狛江市役所

令和元年11月26日（火曜日）午後２時～午後４時

会長

杉浦　浩

委員

吉井　博明、石井　恒利、佐藤　淳一、田邉　学、岡村　しん、栗山　たけし、三角　たけひさ、田中　智子、小野寺　克己、小峰　君次、髙山　精一郎、鈴木　一成

臨時委員

伊藤　由佳里（大澤　真一代理）、中馬　宏（白銀　　武郎代理）、谷田部　英雄、本橋　正美

（１）　調布都市計画生産緑地地区の変更について（諮問）

（２）　その他

事前配布資料

• 開催通知

当日配布資料

• 資料１－１　調布都市計画生産緑地地区の変更について（案）
• 資料１－２　調布都市計画生産緑地地区総括図（案）（狛江市決定）
• 資料１－３　協議結果通知書
• 資料１－４　調布都市計画生産緑地地区の変更について（案）（スライド資料）
• 資料２－１　調布都市計画地区計画岩戸北二丁目周辺地区地区計画の変更（原案）について（報告）
• 資料２－２　調布都市計画地区計画岩戸北二丁目周辺地区地区計画の変更（原案）について（報告）（スライド資料）
• 資料３　　　多摩川住宅地区地区計画及び多摩川住宅ニ号棟建替え計画に関すること
• 資料４　　　｢都市計画公園・緑地の整備方針｣改定（案）について
• 資料５　　　狛江市都市計画マスタープラン改定及び立地適正化計画策定について

事務局

　ただ今から平成31年度第２回狛江市都市計画審議会を始めさせていただきます。本日はご多忙の中、ご出席を賜り、誠にありがとうございます。

　本日の諮問案件は１件です。ご審議のほどよろしくお願い申し上げます。なお、本日は市長の松原が公務により不在のため、副市長の平林から開会のごあいさつを申し上げ、その後諮問書をお渡しいたします。副市長、よろしくお願いいたします。

副市長

　ただ今の報告のとおり、市長が本日は公務により不在のため、市長より預かっておりますごあいさつを代読させていただきます。

　本日はお忙しい中、狛江市都市計画審議会にご出席を賜り、誠にありがとうございます。また、平素より、市政全般にわたりご理解、ご協力をいただいておりますことを、この場をお借りして厚くお礼申し上げます。

　本日の諮問事項は、「狛江市都市計画生産緑地地区の変更案について」です。よろしくご審議の上、答申を賜りますようお願い申し上げます。また、「岩戸北二丁目周辺地区地区計画（原案）」等についてのご報告を予定しております。岩戸北二丁目周辺地区地区計画につきましては、昨年３月に都市計画決定し、一中通り沿道の「幹線道路沿道地区」、一中通りから喜多見駅方面に向かう「地域交流地区」、電力中央研究所およびその敷地の一部が土地利用転換されたマンションの「中高層住宅地区」において、まちづくりに関する具体的なルールを定めております。計画の第二段階として、地区計画区域北側の低層住宅地区について、狭あい道路や建て詰まりといった課題の解消や将来的な都市計画道路の敷設を見据えたまちづくりについて、住民の皆様との意見交換等を踏まえた原案をお示しするものでございます。

　今後も都市計画審議会の委員の皆様のご協力をいただきながら、優しいまち狛江の実現にむけて努力してまいります。何卒よろしくお願いいたします。

事務局

　それでは、副市長より諮問書をお渡しさせていただきます。大変恐縮ですが、杉浦会長、ご起立をお願いいたします。 

(副市長より諮問書を会長へ受け渡し)

事務局

　誠に申し訳ありませんが、ここで副市長は公務により途中退席させていただきます。

（副市長、退席）

事務局

　これより、議事進行を杉浦会長にお願いいたします。

会長

　狛江市都市計画審議会の会長の杉浦です。本日の議事を進めさせていただきますので、よろしくお願いいたします。

　それでは、平成31年度第２回狛江市都市計画審議会を開催させていただきます。

　本日の都市計画審議会は、招集委員18名の内、欠席委員が１名ございます。狛江市都市計画審議会条例第７条第２項の規定に基づき、過半数以上の出席ということで本会議は成立いたします。

　次に会議録の署名者を選出いたします。狛江市都市計画審議会運営規則第13条第３項の規定により、議長と議長が指名する委員が署名することになっておりますが、本日は栗山委員にお願いします。

会長

　会議の公開について事務局から説明をお願いします。

事務局

　本日の審議会に先立ちまして、広報を通じて傍聴者を募集いたしましたところ、１名の傍聴希望者がありました。狛江市都市計画審議会の会議の公開に関する取扱要綱第４条に規定する傍聴者の員数10名以下であったため、当該希望者を傍聴者として決定いたしました。なお、報道関係等からの傍聴希望等についてはなかったことをご報告いたします。

会長

　それでは、傍聴人に入室いただきます。

（傍聴者着席）

会長

　それでは、これより審議に入ります。初めに事務局より資料の案内をお願いします。　

事務局

　では、本日の資料について、ご説明いたします。

　事前配布資料は、開催通知（Ａ４　１枚）、当日配布資料は、次第および配布資料一覧（Ａ４　１枚）、資料１－１　調布都市計画生産緑地地区の変更について（案）（Ａ４　２枚、Ａ３　４枚）、資料１－２　調布都市計画生産緑地地区総括図（案）（狛江市決定）（Ａ０　１枚）、資料１－３　協議結果通知書（Ａ４　１枚）、資料１－４　調布都市計画生産緑地地区の変更について（案）（スライド資料）（Ａ４　３枚）、資料２－１　調布都市計画地区計画岩戸北二丁目周辺地区地区計画の変更（原案）について（報告）（Ａ４　５枚、Ａ３　６枚）、資料２－２　調布都市計画地区計画岩戸北二丁目周辺地区地区計画の変更（原案）について（報告）（スライド資料）（Ａ４　10枚）、資料３　多摩川住宅地区地区計画及び多摩川住宅ニ号棟建替え計画に関すること（Ａ４　２枚）、資料４　｢都市計画公園・緑地の整備方針｣改定（案）について（Ａ４　３枚）、資料５　狛江市都市計画マスタープラン改定及び立地適正化計画策定について（Ａ３　１枚）

　以上となります。

　ご質問等ある場合は、挙手をしていただきますようお願いいたします。こちらでマイクをお持ちいたします。それでは、杉浦会長お願いいたします。　

会長

　それでは、議題１　調布都市計画生産緑地地区の変更（案）についての諮問でございます。事務局から説明をお願いします。　

事務局

　これより、正面のスクリーンを使用して説明をさせていただきます。

　本日お配りいたしました資料１－１にも同様の内容を記載させていただいておりますので、併せてご覧ください。また、資料１－２調布都市計画生産緑地地区総括図（案）、資料１－３協議結果通知書は適宜ご覧ください。

　平成30年に行為制限解除された生産緑地地区につきまして、令和元年７月31日に開催いたしました第１回狛江市都市計画審議会にて報告いたしました内容と変更はございませんが、改めてご説明いたします。

　始めに、計画書の内容を説明いたします。

　計画書「第１」の「種類および面積」の表でございますが、今回の変更により変更後の狛江市内の生産緑地地区面積は約30.01ヘクタールとなります。

　次に「第２」の「削除のみを行う位置および区域」としましては、表にございますように全部削除となる箇所が１箇所、一部削除となる箇所が４箇所となります。削除面積の合計は約4,070平方メートルとなります。また「変更の理由」でございますが、所有者の方からの買取り申出にともなう行為制限の解除により、生産緑地の機能を維持することが困難となったことなどがございます。具体的には、主たる従事者の死亡によるものです。

　次に「第３」の追加のみ行う位置及び区域」といたしましては、表にございますように、地区の一部となる追加が２箇所となります。追加の理由といたしましては、農林業との調整を図り、良好な都市環境の形成に資するため、市街化区域内において適正に管理されている農地等を指定するものです。

　続きまして新旧対照表で説明いたします。それぞれの地区数及び面積でございますが、表の左下を見ていただきますと、変更前は地区数139件、面積は約302,900平方メートルでございましたが、今回の削除面積が約4,070平方メートル、追加指定面積が約1,090平方メートル、精査による増加面積が約140平方メートルございます。変更後につきましては、地区数139件、面積は約300,060平方メートルとなります。

　それでは生産緑地地区の変更内訳について説明します。

　始めに削除について説明いたします。

　スライド中央右寄りに地区番号26番の生産緑地地区が、和泉本町三丁目地内にございます。こちらの地区は、主たる従事者の死亡により、地区の一部約1,160平方メートルが解除となります。

　スライド中央左よりに地区番号186番の生産緑地地区が、和泉本町三丁目地内にございます。こちらの地区は、主たる従事者の死亡により、地区の一部約690平方メートルが解除となります。

　スライド中央に地区番号60番の生産緑地地区が、東野川一丁目地内にございます。こちらの地区は、生産緑地法第８条第４項の適用を受け放課後クラブを建設したため解除になります。地区の一部約900平方メートルが解除となります。なお、解除に伴い地区が分断されることから、地区東側については、地区番号191番の振り直しを行います。

　スライド右寄りに地区番号75番の生産緑地地区が、中和泉三丁目地内にございます。こちらの地区は、主たる従事者の死亡により、地区の一部約620平方メートルが解除となります。

　スライド中央に地区番号116番の生産緑地地区が、猪方三丁目地内にございます。こちらの地区は、主たる従事者の死亡により、地区の全部約700平方メートルが解除となります。

　続きまして変更内訳の追加について説明いたします。

　スライド左寄り中和泉四丁目地区内に地区番号73番の生産緑地地区がございますが、現状、畑として耕作しておりますので、約960平方メートルを追加指定いたします。

　スライド中央、猪方三丁目地区内に地区番号109番の生産緑地地区がございますが、現状、畑として耕作しておりますので、約130平方メートルを追加指定いたします。

　生産緑地の減少につきましては、制度上の限界があり、食い止めることは大変難しいと考えております。

　今年度より令和３年度にかけて都市計画マスタープランの改定を行いますが、その中で、都市計画公園の再配置について検討します。市内生産緑地のうち、都市計画公園の指定をすることが望ましいと考えられるものもあります。それらを公共空地として選定しておき、宅地化を防止する仕組みづくりを検討したいと考えています。

　以上で、調布都市計画生産緑地地区の変更（案）についての説明を終わります。ご審議のほど、よろしくお願い申し上げます。　

会長

　議題の説明が終わりましたが、何かご意見、ご質問があればお聞きします。　

委員

　市内の都市計画公園について、買取りをする用意があるとの旨をお話しいただきました。どのようなお考えかをお聞かせいただけますか。　

事務局

　狛江市都市計画マスタープランの改定作業を進めており、令和３年度に改定する予定でおります。その中で、公園の空白地域等の偏りの解消のためにどういうことができるかを考えていきたいと考えており、その中で生産緑地の転換がされるタイミングに合わせて、公園ないし緑地等にしていくという将来都市像を描こうと考えているところです。どこの場所であっても買い取るということではございませんが、あるべき将来都市像として、生産緑地を空地として残していくべきであるという考え方に沿って、都市計画公園等の用地としていくことを考えたいと思っております。　

委員

　今のお話と関連することですが、都市計画道路と農地が都市計画図上で重なるところがあって、そういうところはいずれ道路として買うことになるため、あらかじめ買うべきだという話をしたことがありました。その後経過はいかがでしょうか。

事務局

　ただ今のお話は、調布都市計画道路３・４・16号線（以下「調３・４・16号線」という。）上の農地のお話であったと記憶しておりますが、生産緑地の一部が宅地化され、現在はすでに建物が建っております。そのような箇所において、ご指摘のとおり、優先整備路線に指定されていない、計画が定まっていないような状況であったとしても、今後の取得、運用方法等については考えなければいけない課題であると考えております。

委員

　以前、農地が宅地化されていくことを都市計画審議会が追認するようなことでは残念であるというお話を差し上げたかと思います。

　図面を見ますと、都市計画道路と重なっているところが複数あります。公園の話も含め、将来の土地利用と農地との関係を十分に検討していただいて、一定の整理をした結果を都市計画審議会に示していただければ、追認以外の議論ができるのではないかなと思います。市の考え方、方向性を伺って頼もしく思いましたので、よろしくお願いいたします。

会長

　都市計画マスタープランの改定のタイミングではありますが、生産緑地については年々減っています。令和３年度まで待つということではなく、公園のみならず都市計画道路についても、ぜひなるべく早期に全体像とそれに対する考え方についてまとめる必要があると思います。

　他にご意見、ご質問等ないようでしたら、この議題につきまして採決をいたします。

　議題１　調布都市計画生産緑地地区の変更（案）についてご異議ない方は挙手願います。

（全員挙手）

　全員の挙手により、狛江市都市計画審議会条例第７条第３項の規定に基づき、本案件についてはご異議ないものと認め、可決といたします。

会長

　続きまして、議題２　その他について、事務局から報告をお願いいたします。

事務局

　調布都市計画地区計画岩戸北二丁目周辺地区地区計画の変更原案について報告いたします。

　令和元年7月31日に開催いたしました第１回狛江市都市計画審議会の報告と重複いたしますが、改めて、これまでの取組みの経緯についてご説明いたします。

　岩戸北二丁目周辺地区地区計画は、平成30年３月30日に都市計画決定告示を行いました。

　その後、第２段階の取組みとして、平成30年度以降、まちづくり懇談会を５回開催し、地区住民の方々と意見交換を重ねてまいりました。

　令和元年６月28日および29日に開催しました第11回まちづくり懇談会では、変更素案について説明を行っております。

　また、令和元年９月６日、７日および13日には、後ほど説明いたします幅員５ｍの区画道路沿道の方々を対象に区画道路に関する説明会を行った他、説明会に参加することができなかった方々には、戸別訪問等により、説明を行ってまいりました。

　それでは、地区計画の目標についてご説明いたします。

　岩戸北二丁目周辺地区は、岩戸北二丁目、岩戸北一丁目及び東野川一丁目に跨る約19.9haの地区となります。

　また、本地区は、小田急電鉄小田原線喜多見駅から至近の位置にあり、駅前には鉄道に沿って商店街が形成されています。地区の中央には、大規模研究施設が立地し、その周辺には一戸建て住宅や低層共同住宅による落ち着きのある低層住宅地が拡がっています。

　狛江市都市計画マスタープランでの本地区の位置付けを整理しますと、喜多見駅周辺は地域交流拠点に位置付けられ、地域の日常生活を支える都市機能の充実を目指すこととしています。

　また、小田急線沿線や現在、整備を進めている調３・４・16号線の沿道は生活のネットワークに位置付けられ、後背部の低層住宅地の住環境との調和を図りながら、商業機能や公益・交流機能等の立地を誘導することとされています。

　次に、区域の整備・開発及び保全に関する方針についてご説明いたします。

　地区計画区域は、「地域交流地区」「幹線道路沿道地区」「中高層住宅地区」「低層住宅地区」の４つに区分しております。このうち、緑色でお示ししている「低層住宅地区」を新たに地区整備計画区域に追加いたします。

　土地利用の方針は、各地区の土地利用の方向性を示すもので、今回追加する低層住宅地区については、「一戸建て住宅や低層共同住宅が調和する安全で緑豊かなゆとりのある低層住宅地の形成を目指す」としております。

　また、地区施設の整備方針についてもすでに、地区計画で示されていますが、低層住宅地区における生活道路基盤の整備に関して、幅員４ｍ未満の狭あい道路の拡幅整備等により、幅員４ｍ以上の適切な生活道路網の形成を図ること、開発行為等により整備された行き止まり道路の奥敷地において、避難経路協定の締結などにより、災害時の二方向避難経路の確保を図ること、無接道敷地において、一定の条件を満たしたものに例外的に建替えを認める建築基準法第43条第２項第２号に基づく協定通路を拡幅整備することにより、幅員４ｍの道路空間の確保を図ることの３点を新たに追加します。

　続きまして、建築物等の整備の方針について、ご説明いたします。

　地区整備計画に盛り込む事項としましては、緑豊かなゆとりのある良好な住環境の保全・形成を図りつつ、駅周辺や幹線道路沿道において地域交流拠点にふさわしい都市機能を充実していくため、次のような制限を地区整備計画で整理します。

（１）建築物等の用途の制限

　　　地域の日常生活を支える適切な商業・業務機能及び沿道サービス機能の立地を誘導するため、建築物等の用途の制限を行います。

（２）建築物の敷地面積の最低限度

　　　地区特性に応じた、ゆとりのある住環境の確保を図るため、建築物等の敷地面積の最低限度を定めます。

（３）壁面の位置の制限

　　　低層住宅地の住環境の確保及び緑のネットワーク形成に向けた環境緑地の確保を図るため，区画道路や調３・４・16号線に沿った建築物等の壁面の位置の制限を定めます。また、低層住宅地においては、適正な隣棟間隔の確保を図るため、隣地境界線に沿った建築物等の壁面の位置の制限を定めます。

（４）壁面後退区域における工作物の設置の制限

　　　歩道状空地の整備及び環境緑地の確保を図るため、壁面後退区域における工作物の設置の制限を定めます。

（５）建築物等の高さの最高限度

　　　低層住宅地の住環境や街並みとの調和を図り、低層住宅地に向かって建築物等の高さが段階的に低くなるよう、建築物等の高さの最高限度を定めます。

（６）建築物等の形態又は色彩その他の意匠の制限

　　　建築物等の色彩その他の意匠については、狛江市景観まちづくりビジョン第２編ガイドライン編の規定に適合するものとします。

（７）垣又は柵の構造の制限

　　　緑豊かで地震に対して安全な住環境の形成を図るよう、垣又は柵の構造の制限を定め、高さの高いブロック塀を制限し、地区特性に応じた敷地の緑化を誘導します。

　また、将来的に地区整備計画に盛り込むべき事項につきましては、調布都市計画道路３・４・４号線（以下「調３・４・４号線」という。）および調布都市計画道路３・４・７号線（以下「調３・４・７号線」という。）の整備に伴う都市計画道路沿道の土地利用と低層住宅地の安全で緑豊かなゆとりのある住環境が調和する市街地形成を目指して、建築物等の用途の制限、建築物の敷地面積の最低限度、壁面の位置の制限、建築物等の高さの最高限度及び垣または柵の構造の制限等を検討します。なお、中高層住宅地区Ⅰ・Ⅱにおいては、既存の大規模研究施設の土地利用転換に際して、区画道路及び歩道状空地、環境緑地、通路、緑地の整備およびこれらの周辺まちづくりへの配慮に応じて、低層住宅地区から一定の水平距離を確保した建築物等の高さの最高限度の緩和を含む総合的な建築物等の整備計画を検討します。

　次に、具体的に地区整備計画についてご説明いたします。

　地区整備計画を定める区域につきましては、低層住宅地区を新たに追加し、地域交流地区、幹線道路沿道地区、中高層住宅地区Ⅰ、中高層住宅地区Ⅱの５地区、約19.9ヘクタールとなります。

　地区施設の配置および規模についてご説明いたします。

　今回地区施設として追加する事項としましては、低層住宅地区内の区画道路です。

　スライドにお示しする赤い色の部分につきましては、地区施設として位置づけを行うことで、建築基準法で定められている幅員４ｍ以上への整備を明確化し、地区内の十分な歩行空間の確保や防災性の向上を目指してまいります。

　地区施設に位置づける幅員４ｍ以上の区画道路のうち、図にお示しする水色の部分は、地区周辺の幹線道路に接続する主要な区画道路であると考えております。

　一定の幅員を確保することで、安全に歩行できる空間や緊急車両の動線を確保していくことが望ましいですが、現在は４ｍに満たない部分もあります。

　このため、ここに青色でお示しする路線については、地区内の主要な生活道路として、５ｍの区画道路に位置づけ、今後の土地利用転換時には道路空間を確保し、将来的に５ｍの道路を整備していくことで、沿道と一体となった快適な空間形成を図っていきます。

　こちらの表では、今説明しました区画道路の名称、幅員及び延長を示しております。

　続きまして、建築物等に関するルールについてご説明します。

　今回は、

　１．建築物の用途の制限

　２．道路境界線からの壁面の位置の制限

　３．隣地境界線からの壁面の位置の制限

　４．壁面後退区域における工作物の設置の制限

　５．建築物等の形態又は色彩その他の意匠の制限

　６．垣又は柵の構造の制限

　の６つのルールについて追加を行います。

　地域交流地区を対象として、建築物等の用途の制限を追加します。

　内容としましては、周辺の住宅などに配慮し、地区にふさわしい健全な土地利用を図るため、新たにマージャン屋、ぱちんこ屋、射的場、ゲームセンター等の娯楽施設の制限を追加することとします。

　続いて、低層住宅地区において追加するルールについて説明します。

　はじめに、道路境界線からの壁面の位置の制限についてです。

　建物の建て詰まりの解消を主な目的として、道路境界線から建物の外壁面を後退させるルールを追加することとします。

　低層住宅地区内の区画道路沿道の敷地では、道路境界線から建築物の壁またはこれに代わる柱の面までの距離は1.0ｍ以上とすることで、建物等の建て詰まりを防ぎ、安全で緑豊かなゆとりのある低層住宅地区の形成を目指してまいります。

　次のルールは、隣地境界線からの壁面の位置の制限です。

　これは、プライバシーや日照・採光などの住環境を保全や建物の密集を防ぐため、隣地境界線から建物の外壁面を後退させるルールです。

　建物を隣接する敷地との隣地境界線から0.6ｍ下がり建築等することで、敷地の周りに空間を確保してまいります。

　この規定に満たない距離にある建築物または建築物の部分が、

（１）外壁またはこれに代わる柱の中心線の長さの合計が3.0ｍ以下であるもの

（２）物置その他これに類する用途（自動車車庫を除く。）に供し、軒の高さが2.3ｍ以下で、かつ、床面積の合計が５㎡以内であるもの

（３）自動車車庫で軒の高さが2.3ｍ以下であるもの

　　　のいずれかに該当する場合においては適用しないものとします。

　建物を隣接する敷地との隣地境界線から0.6ｍ下がったところから建てることで、敷地の周りに空間を確保していきます。

　建物を隣地境界線から0.6ｍ下げて建てることで、敷地の周りにあるフェンス等を除き、約0.5ｍの有効な空間が確保されます。これにより、災害時の避難経路とすることが可能となります。

　次のルールは、壁面後退区域の工作物の設置制限です。

　区画道路の内、幅員５ｍの位置づけがされている区画道路５から８号沿道の敷地においては、工作物の設置制限をかけることで、将来的に５ｍの道路空間を確保してまいります。

　スライドで青色の線でお示しする幅員５ｍの位置づけがされている区画道路沿道では、道路中心線から2.5ｍ以内の区域に門、塀、フェンス、看板等の工作物の設置を制限します。

　次のルールは、建築物等の形態又は色彩その他の意匠の制限です。

これは、まち並みの調和を図るためのルールで、「狛江市景観まちづくりビジョン・第２編ガイドライン編」で定められている基準をルールとして位置付けていきます。

　具体的には、狛江市景観まちづくりビジョンでは、地域別に色彩ガイドラインを定めており、その内容にしたがい外壁基本色等について、色彩基準に適合させることとなります。

　次のルールは、垣または柵の構造の制限です。

　緑豊かで地震に対して安全な住環境の形成を図るよう、高さの高いブロック塀を禁止し、地区特性に応じた敷地周りの緑化を誘導するルールです。

　道路に面して設ける垣またはさくの構造は、地盤面からの高さが1.8ｍ以下とし、生け垣またはフェンスなどとすることで、ブロック塀を制限していきます。

　ただし、一般的なブロック塀での３段分に当たる60センチ以下であれば設置を可能としていきます。

　なお、一中通り沿道地区地区計画と同様に、中高層住宅地区Ⅱにおいては、平成18年度に調布都市計画高度地区の絶対高さ制限を導入した際、既存不適格建築物となっているものについては、建て替えの際に良好な住環境に配慮等の要件を備え、既存建物より高さが超えない計画であれば建て替え可能とする特例措置を設けています。本地区計画においても、同様とするため、別紙資料のとおり、地区計画の計画書８ページの「建築物等の高さの最高限度」の部分に「既存不適格建築物等の建て替えの特例」に関する文言を追加いたしました。

　今後の進め方についてご説明いたします。

　本日、本審議会において、報告させていただいた後、令和元年12月13日および14日に、都市計画原案説明会を開催いたします。また、都市計画法第16条に基づく公告を行い、同時に、都市計画原案の縦覧及び意見書の提出期間を設ける予定としております。

　その後、令和２年２月には都市計画法第17条の公告および縦覧を行う予定です。３月には狛江市都市計画審議会へ付議し、都市計画変更告示を行う予定となっております。

　原案の縦覧と意見書の提出についてご説明いたします。

　本日ご説明した原案について、令和元年12月12日に都市計画法第16条に基づく告示を行い、縦覧期間および意見書の提出期間を設ける予定としております。縦覧期間は令和元年12月13日（金曜日）から12月26日（木曜日）までの２週間です。平日午前８時30分から午後５時まで、市役所５階まちづくり推進課で行います。

　また、地区計画区域内の土地所有者等を対象とする意見書受付を行う予定としております。

　受付期間は令和元年12月13日（金曜日）から令和２年１月９日（木曜日）までになります。同じく平日午前８時30分から午後５時まで、市役所５階まちづくり推進課で受付けする予定です。

　意見書の提出方法についてご説明します。

　今回の16条の意見書の提出は、地区計画区域内に土地の所有権等をお持ちの方が対象となります。ご提出の際は、氏名、住所、電話番号、権利を有する土地の所在等を記載の上、書面にてご提出していただくこととなります。

　これで、説明を終わります。

会長

　岩戸北二丁目周辺地区地区計画の原案についてのご報告でした。この原案をもちまして、12月13日および14日両日の説明会の後、都市計画法に定められた手順を踏み、３月の都市計画審議会に付議されるという予定のものです。どうぞご質問、ご意見をお願いします。　

委員

　何点かご質問です。本計画の大前提となると思いますが、調３・４・４号線および調３・４・７号線についてはどのような状況なのでしょうか。

事務局　

　調３・４・４号線および調３・４・７号線、世田谷区側においては補助125号につきましては、現在優先整備路線に指定されてはいるものの、実際の整備に向けての具体的なスケジュール等の報告は東京都からはまだ届いていない状況であります。

委員

　分かりました。次に、新たな地区施設ということで幅員５ｍの道路について、説明会や戸別訪問等の対応を取られたということですが、住民の方からはどのようなご意見があったのか、ご説明をお願いします。

事務局

　まず幅員４ｍについては建築基準法上で確保しなければならないという旨についてはご理解をいただいており、５ｍ幅員の箇所を設けることについて、当該区画道路沿道の皆様あてに説明会を実施したり戸別訪問等を行う中では、おおむね内容にご理解を賜っていると感じているところです。幅員５ｍについて市で土地の買取りをすることを考えておりますので、そのご説明をすることでおおむねご理解を得られているものと考えております。

委員

　分かりました。おおむねご理解をいただいたとはいえ、なかなかご納得いただいていない方もおられるということですので、丁寧な対応を続けていただければと思います。

　今後の進め方なのですが、一般財団法人電力中央研究所（以下「電中研」という。）の周辺をどのような街並みとしていくか、ということと先ほど申し上げた２本の都市計画道路をどのように考えていくか、という２つのテーマがあったかと思います。地区計画の進め方で第一段階、第二段階と進めてきて、今がその第二段階であると思いますが、その後の状況や今後の進め方についてどのようにお考えでしょうか。これで一段落なのか、次の段階があるのか。

事務局　

　地区計画は段階的に、状況に合わせて整理をしていく方針であります。今回の地区計画変更では、低層住宅地区を中心とした変更をかけていく段階です。その後については、調３・４・４号線および調３・４・７号線の整備の状況や、現在そういったお話があるわけではありませんが、もし電中研で土地利用方法の転換の話が持ち上がる等のことがあれば、それに合わせて地区計画の方針附図についても方向性を検討していくことになります。

委員

　分かりました。今後については調３・４・４号線および調３・４・７号線の進展に伴って進んでいくということと考えてよろしいでしょうか。

事務局

　現在のところはそのように考えております。

委員

　２点質問させていただきます。

　１点目は、壁面後退区域における工作物の設置制限についてです。道路中心線から2.5ｍ下がったところからしか塀を作れないというものですが、自動販売機については設置できるのでしょうか。

事務局　

　自動販売機の設置も含め制限されます。

委員

　2.5ｍの範囲にはもちろんそうでしょうが、塀の代わりに敷地の中に自動販売機を置くことは可能でしょうか。

事務局

　2.5ｍより民地側に設置するという事情が生じるようであれば、それは地区計画では特に制限しておりません。

委員

　塀にかわるものとして、敷地内に食い込む形で自動販売機が設置されるものについては、制限はされないということですね。地域によっては自動販売機を不可とすることもあるようなのでお伺いしました。

委員

　電中研南側の道路、３号壁面線がかかる箇所については、道路の東側にマンションが建ち、住棟が道路の際までせり出している状態です。残る箇所については電中研が活動をしていますが、将来的に変化があれば、東側の壁面線に住居がたくさん建っている状態からどのような形になるのが望ましいと考えますか。

事務局　

　３号壁面について、現在マンションが建っている調３・４・16号線に面しているところについては、0.5ｍの緑地がマンションに沿って敷かれているところでございまして、あわせた形で緑地帯とするようになっている箇所です。３号壁面の西側部分について、仮に電中研で土地利用の転換が図られるようであれば、その時に、幅員16ｍの都市計画道路に面した場所としてどうあるべきかという観点から考えていくことになろうかと思います。現時点では研究活動を維持していく方針であると伺っておりますので、具体的な案はございません。

委員

　壁面線の全域にわたって、樹木は植わっているが人が目の前を通るという状態であり現状は住民の皆さんにとっては望ましくない状態であろうと思います。好ましくない。せっかく幹線道路に新しい建物ができるのですから、一階を住戸にする必要はあるのだろうかという考え方があると思います。マンションに沿った長い道路というのはきわめて味気ないので、まちづくり全体の観点から業者への指導をしてもらいたいと考えます。

委員

　資料５ページの（２）追加の２つ目、災害時の二方向避難経路の確保について、低層地域内において私が知るところとしては１箇所、行き止まりのところがあります。もう住宅が建っているところの壁で行き止まりになっているというところだったかと思います。この二方向避難経路として想定をしている箇所がありましたらお示しください。

事務局

　本地区は道路のネットワーク化があまり整備されていない地域であり、通り抜けができない道路が複数箇所ございます。そのような中で、避難経路として確保するのが物理的に難しいところがありますので、それぞれの居住者様のご了解を得る必要はございますが、敷地内を通っての避難経路を確保していくことも今後のまちづくりの方向性として必要となるのではないかということで地区計画の中で触れさせていただいたところでございます。今回の制限に加えさせていただいた、隣地との境界として0.6ｍの空地を設けるという制限についても、フェンスを設けても人ひとり通れる空間を確保するという点とあわせて整理をさせていただきました。

　個別具体な場所はお示しできないのですが、状況と必要性に応じて進めていきたいと考えております。

　都市計画道路が今後どうなっていくのかということも影響してくるとは思いますが、まちのルールにあわせて住民の皆様の中でも防災についての議論が持ち上がってくれば、その動きに協力したいと考えますし、地区計画に反映させるべき新たな課題が生じれば、都市計画やそれ以外の手段を通じてまちづくりを進めていきたいと考えております。

会長

　最初の地区計画は理念を定めるところから始まり、そこからはどのようなまちができて、道路が何本、緑地が何パーセント、という到達点のイメージが湧きにくいものです。地元の方とお話し合いをしていくわけですから、計画が具体化するにつれ、絵として、あるいは数値として固めながら、機会があればぜひ経過を教えていただきたいと思います。

　その他ご意見がなければ、次の事項をお願いします。

事務局

　多摩川住宅地区地区計画及び多摩川住宅ニ号棟建て替え計画に関すること（答申）についてご報告いたします。

　第１回の都市計画審議会にて、多摩川住宅地区地区計画についてご報告をさせていただきました。あわせて、狛江市とニ棟団地管理組合法人とが協議を行っている建て替え計画についてご説明をいたしました。

　建て替え計画を進めるにあたっては、まちづくり条例の手続きが必要となりますが、まちづくり条例については、昨年度に改正を行い、今年度４月より、地区整備計画計画区域の建築計画については、大規模構想等協議手続きが省略されることとなっております。市民が意見を出せる機会が減ること等に鑑み、また、地区施設を定めてしまうと残った敷地で建築計画の変更等検討を進めることが難しくなることから、７月11日付けにて狛江市長よりまちづくり委員会へ、現在の建物計画が地区計画の主旨に合っているのか、特に地区整備計画のルールに合致しているのかについて、諮問を行いました。

　まちづくり委員からの答申につきまして、資料３多摩川住宅地区地区計画及び多摩川住宅ニ号棟建て替え計画に関すること（答申）をご覧ください。

　答申においては、

　１．東側住棟の長大な壁面

　２．理念を共有した賑わい軸の一体的な整備　

　３．避難空間の確保について

　４．中和泉地域との関係及び景観的調和について

　５．居住者増に伴う周辺環境負担及び公共施設負担の検討

　６．地区外移転の展望のない都市計画公園の廃止

　７．既存樹木について

の７項について触れております。

　１．東側住棟の壁面については、地区整備計画において建築物等の形態又は色彩その他の意匠の制限が定められ、大規模団地の建て替えに周辺地域への配慮が規定されている中で、現行の計画においては長大な壁面であり、周辺区域への圧迫感や威圧感のある形態であることは否定できず、引続き、景観上の圧迫感や威圧感を最大限軽減するための総合的な検討をする必要があるとしています。

　２．理念を共有した賑わい軸の一体的な整備については、地区計画のその他当該区域の整備、開発及び保全に関する方針において「賑わい軸」として位置付けられている、多摩川住宅中央通りについて、建て替え計画においては、「生活利便施設の設置等による賑わい機能の設置は困難として幅員10ｍ以上の帯状の地区広場で賑わいを創出する」となっておりますが、賑わい機能の内容については、これからの時代変化および社会情勢等を展望した新たな提案が求められるところであり、持続可能な生活利便施設が必要と考えられるため、周辺の賑わい軸の整備と連携した総合的な検討が必要であるとしています。

　３．避難空間の確保については、住戸数が２倍以上となる建て替え計画において、提示された地区公園等で避難空間の確保ができるのかが疑問であり、震災等浸水を伴わない災害が想定されていないことから、自助・共助のあり方として必要な避難空間の確保について、検討が必要であるとしています。

　４．中和泉地域との関係および景観的調和については、１で述べられている長大壁面のすべてが中和泉地域側を向くこととなり、周辺との景観的調和が図れているとは言えないことから、引き続き検討が必要であるとしています。

　５．居住者増に伴う周辺環境負担および公共施設負担の検討については、建て替え計画は、現在の戸数の２倍となる住戸増を伴うものであり、ファミリー層を含む新たな居住者増を見込んでおり、新たに再構築されるまちにより周辺の住環境への影響が大きく変化することから、狛江市は、周辺も含めた将来の地域社会像を検討し、原因者である事業者も応分の負担を担い、必要な公共施設等の確保を事業者と一体となって検討する必要があるとしています。

　６．区外移転の展望のない都市計画公園の廃止については、都市計画公園の廃止にあたっては、公園面積が縮小されず維持されるよう、狛江市は慎重に判断すべきであり、市民のためにどのような公園が必要なのか、狛江市全域で検討を行い、狛江市として都市計画行政の信頼性を損ねることがないよう都市計画マスタープラン等で将来にわたり現在以上の公園・緑地の環境を保全できるよう方針を示し、市民へ丁寧な説明をすべきであるとしています。

　７．既存樹木については、建て替え計画を検討する際には、保存樹木リスト等作成し、現地保存及び移植保存を含めて、既存のケヤキ並木が保全されるよう努めるべきであるとしています。

　本答申を踏まえた建て替え計画となるよう、狛江市と事業者とで引き続き協議を進めてまいります。

会長

　ご意見、ご質問があればお聞きします。

委員

　審議会の権限以外のことを申し上げるつもりはないのですが、事業者が考えるスケジュールと都市計画におけるスケジュールについて、認識は一致していますか。

事務局　

　住民の皆さんからは早期に地区計画変更に進んでほしいとの要望を得ていますが、まちづくり委員会から示された課題をどのように解消し、計画に反映させていけるか、協議をしているところでございます。

　早期解決可能な内容としてまとまれば、今後都市計画上の動きも出てくるのではないかと思います。

委員

　まちづくり委員会からの答申と、都市計画審議会との関係性をどのように整理すればよいでしょうか。市の考え方も含めてお願いします。

会長

　まず私から補足します。まちづくり委員会から出されたいくつかの問題については、都市計画に関わるものとしては、例えば都市計画公園の廃止や長大壁面と中和泉地区との調和等がありますが、すべての課題を都市計画審議会で審議して決定するようなものではないと思います。中身により、例えば都市計画公園を廃止し、公園面積を減らすのみということで審議にかければ委員の皆さんから当然疑問が出るでしょうし、都市計画上の議題として捉えるべき課題も含まれているというものです。改めて事務局からも説明をお願いします。

事務局

　都市計画決定をする上でまちづくり委員会が役割を担っているということではございません。ただ、ニ号棟の建て替えについては、地区計画にあわせて建て替え計画ができて、まちづくり条例の手続きに進んでいくという流れの中で、地区計画に適合した案になっているかということについては、条例の手続きの中で注視していくことも考えながら、現段階で提示されている計画に対する助言を得たということでございます。地区計画で決めるのは建物の外観等ではなく、地区計画の内容や地区施設の位置といったことをご審議いただくこととなりますが、本日の配布資料のように、同委員会からご意見をいただいたところです。問題なく進めば来年度に都市計画変更ができるのではないかと考えているところですが、その内容につきましては、建て替えの計画の全体像としてまとめた上で都市計画審議会にお諮りしたいと考えております。

会長

　一団地を消すわけですから、一団地の考え方よりもさらに好ましいまちの形をあらわす地区計画が望まれるということでしょうね。

事務局

　一団地の指定は廃止をしております。既に地区計画が狛江市、調布市に跨った形で組まれており、今年度検討を行いたいと思っているのが、ニ号棟の地区整備計画でございます。

会長

　その他ご意見がなければ、次の事項をお願いします。

事務局

　「都市計画公園・緑地の整備方針」の改定について報告いたします。資料４をご覧ください。

　「都市計画公園・緑地の整備方針」は、東京都及び区市町において、平成18年３月に策定、平成23年12月に改定され、公園や緑地の事業化が進められてまいりました。「都市づくりのグランドデザイン」の策定や事業進捗等を踏まえ、新たな優先整備区域を設定し、都市計画公園・緑地の整備を促進するため、事業化計画の改定を行うものです。なお、計画年度は令和２年度から令和11年度となります。

　改定の概要としましては、

　１．事業化計画を見直し、今後10年間を計画期間とする優先整備区域の設定すること

　２．優先整備区域設定の評価基準等にグランドデザインや地域の取組を加え、対象区域をより具体的に定義す

　　　ること、

　３．多様な事業主体の連携、事業手法、都市計画公園・緑地の見直しの課題を検証し、取組の方向性を示すこ

　　　と

　４．建築制限緩和の拡大検討

となっております。

　狛江市内の「優先整備区域」は、駒井町二丁目地内調布都市計画公園第２・２・40号【駒井公園】、中和泉三丁目地内調布都市計画公園第８・２・３号【白井塚公園】、岩戸南一丁目地内調布都市計画公園第８・２・４号【土屋塚公園】、元和泉一丁目地内調布都市計画公園第８・２・５号【亀塚公園】、及び猪方三丁目地内調布都市計画公園第８・２・６号【猪方小川塚公園】となる予定です。

会長

　説明が終わりました。ご意見等がなければ、次の事項をお願いします。

事務局

　今年度第１回目の都市計画審議会において、狛江市都市計画マスタープランの改定及び狛江市立地適正化計画の策定についてご報告いたしました。

　資料５　狛江市都市計画マスタープランの改定及び狛江市立地適正化計画の策定業務　工程表をご覧ください。

　本工程表に則り、10月21日に狛江市都市計画マスタープラン改定及び立地適正化計画策定庁内検討委員会、10月31日に狛江市都市計画マスタープラン改定及び立地適正化計画策定委員会の第１回目を開催いたしました。

　今年度中に各１回程度の会議の開催と、アンケートによる市民意見の集約、オープンハウスの実施、次年度以降には施策の方向性の検討や、ワークショップ等を開催し、令和３年度までの３か年での策定を目指します。

会長

　説明が終わりました。特にご意見がなければ、この他、これまでの議題等でご意見等があれば伺います。

事務局

　先ほどご説明しました岩戸北二丁目周辺地区地区計画資料につきましては、12月12日公告を予定しており、縦覧を13日以降とする予定です。それまでは非公開となりますので、資料のお取り扱いにはご注意ください。

会長

　それでは、本日の狛江市都市計画審議会はこれにて終了いたします。

東京都多摩建築指導事務所

建築指導第一課長