺望権が全くなくなる。それは我々狛江セントラルハイツが享受してきたもので、それが新しいものが建つことによって一方的に奪われるのである。ところが新しい建物、狛江セントラルハイツと同じ西側に面していながら、日照や眺望がほとんど保障される。自分達の建物をそうしながら、今まであった日照権や眺望権を一方的に奪うことは極めて問題ある建て方だ。前回お互い様であると事業者は言っていたが、そういうならせめて離隔位は同じに取るべきではないか。そのような変更をお願いしたい。

委員長　：だから、隣地境界から20ｍの離隔を確保してほしいという先ほどの意見と同じということでよろしいか。

近隣住民：日照を配慮した次元で考えてほしい。ベランダで日照２時間確保といっても部屋に射し込む日が全くなくなれば日照２時間といっても全く違う。

委員長　：意見として承る。既に発言されている意見内容である。文書を提示されているのは、次の方で最後だが、簡潔にお願いしたい。

近隣住民：今回、たくさんの資料を用意した。７項目ある。１番目は駐車場問題である。事業者は駐車場を地下に造ることはできないと言われているが、事業者が狛江市以外の土地でマンションを建設した際に、地下駐車場と地上駐車場ができている。この場合でもコストがかかっているようには見えない。事業者は、できないと言うだけでなく、やってみた場合の設計を提示してほしい。２番目に、私の方で勝手に図面を作成した。これも前に出しているが、事業者が出してきた図面に合わせて書き換えた。私としては、３番目にあるように外周道路は絶対に譲れない。狛江セントラルハイツから緊急自動車が入るにしてもベランダ超えの救出活動は無理である。自分の建物の住民の安全は、事業者が安全な住環境を提供するポリシーを持って会社の宣伝を打ち立てている以上、ここに住む人達が確実に安全を得られ、また非常時において緊急な作業を円滑に行えるように設計を変えてほしい。離隔に関しては12ｍ～20ｍは譲れない。消防車の寄付きについても、私が考えた計画では消防寄付き３箇所を作っている。当然エレベータについてもたくさんの住戸に対してエレベータが１個しかないような所が何箇所もあるが、私が考えた計画では、１棟に２機としている。このような場合はどうなのかとシミュレーションをしてほしい。４番目になるが、事業者は自分達の太陽は自分たちで確保していただきたい。そのために今回、太陽光採光システムの資料を山ほど用意した。これは全国各地で普通に利用されており、省エネルギーにも繋がるものである。自分達の建てる建物の明るさは自分たちで太陽光採光システムを設置し、中庭、家の中全部にそれを引いてほしい。我々の太陽を奪わないでほしい。５番目、提供用地については、提供用地を分断して小学校用地や保育園用地に振り替えるのは非常に例外的なことである。分割するのであれば、例えば、歩道が無いから歩道に充てる、道路が狭い所なので道路に充てて造るのであればまだ納得できるが、行政指導としても６％は分割しないということを念頭に置いていただかないと困る。分割しないで、できるだけ計画建物Ａ棟をなくして、ここにまとめて提供公園という形で考えてほしい。私は保育園をこの無理な場所に置くことを認められない立場にいる。先ほども話があったが、交通上の安全の問題、空気の問題、土地の利用方法としての問題から無理な保育園を市が要求したことが悪いのであって、市が撤回して自分たちで他の土地に造るか、どこかの建物の１階部分を借りてやればよい。

委員長　：要求だけを簡潔の述べてほしい。

近隣住民：そのような要求で図面を作成した。それから、６番目は、狛江セントラルハイツ１号棟の冬至の太陽光の実測データと事業者が提示したデータの比較を今日お示しいただきたい。７番目は、電線にかかっている枝の手入れを要望している。これはいつやるのかを今日お話いただきたい。以上が今回出した資料だが、最後にこの事と別なことになるが一つだけ話がある。既に市役所には話しているが、調整会の議事録について前回私が質問したこと、事業者が回答したこと、全てが削除されている。議事録でありながら議事の質問、回答が全て削除されている。その他にも私が市に対して今後このような言い方は気をつけてほしいと言った文言も削除されている。それから他の人の文章を読んでも改ざんされているとまでは言わないにしろ大幅に要約をされて書かれている。これが議事録といえるのかどうか。これは調整会の委員の中でそういう議事の取り方をしろとおっしゃっているのかどうか。非常に不満があり、納得がいかない。

委員長　：発言はそこまでにしていただく。議事録の件はどうか。

事務局　：議事録については、内容について指摘いただいているところである。その内容は、最初に発言をされた方に内容をご確認いただくために送付しているものであり、まだ公式なものではない。今言われた内容は他の方からも意見があった。今回、議事録もなるべく早く要点整理を行い作成したが、事務局でどのようにしたらよいか検討していきたいと思う。

委員長　：事前にご確認いただくために配っており、まだ最終的なものではないということを理解してほしい。不満はあるだろうが、趣旨を明確にしてご指摘いただければよいと思う。

近隣住民：もちろんそうするが、市からは、議事録の修正については検討するとしか回答がない。修正するかはわからないと言われた。そのようなことがあってはいけない。議事録は忠実にそこで議論された内容が載っていなければいけないと思う。

委員長　：もちろんそうだ。議事の内容がしっかりと残るようにお願いしたい。そうでなければ、最初から議事録は作らない方がよい。それでは意見としていただいたが、この内まとめて検討すべき点が多々ある。日照のデータの問題だが、これも前回どのような考え方で日影ないし日照時間を計るのかを伺って、できれば今回データを出してほしいとお願いをしたと思うので何か出すものがあればお願いしたい。

事業者　：前回話があった日影の関係だが、このデータは部屋の各住戸の真ん中の手摺の高さの部分の日影時間を示している。そこで２時間以上影を落とさないということである。バルコニー面で測定している。

委員長　：２時間以上の日影を落とさないのではなくて２時間以上影を落とさない時間を確保するということだと思う。実際は午後２時を過ぎると３時間程度影が落ちる。もう一度整理をすると窓面の中央かバルコニーのどちらで測定したものなのか。

事業者　：バルコニーの手摺の高さ、なおかつそれぞれの住戸スパンの真ん中で日照の時間帯を計測したデータを以前に提示している。

委員長　：バルコニー面のところでよいか。

事業者　：はい。上層階のバルコニーの出面やパーテーション等、影響の及ばないバルコニー面の手摺の高さで午後０時から午後２時までの間に影を落とさないよう計画変更を行い、提示したわけである。それは我々が２時間の日照の確保という意味合いで定義した検討内容である。だから近隣住民の方々がおっしゃっているように、本当にバルコニーの出面やパーテーションも含めて部屋の中まで検証できているのかということに関しては検証できていないので、そのような認識で資料を見ていただき、それぞれ近隣住民の住戸にて時間帯を考慮して見ていただければと思う。

委員長　：データとしてはそうだということでよろしいか。

事業者　：はい。

近隣住民：我々が日照と認識しているのは、あくまでもバルコニー面ではなく窓から部屋の中に入ってくるものであり、それが２時間以上だということである。

委員長　：その意見はたくさんいただいている。

近隣住民：だから、今の発言は回答として不十分である。

委員長　：そうではなくて、今まで事業者が提示したデータはどのような性質のものかを説明されたのであり、そこはそれでよいと思う。日照が室内まで２時間入るべきということは既に意見として既に言われている。

近隣住民：私が言いたいのは、データの比較を示してほしいということである。

委員長　：それを示すデータはないと先ほど説明があった。

近隣住民：我々が提示したデータとの整合性を示してほしい。

委員長　：だから、事業者は作成していないと思う。

近隣住民：では作成してほしい。

委員長　：要求は伺った。それでは、一通り提示された文書を大体ご説明いただいたので、今の２時間以上の話も含めて少し論点を整理して、全体として検討したいと思う。

近隣住民：電線にかかっている枝の手入れを要望していることに対する回答をしてほしい。

委員長　：後ほどまとめて行いたいと思う。時間が限られているので、これから論点を整理した中で発言をしていただくこととする。非常に簡単な整理だが、これまで何回も調整会を行い、意見をいただき、近隣住民の要求を整理するとこの17項目になるのかと思う。今も話があったが、狛江セントラルハイツ側の日照をできるだけ確保してほしい。日照時間２時間という声もあるかもしれないし、もっとと言う声もあるかもしれない。それから離隔距離を20ｍ程度離してほしい、非常用エレベータは計画建物の外にするのではなく、中に組み込めというご要望、さらに計画建物Ａ棟をなくし、緑地にしてほしいというご要望もあった。それから西側、北側の戸建て住宅についてはもう少し日照を確保できないか、景観的に圧迫感を減らすようにという要望もあった。したがって、計画建物の高さは30ｍにしてほしいというご要求もあった。また、市の話だが、用途地域を準工業地域から住居系に変更してほしいという要望もあった。緑、高木をできるだけ残し、それとの関係で保育園は、場所がよくないのでやめたらどうかという意見もあった。また、外周道路を通すことも意見としてあり、さらに北側、西側の道路や緑地部分を充実してほしいという意見もあった。それから、計画敷地北西の隅切をゆったりとさせたらどうかという意見もあった。先ほど計画建物の屋上利用と目隠しの問題もあった。駐車場を自走式、地下にしたらどうかという意見もあった。そして、本日出たが通風は大丈夫か確認してほしいという要望もあった。大体、このような内容のものだったかと思う。土壌の問題と埋蔵文化財の問題は置いておくが、建築形態の問題について、この他にまだ何かあれば発言していただきたい。

近隣住民：先ほどお願いした計画建物Ｂ棟平面の南側を傾斜にしてほしいということも意見としてある。

委員長　：先ほどのものは特別な案だが、日照、計画建物と隣地境界の離隔を確保してほしいこと、計画建物の高さを下げてほしい等の種類として承っておく。

近隣住民：今まで、いろいろと狛江セントラルハイツに関係する話について聞いた。圧迫感、プライバシー、景観等の話があった。狛江セントラルハイツについての話だったが、２階建ての家は眺望というものは無視されてもよろしいのか。

委員長　：質問の趣旨がよくわからない。

近隣住民：２階建ての家には眺望権がないのか。

委員長　：眺望権というのが権利としてあるかは別として、それぞれどんな建物、住宅であってもそれに相応しい眺望はある程度確保する必要はあるだろう。２階建てだから絶対にいらないということはない。

近隣住民：計画敷地周辺全体のことを考え、計画建物の位置はそのままにしても、高さは２階分、１階分は3,200～3,300m²だと思う。

委員長　：論点を整理した内容にないものであれば発言をどうぞ。計画建物の高さを下げてほしいということか。

近隣住民：はい。そういうことである。6.6m程度だが低くしてほしい。

委員長　：計画建物を低くして景観的な問題も、日照的な問題も改善してほしいということでよろしいか。

近隣住民：はい。計画敷地周辺全体のことを考えてそのように思っている。計画敷地西側、北側、それから狛江セントラルハイツのことも考えて発言している。

委員長　：それでは、いつまでもご要望を聞いていても仕方がないので、一つずつ決着をつけられるものは決着をつけていきたいと思う。

近隣住民：先ほど話をした計画敷地東側ではなく、計画敷地内西側から敷地に進入する通路を狛江通りまで繋げてほしい、要するに計画建物Ｂ、Ｃ棟のベランダ側に道を付けてほしいというのはどうなるのか。

委員長　：それは敷地外周道路と同じだと思うが、いかがか。

近隣住民：防災面もあるため、それは若干違うと思う。

委員長　：今日の話だったので論点整理した内容になかった。これは防災面だけではなくこの通路ができれば非常用エレベータもなくなる。論点整理の内容に加えることとする。それでは、先ほど保留にしていた質問で、電線にかかっている枝の剪定についてだが、どのような状況なのか事業者にお知らせ願いたい。

事業者　：平成23年８月５日、６日で一定のものは剪定を行った。市の環境管理課とも話をし、車道上まで成長している樹木の枝を剪定した。歩道上も人の通行に支障がないように剪定した。質問は電線にかかっている枝の剪定についてだが、これについては市とも協議、調整のうえ、お知らせする。

委員長　：これに関係して、工事協定は締結されたのか。

事業者　：狛江セントラルハイツ及びその他の団体とはまだ結べていない。個別に締結させていただいている住戸は何件かある。そのような状態である。

近隣住民：狛江セントラルハイツ理事会は、事業者から工事協定案をいただいて全戸に配布をして承認を得ている段階だが、さらに土壌関係の所を修正してほしいとの話があり、その後協定を結ぶことが頓挫している状態である。

委員長　：了解した。事実を確認したかった。

近隣住民：狛江セントラルハイツの話ばかりでは困る。

委員長　：順番に発言していただく。それでは、論点整理の内容にない発言があればどうぞ。

近隣住民：第２回の調整会の時に意見を一部述べたが、付随すると言われるかもしれないが住民の生活実態を考えて廃棄物保管場所と駐輪場の位置を元々の計画から変更すべきではと提案をしたのが論点整理の内容にない。

委員長　：それは細かい話なので抜けていると思う。廃棄物保管場所、駐輪場は計画敷地のどの場所にすべきと思われるか。

近隣住民：それは人の動線に従って全体がどうなるかによる。元々の計画が十分に考慮されていないのではないかという指摘である。

委員長　：今の計画の位置では、どのようなことで問題というのか。

近隣住民：廃棄物保管場所が計画敷地内北側一箇所の計画であったのだ。

委員長　：それほど難しい問題ではないと思う。そこは入居者の利便にも関係することであるから、事業者十分に配慮されると思う。廃棄物保管場所と自転車駐輪場について何かあれば事業者から発言願いたい。

事業者　：当初案に比べると、いろいろな意見があったので、廃棄物保管場所についてはより敷地内側に移動させ、集中管理を行っていこうと考えている。廃棄物保管場所を分散するということでは対応できていないが、衛生的な面、近隣に対する配慮も合わせて計画を変更した経緯がある。また駐輪場も１箇所に集まって使いづらいという意見もあったので、前回の変更で、計画建物Ｂ棟をずらした折に南側に駐輪施設を移設して分散化を図った。

委員長　：とにかく駐輪場等について、この調整会は近隣住民がかくかくしかじかで迷惑だからこうしてほしいということを交渉する場であるので、駐輪場や廃棄物保管場所の問題について、この計画でどのような迷惑があるからこうしてほしいと、発言願いたい。

近隣住民：具体的に計画敷地内北側の１箇所に廃棄物保管場所があると、廃棄物の不法投棄が増える可能性がある。敷地出口から駅の方に通勤される方々にとって、廃棄物保管場所に行ってから通勤される時に非常に動線が長くなる。したがって、狛江通り側にゴミ集積所を１箇所設ける方がよいと指摘した。狛江セントラルハイツは敷地出口に廃棄物保管場所があるので、出勤する際に遠回りをせずに廃棄物を置いて出かけられる。この計画はそうなっていないので、このままだと駅に行く途中のコンビニ等の廃棄物保管場所に廃棄物を置くことが非常に増大するだろうと考える。モラルを守りにくい構造だろうからそれを変えてほしいという意見である。

委員長　：事業者は何か発言はあるか。

事業者　：廃棄物保管場所を１箇所に集中させ、各戸に対して廃棄物収集サービスを行っていくということを以前も説明会で申し上げた。本件の管理上のこととして、そのようなサービスを設けて対応していくことを前提とした設計となっている。

近隣住民：それについて事業者が施工したマンションでそのような実態があるなら教えてほしいという住民の質問に対して回答がない。

事業者　：既に杉並の物件でそのようなサービスをとっており、非常に良いサービスという好評をいただいている。

委員長　：いずれにしても、それは入居者が通勤途中のコンビニや駅に捨てるだろうということを理由に、今ここで建築計画の話題として議論するのは余り適切でないと思うので、それはそのようなことが生じた時、別途考えればよいと思う。おおむね意見が出たということで、少しずつ結論が出やすいものから順番に議論していきたいと思う。

近隣住民：待っていただきたい。

委員長　：また個別に意見をいただいても繰り返しになると思う。

近隣住民：先ほど言った意見の中で、大規模災害を考慮した計画になっていないことが論点整理にない。

委員長　：計画敷地に中央通路を通してほしいという意見も出ているが、具体的にはどのような要望なのか。

近隣住民：具体的には、防災を優先した明解な住棟敷地内道路の配置計画にするということである。

委員長　：それに近い内容は出ている。いろいろある要望の種類として承る。次の発言をお願いしたい。

近隣住民：論点整理の内容に通風についてとある。通風とヒートアイランド現象についてシミュレーションを出してほしいとの要望が以前の調整会で出ているが、まだ事業者から回答がない。枝の剪定の件については選定の日程が決まったら知らせてくれると了解してよろしいか。

委員長　：今の剪定の件はそれでよろしいか。

事業者　：はい。

近隣住民：通風とヒートアイランドの件はどうか。

委員長　：ヒートアイランドのシミュレーションはかなり難しいので、別の配慮が必要である。

近隣住民：防災対策も必要ではないか。

委員長　：抽象的に発言しても仕方がない。順番に進める。保育園の問題を片付けたいと思う。保育園は現計画位置に市としてはどうしても造るおつもりか、撤回するおつもりか、それについてまず説明願いたい。

事務局　：保育園については、再三、調整会及びその前の説明会でも今の計画上の話として公園として残してほしいという話をいただいている。行政としては、諸々こういった大規模なマンションができる影響を考えて保育園の設置を要望した。その対応として事業者から、提供公園の振替といった話があった。確かに緑というものが重要と市としてもうたっているところであるが、現在としては要望した保育園として整備をする方が大事なのかなと思う。

委員長　：市としては、市全体の需要をみて保育園の整備が必要であるだろうと考えているということである。財政上厳しいからこの土地をいただいて、そこに建てたいということだと思う。それについて今、事業者と議論をしても仕方がないので、別途、市の政策として妥当なのかどうなのかと、これから近隣住民と市で議論していただきたいと思う。いずれにしろ、計画敷地南西の角の部分は保育園になるか、最終的に緑地になるか、どちらかだろうが事業者はどちらでも構わないということでよろしいか。

事業者　：はい。

委員長　：公園でも保育園でも問題がないということである。それでは、他の点についても議論を進めたいと思う。

近隣住民：工事協定書についても話をさせてほしい。この問題を真剣に最初から取り組んでいる。先ほど、工事協定書は結んでいるのかという質問も委員長からあった。狛江セントラルハイツの意見は先ほど伺ったが、何か話題が逸れていった。大事なことは我々北側、西側の住民が本体で動いている。工事協定書は結んでいないのだ。なぜなら、いろいろと前もって話し合わないといけない問題が全然解決していないからである。そこまで進んでいない。それだけは調整会の委員はご理解しておいていただきたい。

委員長　：それは理解している。

近隣住民：どのような問題が解決していないかというと、土壌の毒性問題もあれば遺跡の問題もあり、建築前に全部やっておかないといけない問題がある。それらを話し合える状況に今至っていないという事でまだ締結していないとご理解いただきたい。

委員長　：理解している。ただ個別には結んだ人もいらっしゃることを確認しただけだ。それはその通りでよろしいか。

事業者　：はい。

委員長　：それでは特に大きな問題として、駐車場を地下にするかどうかで、先ほども何人かの近隣住民から意見をいただいたが、これについて事業者から考えを発言していただけないか。

事業者　：この問題は当初から指摘があった点として認識している。駐車場を全面的に地下にしてほしいという話であったと思う。我々としてもできる限りの検討をして、今回の計画に至っている。その中での検討事項としては、駐車場建物の圧迫感を軽減するために高さを下げ、大規模な駐車場施設をできる限り小さくすることで、地下も含めてパズル式駐車場とし、高さを軽減させた。直接外側から見えない工夫をするということも既に答えているので、更なる改善は難しいと思っている。機械の音など心配な点があろうかと思うが、その点については機械式駐車場の各メーカーも低音の機械を開発している。また、メンテナンスの管理上の問題もサービスの面であるかと思う。機械の選定、管理上の対応をして周辺地域へのご迷惑が少なくなるように計画、設計しているところである。

委員長　：物理的には地下化は可能だと思うが、事業者はやりたくないということでよろしいか。

事業者　：申し訳ないが対応できない。

委員長　：とりあえず回答を承ったということで、これは平行線かもしれない。次に外周道路や計画敷地の中に通路を通したらどうかという件に進みたいと思う。これもかなり大きな問題である。これについて事業者はいかがか。

事業者　：この点についても以前からの要望と認識している。我々としては、計画として成立するか検討して、今日に至っている。特に狛江セントラルハイツ側隣地境界から計画建物の離隔を設けて周辺の道路を造るとか外周道路を造るとかということについては、これ以上建物を移動する負担は正直できないこともあり、計画建物をずらすことによって計画敷地西側の棟と東側の棟が接近してしまってプランが成立しなくなってしまう。いろいろな問題があり周辺の外周道路の設置は難しいと判断した。また計画敷地内の貫通通路の件だが、消防の寄り付きができるような設計になっている。中庭の造りこみ、西側の棟と東側の棟の連続性、居住者がエントランスに入ってまた傘をさして歩くことにもならないような計画としているので、コンセプトを大幅に変えていくことは難しいと判断している。計画敷地内の貫通通路については難しいという回答になる。

委員長　：近隣住民は何か反論はあるか。

近隣住民：防災訓練の時は必ず梯子車が建物に寄り付いて作業を行っている。ということは、防災訓練のたびにセントラルの土地を利用するのか。

事業者　：それは違うと思う。防災訓練というのは、あくまでも敷地の中で災害を想定して行うものであるから、狛江セントラルハイツとの合同訓練であればそのようなことがあるかもしれないが、それは単体の訓練として敷地の中で完結すると認識している。

近隣住民：では住民はどのように訓練をするのか。梯子車が寄り付けず、飛び降りるというのか。

委員長　：要するに31ｍを超えた建物の避難に関する質問だと思うが、わかる限りでお答えいただきたい。要するに14階の建物で火事が起きたらどうやって避難をするのか。

事業者　：消防署との協議は、先程申し上げた通り消防署から貫通通路の話は出ている。ただし我々にも事情があるので、その内容を説明した上で代替措置として、先程申し上げたように非常用エレベータの設置を計画した。この非常用エレベータの設置というものは消防隊が消防活動で使うことが主目的である。それに加えて非難等にも使えるということで、寄り付きの代替措置として有効であると消防署も認めている。消防の寄り付きは、敷地外の狛江セントラルハイツの道路から梯子を寄り付けることは消防署も考えていないと言っていた。だから敷地内で完結した形式での消防活動として計画していると伺っている。

委員長　：防災の専門がまちづくり委員にいるので、補足があればお願いしたい。

委員　　：梯子車は最終的な救助に用いられる。実質的には狛江セントラルハイツも同じだが２方向避難でバルコニー側から隣の住戸に抜けて避難することが中心となる。実際は、そのフロアーに消防隊が入って、隣か上か下に行くことが消防では通常だと思う。震災の時ということだが、今回の震災もそうだが、マンションは各戸で延焼を食い止めるように造られており、１戸で火災が発生しても隣の住戸には延焼しない構造である。

委員長　：単純に言うと梯子車は高さ31ｍまでしか届かない設計なので、今回の計画のように14階となると、９階から上は廊下から逃げる、ベランダを伝わって逃げる、あるいは非常用エレベータを使って消防隊が突入して救助に向かうということが消防救助の方法となっているので、梯子車の寄り付きが全てはないし、梯子車が寄り付いたからといって高さ45ｍの所を救助できることにはならない。そこはご理解いただきたい。

近隣住民：先ほど、防災対策と言ったのは、まさしくそのことで単に梯子車とか単に何処かの部屋で火事が起きたとかではないのである。大規模災害が起きた場合の想定である。そのような時には火災も一部屋じゃ済まないかもしれない。２、３箇所かもしれない。

委員長　：具体的に例えばこのような設計にしてほしいと言ってほしい。

近隣住民：具体的には先ほど申した通りである。だから現在の計画は、いかに防災といったものが考慮されていないか、つまり法的なことだけで非常用エレベータといったものだけ設置し、つじつまが合えばよいという思想になっている。平成23年３月11日から世の中は変わったのだ。

委員長　：だから、実際協議の段階であるので、このプランをどうしてほしいと具体的に言っていただきたい。ここで一般論をおっしゃっても仕方がない。消防法の改正の議論をしているのではない。

近隣住民：だから先ほど申したとおり、一番重要なことは、まず計画敷地内に貫通通路を通してほしいということである。

委員長　：それは実際、今回答があった通りである。できないということだから平行線である。

近隣住民：造れないことはないだろう。

委員長　：意見はわかった。

近隣住民：では質問をする。事業者に伺いたいのだが、非常に無理した計画であると誰が見ても明らかである。事業者もこれから持続する企業として、こういった計画のものを世の中に出し、消費者に受け入れられると思っているのか。

事業者　：思っている。

委員長　：売るつもりで今この場に臨んでいると思うから、そのように質問しても仕方がないと思う。ただ、エレベータの設置数等、いろいろな意味であまりレベルの高い物件ではないと思うが、それはビジネスなのだからある意味仕方がないのであろう。

近隣住民：ビジネスではなく、これは環境の問題である。

委員長　：だから、事業者も慈善事業を行っているわけではないので、具体的に我々はこう迷惑をするからこうしてほしいと言わない限りこの話は進まない。一般論を言っても仕方がない。

近隣住民：中立的な立場でそこに座っている行政に聞きたい。震災が起こった場合どうされるのか。第一小学校の児童も運動場に逃げるであろうし、狛江セントラルハイツの住民も来られる。さらに今度のグランドメゾンの住民は何処に逃げると思うか。第一小学校だと思う。その場合は避難した住民で溢れてしまう。しっかり考えてもらいたい。

委員長　：避難計画は市で作っていると思うので、行政から発言願いたい。

事務局　：基本的には地域防災計画上、確かに第一小学校の体育館が避難所となっている。今後、人口の増減によって、受け入れる避難所の区域についても市でも話し合っているが、それぞれの地区の設定をして現状は現在避難所の面積で足りるが、今後の被害によって変更する可能性もあるので、地域防災計画に基づいて地区割りも、今後検討していかなければならない。確かに避難所が少ないことは認識している。市全体としては、地区割りの中での繋がりで他に近い避難所に行ってもらう等の調整をし、避難対策を考えていかないといけないと思う。

近隣住民：約７万人の狛江の人口が今存在する避難所で対応できるような内容の発言だが、狛江はとても避難所が少ない。

委員長　：狛江の避難計画全般の話ではなく、この事業計画についての意見であれば、それを答えていただくので、簡潔にお願いしたい。次の発言をお願いしたい。

近隣住民：何が迷惑をするからどうしろということであれば、条例にもあるように我々の資産価値を著しく低下させるような建物を建てないでほしい。また、健康被害を及ぼすようなことがある建物を建てないでほしい。これは条例の何処かに書いていると思う。このことについて論点整理の項目に加えていただきたい。

委員長　：もう少し具体的にどのような面で資産価値が低下するのか発言してほしい。

近隣住民：防災、通風、日照等を含めてである。

委員長　：訴訟問題でも、資産価値が低下すると立証できれば確実に損害賠償を請求することができるわけであるから、どういう点で資産価値が下がるというのか。抽象的ではなく、具体的に言っていただきたい。

近隣住民：計画建物による防災、日照、離隔、通風、ヒートアイランド等である。これらが、我々の資産価値を大きく落とすことになる。

委員長　：了解した。つまりそれらが損害であるということでよろしいか。具体的な生活環境が悪化すれば資産価値が下がるのは当然である。では次の発言をお願いしたい。

近隣住民：先ほど、地下駐車場は無理だと、外周道路も無理だとお話があったが、駐車場や廃棄物保管場所は地下に設置すれば敷地が空く。そうすれば、もっと狛江セントラルハイツとの離隔も確保できると思う。そのようなシミュレーションで一度計画を考えていただけないか。もう少し素晴らしいものが建つように想像できる。

委員長　：事業者はいかがか。

事業者　：我々もこの地域に相応しい住宅を提供していくということを考えている。その中で市場性等も考慮し、供給していこうと思っている。もちろんそこには企業として一定の利益が必要かと思うが、コストを掛ければいろいろなことができるのは当然である。しかし、それが市場性に合った形で提供できるか否かということだと思う。そういう点で、しっかりとした収支計算の基で事業化している。今までご提供させていただいている物件等でこうしたプラン、こうしたコンセプトでご提供させて頂いているものは買って頂いたお客様からも非常に好評をいただいている実績がある。そういう点で、この物件は自信を持って売れると思っている。ただそれは近隣住民の方々からの要望に対し、対応できないからこうなっていると思う。しかし、我々としては、そのようなご意見も含めてできる限り対応してきたつもりであるので、その辺については難しいという結論である。

近隣住民：駐車場や廃棄物保管場所を地下にすることによって、土地が有効に利用できるので、そこに別の建物が建てられると思う。そのシミュレーションをお願いしたい。あと保育園だが、建物の中に設置できないのかも伺いたい。

委員長　：保育園の件だが、筋が違う話かもしれないがどう理解したらよろしいのか。

近隣住民：計画建物の１階部分等の建物の中に設置できないか。

委員長　：それはお金を誰が払うのかということになると思う。いろいろなアイデアはあるが市の保育園を計画建物の中にということか。おそらく土地の部分を市がいらないと言えば可能だろう。

事務局　：行政として要望しているのは保育園ということである。いろいろ条件があると思うが、設置していただければ可能かと思う。

委員長　：保育園は市だけではなく、民間でも開設できる。具体的に床を分譲されて民間が保育園をやることも可能だが、市としてはこの計画建物の中に保育園を造る計画はないということでよろしいか。

近隣住民：市は計画建物の中に保育園を造ることでも対応可能であると言っていると思う。

委員長　：計画建物の中に保育園を造ることで対応する場合は、事業者が提供すればということが前提である。事業者が無償で提供できるわけではないと思うが、市としてそのことを要請するかどうかである。

事務局　：待機児童の解消のため、保育園を要望しているわけだが、それに対する事業者の対応は、狛江市開発等事業まちづくり要綱第５条に基づき、提供公園の振替えでとなっている。事業者が建物の中で対応できる等、条件が整えば行政としても問題はないかと思う。

近隣住民：確認だが、市長は保育園がほしい話をされたのは土地と建物の両方をもらうということでよろしいか。

委員長　：土地の提供だけだと思うが、事業者は建物も造るのか。

事務局　：建物も含めてということである。

委員長　：要するに、事業者が全部造って市に寄附をするということか。

事業者　：そのような要望を受けたので、その方向で検討してきている。別の条件で敷地の中で完結でき、提供は不要というのであれば、公設民営という可能性もあるが、その場合は市の条件に合わなかったということである。

委員長　：もう一点あったかと思うが近隣住民は発言を続けていただきたい。

近隣住民：駐車場と廃棄物保管場所を地下にし、それによって空いた土地にもうもう少しスマートに建物を建てるようなシミュレーションをやってみていただけないかというご要望である。

委員長　：事業者は、あまり回答したくはないと思うが、地下駐車場とすると、どれだけ建築計画の自由度が上がるか。

事業者　：例えば駐車場の設置率を抜きにして、機械式駐車場がなくなったとすると、計画建物をずらし、狛江セントラルハイツとの隣地境界側にも日影規制の限界まで近接したり配棟を変えたりしてボリュームをできるだけ確保するように変えていくことになると思う。

近隣住民：そのようなシミュレーションをすればよいと思う。

事業者　：そうすると先ほど日影規制を確認いただいたように現状の計画建物は規制範囲の中に納まっている。つまり建物をずらすとそれなりに建物が低くなってくる。その場合、当初600戸の計画から今561戸になっているが、さらに減らしていくことは難しいので、それが確保できる場所があるかというと難しいというのが設計上の問題である。

委員長　：先ほどのお話の関係で言うと、保育園計画地が緑地になれば、緑地面積が確保できて、中庭に消防の寄り付きが取れ、その分非常用エレベータも移動させることができ、よくなる筋はあるのかもしれないが、コストアップが非常に大きくてとても狛江市のこの場所では値段的に提供できなくなって商売としては困るということでよろしいか。

事業者　：はい。

近隣住民：他の位置に建物が建つことも考えられるので、そのシミュレーションをしてみてほしい。

委員長　：シミュレーションをしても、そのシミュレーションのとおりに計画を行うつもりが事業者にはないため、シミュレーションをする気がないと思うが、シミュレーションをする気はあるか。概略的なものであれば手間もかからないかもしれない。

事業者　：シミュレーションを行っても、結局そのとおりに計画はできなかったという結論がみえているため、申し訳ないが検証は控えさせていただく。

近隣住民：先ほどから一つ一つ事業者側の意見を聞いているが、できない、無理だということしか回答されないことがはっきりとしている。要は事業採算性と言われているが、そもそも最大規模の利益を追求する事業計画を立てたことに問題がある。他のマンション業者は、これだけ高い値段の土地に入札ができなかったと聞いている。環境等のリスクを近隣住民に押し付けるのは違うと思う。事業採算性が合わないというのは理由にはならない。それは企業側の理由である。近隣住民の生活権の理由ではない。

委員長　：そう一方的に言ってはいけないと思う。これまで随分と議論をしてきて、事業者は最初の法規的に問題ない計画のところかいくらか譲歩してきているのだから、目一杯ではない。さらにもっと大幅な変更と近隣住民は言う。しかし、そこまでは事業者として厳しいということである。隣地斜線内に計画建物全部が納まるわけではないが、もう少し計画建物Ｃ棟の高さを下げてよいくらいの話がでかかっている状況にあるのだが、地下駐車場をどうする、外周道路をどうする、中庭をどうするということは大きな変更である。まず、そこが無理なのか、あるいは諦めるのか、その先の細かい話に踏み込んでいくのか、そこは絶対だとなるのか、高さ31ｍの件もそうだと思うが、その辺の大きな論点を調整をしないと先に進めないので、まずそこを議論しようと言っているわけである。もちろん、営利企業であるから目一杯建てたいと思うだろう。しかし、近隣に迷惑があってはいけないということで、どのような迷惑があるから具体的にこうしてほしいと、日影は午後２時まで何とか落とさないでほしい等言ってはいる。住居系の斜線規制内に計画建物を納めるという話も出ている。そこを今調整しているわけだが、さらに地下駐車場だ何だというのはかなり大がかりである。本日は少し議論をしたが、そこをどうするかである。

近隣住民：事業者は、国分寺や武蔵小金井でも事業を行っておられる。現場を見てきたが、そこでは非常によいマンションを建てている。これから分譲を行うマンションを見てきた。なぜ狛江ではできないのか。狛江と国分寺や武蔵小金井はどう違うのか。そこに意識を持ってもらいたい。

委員長　：要するにこの計画敷地は用途地域が準工業地域で容積率300％であり、事業者は、高密に建てられるのではないかと考えられたと思う。近隣住民の方々もご存知だと思うが、事業者は高額で土地を購入されている。その中で何とか事業採算を取れるように計画したいと思うだろう。ただ、率直に言って、ここ数年いろいろな噂があったが、大体どの程度のコストで狛江という土地柄で採算が取れるマンションが分譲できそうなのか。概略で結構なので企業秘密に掛かれば仕方がないが、率直にその辺をご説明いただけないか。逆に言うと、何で地下駐車場が無理なのかの説明と思っても結構である。大体この辺だと坪何十万位で売れそうで、いくらで買って工事費がいくらでこうだと何でもよい。当然、話せないのであればそれはやむを得ない。言ってもらった方が近隣もそれなりの収まりどころが見えてくると思う。

事業者　：どの位の値段かは会社の守秘義務となっているので申し上げることはできない。しかしながら、狛江セントラルハイツと同等以上のファミリーマンションを建設するという計画であり、中古マンション市場、戸建て市場、それにプラスアルファした値段で分譲していきたいと考えている。決して質の低いマンションを建てるつもりはない。しかしながら狛江駅の近くであり、今言われていたような地下駐車場を造って億ションといったものは売れないだろうと判断しているので、その辺のご理解をよろしくお願いしたい。

近隣住民：実際に小田急線沿線で狛江駅と喜多見の間のマンションでシミュレーションをしてみた。その価格で土地の値段と建築工事費を考慮すると400戸で収支ができる。現在の600戸だとおそらく40％の開発経費となると思う。これは私の想像だが、もし違うというのであれば数字を示していただければと思う。

委員長　：お答えできる範囲でお願いしたい。

事業者　：事業性の数字までは申し訳ないがお答えできない。

近隣住民：単純である。要するに影響するのは土地の値段、建築工事費、あとは設計費、解体費、それから開発の費用、諸費用等それから利益である。土地の値段、建築工事費、解体費用はすぐに算出できる。残りの費用もどのくらいかはすぐにわかるはずだ。それとあとは分譲価格を算出すればすぐにわかる。

事業者　：今の議論は地下駐車場付きのマンションということだが、327台の地下駐車場を考えてほしい。何億かかるとお思いか。先ほど地下駐車場付きのマンションの話があった。そのマンションは確か吉祥寺にあり、地下に駐車場がある。しかし、それは億ションである。狛江で億ションが売れるとの判断であれば考えられるが、事業採算の話なので、その辺は大所高所のご理解を賜りたいと思う。

委員長　：理解は無理だと思うが、そのような事情だということは理解できると思う。億ションではなくてもかなり単価が上がって、１割２割上がったら全く売れない可能性もあるので、それはやむを得ないと思う。

近隣住民：そのような曖昧な話で済まされるのは納得がいかないが、具体的に駐車場を地下にする工事のコストアップ率を出してほしい。それと駐車場だけでなく、全ての答えが事業上といっている。

委員長　：それは平行線なので今日はここまでとしたい。他の点で特にここに挙がってないものがもしあればぜひ今日出していただきたい。

近隣住民：狛江セントラルハイツ並みの住居を建てるということだが、離隔もあると思う。また、廃棄物保管場所と自転車駐輪場の問題でいうと、要するに狛江セントラルハイツの廃棄物保管場所を利用することも考えられる。日照権は奪われる。自転車も不法投棄をされる。踏んだり蹴ったりである。狛江セントラルハイツ並みと言うのであれば離隔はきちんと取るべきだ。

委員長　：その話はもう出ている。

近隣住民：狛江セントラルハイツと同じような高さにしないで、当然離隔に見合った建物の高さに下げるといった発想をしてほしい。なぜならば、2005年から住宅地の方が人口を上回ってきているからである。今は質の問題の時代である。

委員長　：論点整理の内容以外の意見であれば別だが、もう時間がないので要望の繰り返しはお断りする。

近隣住民：自己責任型のマンションにしてほしい。他力本願である。簡単に言えばそれだけである。

委員長　：それは少々違うと思うが、他にあるか。要望の繰り返しは困る。そろそろ本日の調整会は終了しなければならない。

近隣住民：先ほど、まちづくり委員からご指摘があった消防の件だが、火災の延焼は住民側もわかっている。そのようなことは何度も説明会で聞いている。梯子車に限界があるのもわかっている。

委員長　：要望は何か。

近隣住民：狛江セントラルハイツの場合、実際に起きた最近の２回の火災で消防は最終的にバルコニー側から窓を破って入った。だから少しでも人命を尊重するという意味で完全でないのは分かっているのだが、梯子車が少しでも寄れるような構造としてほしい。

委員長　：それは既に法規上は適法であると出ている。日影も景観も同様である。後はどこまでお互いが歩み寄るかである。そこがこれからの話合いになる。

近隣住民：先ほどエレベータのことを伺った。狛江セントラルハイツは１エレベータ当たり84戸対応である。計画建物Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ棟で３機しかエレベータがないということは、141戸当り１台しかないという形になる。確認だが、現状の計画のエレベータ数は少ないと思っていると思いますが、計画建物Ｂ棟の狛江セントラルハイツに近い側に非常用エレベータみたいに突出するようなエレベータを付けることはないということでよろしいか。

事業者　：エレベータの数については、メーカーも含めた交通計算を行った上での計画になっているので、ご心配いただく必要はないと思う。今お話があった、例えば計画建物Ｂ棟の前にエレベータを設置する計画もない。

委員長　：他に、要望の繰り返しではないという前提で発言があればどうぞ。

近隣住民：計画敷地東側に建物の離隔を確保し、計画敷地西側に負担を押し付けるようなことはやめてもらいたい。やらないと思うが、一応確認である。念押しである。

委員長　：どのような意味があるのか。

近隣住民：例えば計画敷地東側に建物の離隔を20m確保すると、計画敷地西側に負担が発生すると思う。

委員長　：その分は日影が落ちないように配慮してほしいということか。

近隣住民：それと、負担は事業者に受け入れてもらいたい。

委員長　：もちろんそれで議論している。この事業計画は、もともと容積率300％全部消化できているわけでもないし、少しずつ計画建物の住戸を削減してきている。ただ、地下駐車場にしてまで等のコストまで考慮するのは厳しいということだと思う。

近隣住民：そこは知らない。利害対立を解消するためには階数を削減することである。それがよいと思う。

委員長　：意見はわかった。

近隣住民：風害の件だが、先ほど説明を受け、計画敷地中央の計画建物の間が通路というか風が流れるのではないかと思う。風が吹き抜けるあたりが自宅である。ビル風というのはどういうものなのか、調べてほしいと思う。

委員長　：風のシミュレーションをしてほしいということだと思うが、計画の建物では、まだシミュレーションをしていないと思う。事業者はシミュレーションをしていないということでよろしいか。

事業者　：はい。

委員長　：それは次回の調整会までにお願したいと思う。しかし、そういうことではなくて、建築形態についてご要望は大体挙がってきたと考えてよろしいか。離隔は20ｍでないとだめなのか、10ｍで我慢をするのか。それはこれからだが、それはそういうことでよろしいか。

近隣住民：先ほど、保育園の件に関して委員長がこの場ではなく市と話し合うようにとあった。しかし、最初に保育園もここで扱うと言われていた。つまり、私は最初に市に聞いた。その問題をはっきりとさせてくれ。また市に差し戻しになったのか。

委員長　：保育園はどうするのか今、市として建てたいとの考えを聞いた。そのように言ったことを理解したので、これ以上は調整のしようがないと思う。そのように申し上げた。

近隣住民：調整会での議論ではないということか。

委員長　：我々がこの保育園を中止してほしいとか、実行してほしいとか言うことは委員の中で協議はするが、今の段階では市長がそういう判断であるから調整のしようがないと思う。我々は調整もするが、しかしながらここに保育園があるべきか否かは、緑の増減という話はあるが、土地利用環境上の問題からするとそれ程問題があるように思えないわけである。それよりも市として保育園はどれだけ、どの場所に必要なのか、そこをもう少し検討しないと仕方がないので、それは市としての判断でこの物件の建築形態のお話とはまた逸れると思う。市がこの場所に保育園を建てる必要があるのかどうか、それについて市と協議をしてほしいと、あるいは市の方で検討してきてほしいと言っているわけである。

近隣住民：保育園を求めるか、求めないかは別である。ただこの計画敷地南西の角地の場所に、保育園の建物を建てることは周辺環境に大きな問題を及ぼすこととなる。

委員長　：そのような意見もあるので、論点整理した項目に明記している。しかし、市としてはやめたくないという意見も聞いた。他にも近隣住民から意見が出ている。しかし、事業者側はいやだということである。そこまではわかったわけでこの後どうするかは今後の判断である。けれどもここに保育園を造らないでほしいという話は市の必要性の話もあるので、そこを詰めないと土地利用環境上の話では決められないといっているのである。これは第一小学校の用地をどうするかも皆同じである。市としては公共施設を充実させるために、このような大型の開発に対してある種の負担を求めているのである。

近隣住民：保育園を建設する場合の場所の問題を言っているのだ。

委員長　：それは理解している。場所については本当に問題があるのか、近隣住民の意見を聞き、我々委員としても問題があるか判断をしようと思っている。

近隣住民：では調整会として何らかの判断をするのか。

委員長　：判断がつかないということも含めて回答は出すつもりである。

近隣住民：調整会としては判断しないということか。

委員長　：わからない。それはこれからの議論である。

近隣住民：この後、事業に対してもう一段階あると思う。それは行政に対する意見ということだと思う。つまり、この狛江市まちづくり条例は行政に対する意見も取り扱うということだと思う。

委員長　：どこに対する意見でも出すのは自由である。

近隣住民：我々は行政に対する意見も合わせて出したのである。ですからぜひともその件についても調整会において行ってほしい。

委員長　：要望があったと記録しておく。

近隣住民：このマンションができたら、私の住んでいる狛江セントラルハイツに日が全く当たらなくなって資産が下がる。

委員長　：だから、最低午後２時までは日影を落とさないという話が先ほど出たと思う。日が全く当たらないことはないはずだ。

近隣住民：その資産が半分程度になって銀行のローン等がそのまま残っている場合、引っ越そうと思っても売れなくなってしまう。ローンも払え戻せない状態となる。それはどうしてくれるのか。

委員長　：それは日本の法規上どうにもならないと思う。少なくとも合法な建物である。それでも本当に切実な問題であれば問題だということで協議をしているわけである。午後２時までは影を落とさないようにしたというのが今日の案である。これ以上は近隣住民の方々が受忍すべき限度なのか、そうでもないのか、それはこれから議論として残っているという話である。しかし合法な計画建物で日影になったことによって値が下がり、それは誰も補償してくれないというのが日本の法律である。ただ、具体的にこれ程被害があり、それは受忍限度を超えているから、家が安くなったというのであれば損害賠償の請求を起こし、損害賠償を求めることもできる。しかし、被害が受忍限度の範囲なのか、それを超えて著しい被害なのか、そこの判断次第ということである。我々もそのような訴訟を起すまでもない範囲内の迷惑に留めてもらうように調整しているわけである。だから、日が全然当たらなくなるとか、そのような言い方をされると困る。貴方のところは２時間位日が当たるかもしれない。もちろん、日が住戸の中に射さないかもしれない。具体的にこうなって値段がいくらになりそうだからこうだとおっしゃっていただかないとここの場は進まない。一般論を言っても何の意味もない。

近隣住民：今、話が出た財産権の低下だが、非常に大きな問題である。狛江全体に及ぶ問題であり、狛江セントラルハイツだけの問題ではない。財産権は計画敷地の西の方も北の方も南の方も全て低下する。聞くところによると、市長が平成22年２月10日に事業者に歓迎の手紙を出した。新しく市民が入ってくると税金が落ちるという非常に単純な考えで出したと聞いている。

委員長　：一般論ではなく要求事項を絞ってほしい。

近隣住民：意識の問題を言っている。

委員長　：一般論は困る。

近隣住民：財産が下がってしまう。

委員長　：それについては、次回の調整会で立証できる説明資料をお出しいただきたいと思う。もし、財産が低下するというのであれば、今どの程度で売れ、どの程度下がるのかお出しいただきたい。それが言えない限り、裁判所に持って行っても通らない。立証できないと意味がない。日当たりが悪くなった、値段が下がるかもしれないし、そうじゃないかもしれないということを理由に交渉しても始まらない。

近隣住民：土壌汚染の問題はどうなったのか。中途半端で終わりなのか。

委員長　：土壌汚染の問題は何回も言ったが、専門家の先生が２人入って、近隣住民と事業者と市が入って検討中なので、そこで行ってほしい。

近隣住民：土壌問題について隠蔽している証拠の写真を撮った。

委員長　：それを持ってきてほしい。証拠を示してほしい。

近隣住民：はい。

委員長　：値段の低下についても証拠を出してほしい。そうしないと水掛け論になってしまう。それでは予定の時間を過ぎてしまったので、まだまだ言いたいこともあるだろうが、私も含めて、お互いにストレスが溜まってきていると思う。今ここで細かい協議をしようと思っても先に進めそうにないので、我々ここで引き取り、委員の方で今後どのように進めていくか、この辺が妥当な線とするか、少し協議し、更に次回追加の相談をいただいた上でできれば次回当たりに建築形態についてある程度の方向性を見出したいと思っているが、まだまだそれはやってみないと分からないことでもある。それで、１つは風の問題である。もし短時間で検討できるようならば、今のこの計画案でよいので風害及び通風、特に通風についてどうなるのか、可能な範囲でシミュレーションをしてお示しいただきたいと思う。ヒートアイランドは少々難しいかもしれないが、可能であればできる範囲で資料としてお願いしたいと思う。地下駐車場のシミュレーション等については、難しいでしょうから、あえて要求しないでおこうと思う。後、委員でこういった資料がほしい等あるか。地下駐車場にしたシミュレーションは厳しいと思うが、近隣住民でほしい資料はあるか。

近隣住民：保全するヒマラヤ杉、移植するヒマラヤ杉を知りたい。移植するヒマラヤ杉はどこに移植するのかも知りたい。

委員長　：詳細は難しいかもしれないが、大体の目安でよいのでお願いしたい。それから、本日は詳細な図面がなかったかもしれないが、話題になっている道路沿いの歩道や空地の形状についても現状できる範囲で詳細をお示しいただけたらと思う。

近隣住民：廊下の目隠しがどうなるのかも示してほしい。

委員長　：最大限可能な目隠しをお示しいただきたい。これは詳細に入る。それはそれとして、次回は特に離隔距離をどこまで確保できるのか、それに伴って計画建物の高さをどれだけ下げないといけないのか。そのような核心の部分にも入りたいと思うので、逆に事業者は、このくらいの範囲であれば構わないとか、採算上問題ないか、絶対駄目なのか、その辺は概略で結構なので検討してきてほしい。

近隣住民：隣地斜線の図面を出してほしい。配布するようにお願いしたい。

委員長　：本日、事業者が説明に用いた隣地斜線の図面のコピーをお出しいただけるか。断面図があってそこに法規上の線を書いているだけなので、支障はないと思う。

事業者　：先ほど、隣地斜線の関係を写したものを用意する。それで、先ほども話があったが、いろいろと検討をという話が委員長からあったので、検討せざるを得ないが、我々としても事業そのものを根本から変えるつもりはない。そして、その中で先ほど受忍限度という話があったが、諸々のご判断の中で出てきている問題である。だから我々も事業採算ということを再三申し上げているが、その辺については委員の方々もご理解いただきたいし、近隣住民の方々もご理解いただきたい。採算の中でやっていく計画である。ご理解いただかないとできることもできないことになるので、ぜひともそのことについて大所高所からご判断をお願いしたい。

近隣住民：理解できない。

委員長　：お互い、そのようなことを言っても仕様がない。少なくとも法律上はこの開発等事業は可能であり、一方で受忍限度の範囲で議論をしているわけである。近隣住民の方々がいくら認めない、許せない等と言っても、なかなかそれは法的には強制できない話であるので、最終的にはもの別れになってしまうかもしれないが、事業者もビジネスで計画しているということなので、それなりに理解はしなければならないということだと思う。

近隣住民：今後の話の進め方について質問がある。今後の調整会は、具体的にそのような方向で考えているのか。

委員長　：次回は、このような問題について、どのような形に納めるのが適当か我々も少し前に検討する。それから次回は今申し上げたように、風の問題等、本日の段階で不足しているデータを出していただく。それをもう一度見ながら最終的な協議を次回はしたいと考えている。最終かどうかわからない。次回再度協議したいと思う。特に離隔距離が20ｍ必要か、10ｍ程度でもやむを得ないとするか、計画建物の高さをもっと下げなくてよいのか、あるいは計画敷地北側、西側の日影をもう少し改善できるのかどうかということを議論したいと思う。次回はまた１ヶ月以内には開きたいと思うので、また会場の都合もあるのでいつどうするのかはご通知申し上げる。

 

 

（論点整理内容)

 

１，当該敷地東側マンション（セントラルハイツ）の日照をできるだけ確保してほしい

２，セントラルハイツとの敷地境界線から、できるだけ（セントラルハイツと同等の20m程度）建物を離してほしい

３，非常用エレベータを建物本体に組み込んでほしい

４，Ａ棟を無くしてほしい

５，当該敷地西側の戸建住宅（特に主要開口部が東向きの住宅）に対する午前の日影をできるだけ少なくしてほしい

６，当該敷地北側の戸建住宅に対する日影をできるだけ少なくしてほしい

７，敷地北側・西側への景観的圧迫感をできるだけ減らしてほしい

８，建物の絶対高さを31m以下にすべきである

９，敷地の用途地域を住居系に変更すべきである

10，敷地内の緑、特に高木をできるだけ保全してほしい

11，保育園はやめて公園にして、緑を残すべきである

12，敷地東側の隣地境界部分に外周道路を通すべきである

13，敷地の中央南北に貫通する非常用通路を通すべきである

14，敷地北側・西側の境界線部分の敷地内歩行空間を充実させてほしい

15，敷地北西角の角切り部分の小広場的空間を拡げてほしい

16，屋上は利用しない、東側通路部分には目隠しを取り付けるなどして、セントラルハイツのプライバシー確保に配慮してほしい

17，駐車場を地下・自走式にしてほしい

18，通風を確保してほしい

19，ゴミ集積所、自転車置場の位置を考えてほしい

20，ヒートアイランドのシミュレーションをしてほしい