1 日時

平成30年2月2日(金曜日) 午後6時30分~8時30分

2 場所 狛江市役所 502、503会議室
3 出席者

卯月委員長、澤野副委員長、佐藤委員、加藤委員、津田委員、平野委員、荒山委員、五十嵐委員、岩永委員、小川委員、惣川委員、三浦委員、小俣和泉多摩川緑地都立公園誘致推進担当理事(兼)まちづくり推進課長、三宅まちづくり推進担当主幹、富永まちづくり推進担当主査、榊田主任、富岡主任、福井主任

4   欠席者  井上副委員長、寺内委員、栗山委員、
5 議題

1 狛江市まちづくり条例の一部改正について

2 歩道状空地の導入

3 その他

1 狛江市まちづくり条例の一部改正について

 【概要】

 1「大規模土地取引行為の届出」

 2都市計画制度等を想定したまちづくりに関する提案について

 3地区計画が定められた区域における、大規模開発等事業構想手続の省略

 4調整会及び構想検討会における事前聴取の位置づけの明確化

 5開発等事業の適用対象の緩和

 以上5項目について、まちづくり委員会にて議論された内容をまとめたものを報告する。

委員  「5開発等事業の適用対象の緩和」について、建築確認申請の際の提出図面は一定の期間公開し、一般に閲覧できるようになっている。そのため、プライバシーの観点から課題があるため改正するとの理由では、整理がつかないと考える。

委員  戸建ての住宅を開発等事業の適用対象から除外したいという、市としての姿勢を明示すべきと考える。

委員長 改正理由を市民に分かりやすい形で示すことが重要である。

委員  改正理由は、建築主側の理由だけではなく、周辺事情との兼ね合いによる所もあると考える。

 

2 歩道状空地の導入 

【概要】

 子どもや高齢者、ベビーカーや車いすなど、歩行者が安心して歩行できる空間を整備し、誰もが安心安全に歩けるまちを目指すことを目的に、一定規模以上の開発等事業に対して歩道状空地の設置を求める。 

委員  事業区域面積や事業区域の形状によっては、公園提供のほかに歩道状空地も提供することになり、事業者や土地のオーナーは相当な負担を感じる。また歩道状空地の存在が、不法投棄や荒れ地など良好な街並みの形成や誘導に反する可能性がある。規制を厳しくすると市の意図とは逆の方向に進んでしまうこともある。

委員  事業区域によって、道路に接する形状が様々であるので、一律の幅員を設定するのは問題があると考える。歩道状空地に限定せず、公開空地として確保する割合を定めることとし、柔軟に運用できるようにしたらどうか。

事務局 仮に歩道状空地を市が管理する場合、道路管理部門の考えとして、歩道状空地の幅員は最低2メートル必要と言われている。また開発区域の住民が自主管理をする場合、将来にわたり区域内の住民で管理できるのか、住民同士のトラブルに発展するケースも考えられる。

委員  歩道状空地の幅員は2メートルにこだわる必要はないと考える。道路に接する形状は様々であることから、例えば空地の割合だけを決めて、既存の歩道を含めて2メートル以上確保したものについては市に帰属するという考え方もあるのではないか。

事務局 道路に接する部分に歩道状空地を設置しても、規定の割合に満たない場合には、例えばバス停付近であれば停留所付近に広いスペースを整備する、また交差点であれば角を広く整備する等が考えられる。

委員長 事業区域面積が3,000平方メートル以上では、公園の提供と歩道状空地の設置により12パーセント以上の面積を提供することになり、3,000平方メートル未満の事業との差が大きいのではないか。

委員長 私は宅地分譲するための開発行為もマンションなどの建築事業と同じく、管理組合又は土地建物所有者が管理するのが良いと考えている。分譲住宅の場合は管理組合が機能しないと事務局は懸念しているが、分譲住宅の開発の場合も、例えば歩道状空地部分を建ぺい率容積率算定のための敷地面積に算入し、一方でまちづくりグループのような組織をつくり、コミュニティの醸成のために歩道状空地を適正に管理させるという方法も考えられる。ただし、住宅の建て替えは個人の問題であり、実際は歩道状空地を建ぺい率容積率算定のための敷地面積に含めることは難しいと思う。事務局もそのあたりを懸念して、歩道状空地は市に帰属して管理する、という案を示したものと考える。

委員  集合住宅等に歩道状空地の設置を求めるのは理解でき、運用も可能と考えるが、分譲住宅の場合は仮に市と協定を結んでも、将来的にここは自分の土地だと主張し、トラブルになるのではないか。

委員  建築協定の一項目に歩道状空地の維持管理を入れるという考え方もある。低層住宅地に環境の良い戸建てを作っていこうという市のメッセージになるかもしれない。

委員  市の考えとしては、3,000平方メートル未満の戸建て開発の場合は、歩道状空地の設置は求めないのか。

委員  開発区域の接道延長の多寡により歩道状空地として提供する割合に偏りがあるが、事業者に対する公平性の観点からどのように考えるのか。

委員  宅地分譲の場合も、歩道状空地の設置を1,000平方メートルから適用すべきと考える。また、空地の割合を定め、歩道については既存のものを含めて2メートル以上と規定し、さらに公園も含めて空地とできないか。12パーセントが難しいようであれば10パーセントにすることはできないか。

事務局 空地の割合に公園を含めることについては、公園を所管する部署との調整も必要となるが、ある程度は公園として確保しなければならない部分もあると考える。

委員  公園と空地を合わせて検討するのが良いと考える。また、細かく数字を決めて縛ってしまうと、その数字さえクリアすれば良いと考え、必要のない空間ができてしまうことになりかねない。柔軟に対応できるようにし、市と協議できる運用にすべきと考える。

委員長 公園と空地を合算するという考え方のなかで、公園に提供する面積が基準を満たしていない場合や市として提供を受けることができない場合は、管理組合などの自主管理とする考え方もできるのではないか。小さい公園や空地が多く作られ、その維持管理を市が行うことにより税金が投入されることに、市民側から意見があることも考えられる。そのため、分譲住宅の開発の場合においても、コミュニティ醸成の観点から、空地をその開発区域の住民で維持管理する側面もあると考える。行政が維持管理に税金を費やさずに、開発区域内の組織化を進めてコミュニティを強化する政策を同時に打ち出すことは、現実的かどうかはわからないが、今後検討していく内容であると考える。

委員  公園と歩道状空地を合わせた割合を定め、自主管理とするのが可能であれば理想的と考える。

委員  ある事業者は、共用の道路を整備し宅地分譲とセットで販売、その道路をみんなで管理するという手法で評価を得ている。

委員  市が歩道として管理し、それを皆が利用することができる形状であれば、市民から意見が出ることはないと考える。

委員  資料に過去の開発事業の図面の歩道状空地の割合が示されているが、参考にはならない。歩道状空地をなぜ導入したいのか、その目的をもう一度整理すべきである。

委員  事業者側から見て、土地の提供が過大だと考えるなら、提供公園と歩道状空地との関連性を検討すべきと考える。

委員  例えば歩道状空地の割合が一定以上であれば、提供公園の割合を減らすなどトータルで考えないと、事業者側の理解は得られないと考える。

事務局 まちづくり条例の規定に則り整備された公園は、市に提供され管理することになる。ただ、公園を所管する部署として自主管理公園を作ることを否定するものではない。

委員  柔軟性という観点から見て、どの程度事業者と行政が協議できる手続きになっているのかが重要である。協議できるようであれば、ある程度抽象化した規定であっても良いと考える。また、実務上運用できないようであれば具体的な規定にすべきと考える。

委員長 条例改正のスケジュールに間に合わせようとすると、かなり無理があると感じる。本件は継続審議とするか。

事務局 次回委員会にて継続審議としたい。6パーセントの公園提供だが、都の開発事業では3パーセントなので、市としてさらに3パーセント付加している。それを6パーセントの歩道を作るなかで、例えば緑道を3パーセントの公園として認めてもらえば、道路に面した部分に機能的なものを作れるかもしれない。また示した図面の開発行為については、既存の道路から1メートルセットバックしており、最終的には幅員6メートルとなるが、その道路がはたして車道として6メートル必要かという部分もある。例えばセットバックした1メートルを歩道として整備し、プラス1メートルは緑道を整備することができるか等、検討する必要があると考える。他に、空地を整備する場合は、事業区域面積1,000平方メートル以上の宅地開発は1区画125平方メートル以上の規定と関連させ1区画の面積を緩和する等、トータルで検討する必要があると考える。

委員長 空地の割合を最大10パーセントまでとする、という議論もあったかと思う。次回の委員会は、条例の改正については諮問に対する答申となるが、歩道状空地の導入については引き続き検討となる。

  

3 その他

・岩戸北二丁目周辺地区について

事務局 岩戸北二丁目周辺地区について、まちづくりニュースレター第4号を作成したので資料としてお配りした。今後は、平成30年3月に岩戸北二丁目周辺地区地区計画等の都市計画決定・告示を行う予定である。 

 

委員長 次回は3月6日(火曜日)午後6時30分からとする。