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７ 会議の結果
事務局
定刻でございますので、ただ今から令和５年度第１回狛江市都市計画審議会を始めさせていただきます。
本日は御多忙の中、御出席を賜り、誠にありがとうございます。本日は市長の松原が公務により不在となるため、副市長の平林より開会の御挨拶を申し上げます。
副市長
おはようございます。副市長の平林でございます。本日は、令和５年度第１回狛江市都市計画審議会にお集まりいただきまして、誠にありがとうございます。また日頃から狛江市の都市計画行政に御協力いただきまして、誠にありがとうございます。
市長の松原につきましては、公務により不在にしておりますので、松原より預かった挨拶文を代読させていただきます。
市民委員におかれましては任期満了により、今回の都市計画審議会を最後に御退任されると、事務局より報告を受けております。
市民委員の皆様におかれましては、大変お忙しい中にもかかわらず、狛江市の都市計画行政に御尽力、御協力いただきましたこと、心より感謝申し上げます。
本審議会より、学識経験のある委員が新たに３名と、臨時委員として、調布警察署、狛江消防署、マインズ農業協同組合、狛江市農業委員会からそれぞれ１名の方が就任していただいております。
また狛江市議会より選出された５名の方が、委員をお引き受けいただいております。どうぞよろしくお願いいたします。
本日の報告事項は、
- 調布都市計画地区計画岩戸北三・四丁目周辺地区地区計画の決定（原案）について
- 用途地域等に関する指定方針及び指定基準の変更（案）について
- 調布都市計画生産緑地地区の変更（案）について
の３件になります。後ほど、事務局より報告をさせていただきますので、活発な御議論をよろしくお願いいたします。
今年度は、まちづくりのＤＸとして、３Ｄ都市モデルと公開型及び統合型ＧＩＳシステムを整備する予定です。行政情報のデジタル化を図り、視覚的にわかりやすく情報を整理し、まちづくりに役立てまいりますので、御協力のほど、よろしくお願い申し上げます。
本日はどうぞよろしくお願い申し上げます。
事務局
誠に申し訳ありませんが、ここで副市長は公務により途中退席させていただきます。
（副市長退席）
事務局
それでは、まちづくり推進課長の松野より、委員の御紹介をさせていただきます。
事務局
狛江市都市計画審議会条例第３条第１項第１号に基づく学識経験委員につきまして、令和５年５月26日付けにて、新たに３名に委嘱させていただきます。御紹介させていただきます。遠藤正宏さんです。大矢根淳さんです。二井昭佳さんです。
事務局
続きまして、狛江市都市計画審議会条例第３条第１項第２号の委員につきまして、本年５月の狛江市議会臨時会おいて、狛江市議会より５名の都市計画審議会委員が選出されました。御紹介させていただきます。
狛江市議会議員の三宅まことさんです。岡村しんさんです。佐々木貴史さんです。山田みちこさんと三角たけひささんですが、本日、欠席となっております。
続きまして、狛江市都市計画審議会条例第４条に基づく臨時委員の御紹介をいたします。調布警察署長の尾門出さんです。本日は公務のため、代理として調布警察署交通課長の片渕裕基さんにお越しいただいております。
続きまして、狛江消防署長の尾嵜純さんです。本日は公務のため、代理として狛江消防署予防課予防係長兼課長補佐の高下幹生さんにお越しいただいております。
続きまして、マインズ農業協同組合理事の松坂進さんです。狛江市農業委員会会長の小川保さんですが、本日は欠席となっております。
事務局
委嘱状につきましては、皆様のお席に御用意しておりますので、御確認ください。それでは次に、会長職の選出を行います。
事務局
会長職につきましては、狛江市都市計画審議会条例第５条第１項の規定により、学識経験者の委員うちから選挙により定める事になっておりますので、この場でお諮りしたいと思います。選挙といいましても、特に用紙に記名しなければならないというものではございません。どなたか御推薦いただけますか。
委員
会長に町田委員を推薦させていただきたいと思います。よろしくお願いいたします。
事務局
ただいま、町田委員に会長をという声がありましたが、御異議ございませんでしょうか。
委員
異議なし。
事務局
異議なしということでございますので、会長を町田委員にお願いしたいと思います。町田委員は、会長席にお移りください。町田会長から一言御挨拶いただいてもよろしいでしょうか。
会長
改めまして、町田でございます。どうぞよろしくお願い申し上げます。ただ今、皆様からの御賛同いただきまして、会長を務めさせていただきます。
狛江市は、木密地域並みの密集度の地域もあれば、生産緑地地区が多数残っており、農と住の一定程度の混在地区もございます。また大規模住宅団地を再生しなければいけないという課題もございます。
都市計画はそのような課題に対して、基礎的な部分を含めまして、市民の皆様に直結するような内容を決めていかなければいけないため、責任を痛感しております。
委員の皆様、事務局の皆様から御協力いただき、私も務めてまいりたいと思っておりますので、どうぞよろしくお願い申し上げます。
それでは、私の方でこれ以降の議事を進めてまいります。
先ずは、会長の職務代理者の選出を行いたいと思います。事務局より説明をお願いします。
事務局
職務代理者については、狛江市都市計画審議会条例第５条第３項により会長が指名する委員に務めていただくことになっております。町田会長より御指名ください。
会長
職務代理につきましては、遠藤委員にお願いしたいと思います。
事務局
それでは、遠藤委員は、職務代理席にお移りください。遠藤職務代理から一言御挨拶いただいてもよろしいでしょうか。
委員
職務代理の御指名いただきました遠藤です。本審議会の円滑な議事運営に向けて、会長を補佐してまいりますので、どうぞよろしくお願い申し上げます。
事務局
これより、議事進行を町田会長にお願いいたします。
会長
それでは、令和５年度第１回狛江市都市計画審議会を開催させていただきます。
本日は、招集委員17名全員のうち13名が出席されております。狛江市都市計画審議会条例第７条第２項の規定に基づき、過半数以上の出席ということで本会議は成立いたします。
次に、会議録の署名者を選出いたします。狛江市都市計画審議会運営規則第13条第３項の規定により、議長と議長が指名する委員が署名することになっておりますが、本日は三宅委員にお願いいたします。
委員
了解しました。
会長
会議の公開について事務局から説明をお願いします。
事務局
本日の審議会に先立ちまして、広報及びホームページで告知を行いました。本日９時30分より受付を開始いたしまして、４名の方が傍聴を希望しております。なお、報道関係等からの傍聴希望等についてはなかったことを報告いたします。
会長
それでは、傍聴人に入室していただいてください。
会長
議事を続けさせていただきます。初めに資料の案内をさせていただきます。事務局より説明をお願いします。
事務局
では、本日の資料について、説明いたします。
事前配布資料は、
当日配布資料は、
- 次第及び配布資料一覧（Ａ４ １枚）
- 資料１ 調布都市計画地区計画岩戸北三・四丁目周辺地区地区計画の決定（原案）について（報告）について（スライド資料）（Ａ４ 11枚）
- 資料２－１ 用途地域等に関する指定方針及び指定基準（案）（Ａ４ 17枚）
- 資料２－２ 用途地域等に関する指定方針及び指定基準新旧対照表（Ａ４ 18枚）
- 資料２－３ 用途地域等に関する指定方針及び指定基準の変更（案）について（スライド資料）（Ａ４ ７枚）
- 資料３－１ 調布都市計画生産緑地地区の変更（案）について（Ａ４ ３枚、Ａ３ ７枚）
- 資料３－２ 調布都市計画生産緑地地区総括図（案）（狛江市決定）（Ａ０ １枚）
- 資料３－３ 調布都市計画生産緑地地区の変更（案）について（スライド資料）（Ａ４ ５枚）
- 狛江市都市計画図（Ａ１ １枚）
- 狛江市都市計画審議会委員・臨時委員名簿（Ａ４ １枚）
以上となります。
御質問等ある場合は、挙手をしていただきますようお願いいたします。こちらでマイクをお持ちいたします。それでは、町田会長お願いいたします。
会長
それでは、議題１ 調布都市計画地区計画岩戸北三・四丁目周辺地区地区計画の決定（原案）について、報告事項でございます。事務局から説明をお願いします。
事務局
それでは、議題１ 調布都市計画地区計画岩戸北三・四丁目周辺地区地区計画の決定（原案）について、御説明いたします。
当案件はこれまでも素案として都市計画審議会へ御報告してきたところですが、この度、原案として取りまとめましたので、御報告させていただくものです。
まず当地区の位置付けから御説明いたします。
岩戸北三・四丁目周辺地区は、喜多見駅の南側、世田谷区との行政界に接して位置しています。ここには調布都市計画道路第３・４・16号線和泉多摩川藤塚線（以下、「調３・４・16号線」という。）が通っており、このうち図の緑色で示す「岩戸北区間」について、狛江市が令和３年３月に事業認可を取得し、現在整備を進めております。この整備に合わせ、この周辺一帯の赤で囲んだ約15ヘクタールの地域を「岩戸北三・四丁目周辺地区」として、令和２年からまちづくりの検討を進めてきました。
調３・４・16号線の整備によって、１．防災機能の強化、２．避難路の確保、 ３．緊急車両のアクセス向上、４．良好な住環境の形成、５．安全で快適な道路空間の確保、６．道路ネットワーク形成等の効果が期待されます。
続いて、都市計画マスタープランでの位置付けです。狛江市では、昨年12月に、市のまちづくりに関する総合的な方針である「狛江市都市計画マスタープラン」を改定しました。この中で、喜多見駅周辺を「地域交流拠点」に位置付けており、通勤・通学の交通結節点や日常生活の活動の場となるよう、利用頻度の高い商業・金融・医療・福祉等、都市機能の維持・誘導を図ることにより、利便性の高い拠点の形成を目指すこととしています。
地区の現況です。土地・建物の現況としては、低層住宅が多く閑静な住環境が形成されている一方で、築年数が経った木造建物が多く、道路にせまって建築されています。また、喜多見駅に近接した立地ですが、商業的な利用は少ない状況です。
道路交通の面では、道路の幅が狭く歩道が整備されていないため、危険な箇所があり、交差点等では交通事故も散見されます。
防災面では、築年数が経った木造建物が多いため、延焼の被害等が懸念されます。また、世田谷通りは、災害時に落下物の除去等を先行して行う「特定緊急輸送道路」、緊急車両の救援ルートとなる「緊急啓開道路」に指定されています。
また、本地区には、公園や緑地がほとんどなく、住民の交流場所が少ない状況です。
東京都の定める「防災都市づくり推進計画」では、岩戸北四丁目が「不燃化の状況や住宅の密度が木造住宅密集地域と同等である地域」として、抽出されています。
また、昨年５月に東京都が公表した「首都直下地震等による東京の被害想定」の中では、狛江市において、最大1,682棟もの焼失が想定されており、市全域において防災性の向上が喫緊の課題となっています。
現況を踏まえた地区の課題です。
土地・建物の課題としては、閑静な住環境の保全や、街路景観の形成、建物が密集し道路に近接した状態の解消、駅に近い立地を活かした市街地の形成等が挙げられます。
道路交通に関する課題としては、調３・４・16号線の整備を通じた歩車分離による安全の確保や、細い道路への通過交通の解消が挙げられます。また地域全体として、安全に通れる道路幅員の確保、細街路の改善等が求められています。
防災面からは、調３・４・16号線等における延焼遮断機能の強化、区画道路の拡幅や建物が密集した状態の解消、防火規制の導入による不燃化の促進等を通じて防災性を強化することが課題となっています。
また、公園・公共施設については、公共的な緑地や住民の交流の場の整備が課題です。
続いて、地区のまちづくりの方向性について御説明いたします。
地区の課題や住民の皆様の御意見を踏まえ、まちづくりの目標を次のように設定しました。１．ゆとりある良好な住環境の保全・形成、２．駅周辺や幹線道路沿道における都市機能の充実、３．歩車分離をはじめとする安全な道路づくり、４．延焼遮断機能等による防災性の強化、５．公園・緑地・広場の整備、以上の５つをまちづくりの目標といたします。
以上の目標を実現するため、本地区では「地区計画の導入」と「用途地域等の変更」という２つの整備手法により、適切な土地利用を誘導していきます。それぞれの手法について、御説明いたします。
地区計画とは、一定のまとまった地区を対象に、その地区の実情に合った「目標」や「方針」、「地区施設」や「建築物の制限」等の、きめ細かいルールを設定できる制度です。地区の実情に合った「目標」や「方針」のことを『地区計画の方針』、「地区施設」や「建築物の制限」等のきめ細かいルールのことを『地区整備計画』と言います。
現在、岩戸北三・四丁目に地区計画は定められておらず、今年度、新たに地区計画を策定します。地区計画において定められる地区計画の方針や地区整備計画の内容については、地区計画策定後直ちに適合させなければならないものではなく、建築物の更新時に適合させていただくこととなります。
用途地域とは、地域において建築可能な建物の用途や建蔽率、容積率等を定め、住宅や店舗等、建物の適正な配置を誘導することにより、良好な市街地の形成を目指すまちづくりのルールです。現在、この地区では、低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するために定める第一種低層住居専用地域、住居の環境を保護するために定める第一種住居地域、近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給等の利便を増進するために定める近隣商業地域が指定されています。
続いて、これまでの経緯です。市では、令和２年度から当地区のまちづくりを検討しはじめ、これまで地区内地権者の方々を対象にアンケートの実施や、まちづくり懇談会・ワークショップの開催を行ってきました。その中で、右に示すような用途地域の変更や区画道路の拡幅について、市から提案させていただいておりました。
こちらのスライドは提案内容の抜粋をお示ししています。用途地域については、内側の緑のエリアは現在、第一種低層住居専用地域、建蔽率40％、容積率80％ですが、こちらを一部、第一種中高層住居専用地域、建蔽率60％、容積率200％に変更する案を御提案しました。
また、地区計画に関しては、一の橋通りと市道609号線の２路線は当地区にとって重要な生活道路であるため、地区施設として６メートルへ拡幅することを提案いたしました。
これら市の提案については、地域の方々から賛成反対どちらも様々な御意見をいただきました。例えば、用途地域について、高度利用出来るように変更してほしいといった御意見があった一方で、今までの環境を残してほしいので用途地域は変更しないでほしいという御意見もございました。また、生活道路の拡幅についても、拡幅したほうが良いという御意見もあれば、沿道の方からは拡幅は必要ないのではないかという御意見もいただいています。このように、地区内地権者の方々のなかでも、意見が分かれていることが見受けられます。
こうした現在の状況を踏まえ、一度に地区全体において全てを決めるのではなく、段階的にまちづくりを進めていくこととします。
具体的に御説明します。まず今年度、第１段階目として、スライドの図中に青色でお示しする範囲において地区計画を策定し、岩戸北三・四丁目地区全体の目標及び方針を定めます。
その上で、同じ第１段階目として、幹線道路の沿道である赤色の範囲において、より詳細な計画である地区整備計画を定めます。前述の通り、ただいま岩戸北区間の道路事業を進めておりますので、そちらへの影響を考慮し、都市計画道路の沿道については、先に詳細な計画を決定することといたします。
続いて、次年度以降に第２段階目として、その他の範囲について、地区整備計画の拡大を行うとともに、用途地域の変更等を行っていきたいと考えています。第１段階目の都市計画決定後も継続的にワークショップ等を開催し、地域の方々と意見交換を深め、第２段階の都市計画変更に向けて検討を進めていきます。
では、今回第１段階目として策定する地区計画の原案について御説明いたします。
ここからは、地区全体に定める、「目標」や「方針」といった地区計画の方針について説明します。
まず、地区の目標です。
- 調３・４・16号線が新たに整備されることに伴い、地区の特性を踏まえた良好な土地利用と生活道路網の形成を誘導します。
- ゆとりある良好な住環境の保全・形成を図りつつ、駅周辺や幹線道路沿道において地域交流拠点にふさわしい都市機能の充実を目指します。
- 防災上重要な位置付けを担う道路に隣接する地区として、安全で良好な都市環境の形成を目指します。
続いて、土地利用の方針です。区域の特性に応じて７つの地区に区分します。
まずスライドでお示しする黄色の区域を住宅地区I、緑色の区域を住宅地区IIとしまして、基盤整備の充実による防災性に優れた良好な住宅地を目指します。
オレンジ色の幹線道路沿道地区Iは、調３・４・16号線整備に伴い、後背地の住環境に配慮しつつ、街路沿道の景観形成、良好な居住機能や地域の日常生活を支える都市機能の充実を図ります。
鉄道高架の区域は、ピンク色の地域交流地区Iとし、地域の日常生活を支える都市機能の充実を図ります。
赤色の地域交流地区IIは、日用品や飲食店をはじめとする商業・業務・居住機能の立地を促進し、地域の憩いの場を設けて、駅周辺地域として日常生活を支える都市機能の充実を図ります。
紫色の住商共存地区では、後背地の住環境に配慮し、沿道の緑化や基盤整備の充実、良好な居住機能や地域の日常生活を支える都市機能の充実を図ります。
グレーの幹線道路沿道地区IIでは、後背地の住環境に配慮し、良好な居住環境や地域の日常生活を支える都市機能の充実を図ります。
次に地区施設の方針です。
- 調３・４・16号線の整備に合わせ、旧道や未利用地に、地域の防災性向上等に資する広場空間を確保します。
- 幅員４メートル以上の生活道路網を形成するため、区画道路を位置付けます。
- 地域の交通や防災にとって重要な道路を、生活中心道路として位置付けます。一の橋通りと市道609号線は、主要な生活道路としての機能を最大限に発揮するため、将来的に拡幅を検討する路線とします。
続いて、建築物等の整備の方針です。地区計画の目標と方針を実現するため、本地区では、以下の６つの制限を地区整備計画に定めます。具体的には後ほど御説明します。
また、その他当該地区の整備、開発及び保全に関する方針を定めます。原則として、幅員４メートル未満の道路については、幅員４メートル以上確保することを目指します。また、未接道宅地については解消を図ることとし、解消できない未接道宅地においては、建て替えの際に、共同化事業等による適切な接道の確保を図ることといたします。
続いて、地区整備計画です。ここからは、赤色の区域に定める、より詳細な計画である地区整備計画について説明します。
地区施設の配置及び規模について、説明いたします。スライドの図に示す道路及びその他の公共空地を地区施設として位置付けます。
図中に桃色で示している道路は、区画道路です。地区内において、幅員４メートル以上の適切な道路網を形成するため、区画道路として位置付けます。
図中に赤色で示している道路は、生活中心道路です。本地区内において、地域の交通や防災にとって重要な道路を主要な生活道路として位置付けます。先ほど「拡幅を検討する路線」としました一の橋通りと市道609線については、今回は生活中心道路に定めず、第２段階において定めていく予定です。
図中に緑色でお示しするその他の公共空地については、広場です。調３・４・16号線の整備に合わせ、旧道や未利用地に、地域の防災性向上等に資する広場空間を確保します。
続いて、建築物等の用途の制限について説明します。地域に適切な用途を誘導するため、幹線道路沿道地区ⅠとⅡに、それぞれ以下の用途を制限いたします。
幹線道路沿道地区Iはオレンジ色で示す調３・４・16号線の沿道、幹線道路沿道地区IIはグレーで示す世田谷通りの沿道です。
幹線道路沿道地区Iにおいては、工場、トランクルーム、ホテル・旅館 、自動車教習所、畜舎、納骨堂の用途の建築物の建築を制限します。
幹線道路沿道地区IIにおいては、トランクルーム、ホテル・旅館 、自動車教習所、畜舎の用途の建築物の建築を制限します。
続いて、建築物の敷地面積の最低限度です。地区特性に応じた、ゆとりある住環境を確保し、建物の密集及び道路への近接状態を解消するため、建築物の敷地面積の最低限度を定めます。
幹線道路沿道地区Iにおいて、建築物の敷地面積の最低限度を70平方メートルとします。ただし、用途地域が近隣商業地域の指定がある区域は除きます。また、現に建築敷地として使用されている70平方メートル未満の敷地については、同じ敷地設定であれば再建が可能です。加えて、調３・４・16号線の道路事業の用地買収によって70平方メートル未満となる敷地については、用地買収された部分以外の土地を一体で利用するならば建築することが可能です。
続いて、壁面の位置の制限です。建築物等の壁面の位置を制限することで、快適でゆとりのある市街地を目指し、建物の密集及び道路への近接状態を防ぎ、日照・通風等の確保及び緑空間を創出します。また、防災性及び交通安全性の向上を図るため、隣地境界線からの壁面の位置の制限を定め、道路が交差する角敷地においては、隅切りを確保します。
幹線道路沿道地区Iにおいては、建築物の外壁又はこれに代わる柱の面の位置は、区画道路及び生活中心道路の道路境界線から1.0メートル以上とします。 また、用途地域が近隣商業地域の区域を除き、建築物の外壁又はこれに代わる柱の面から隣地境界線までの距離は0.6メートル以上とし、都市計画道路に面する建築物の敷地の場合には0.5メートル以上とします。このほか、区画道路、生活中心道路又は都市計画道路が交差する角敷地においては、建築物の外壁又はこれに代わる柱の面は、敷地の隅を頂点とする二等辺三角形の底辺の長さが2.0メートルとなる線以上後退するものとします。
幹線道路沿道地区IIにおいては、建築物の外壁又はこれに代わる柱の面の位置は、区画道路及び主要生活道路の道路境界線から1.0メートル以上とします。 また、区画道路、生活中心道路又は都市計画道路が交差する角敷地においては、建築物の外壁又はこれに代わる柱の面は、敷地の隅を頂点とする二等辺三角形の底辺の長さが2.0メートルとなる線以上後退するものとします。
続いて、壁面後退区域における工作物の設置の制限について説明します。幹線道沿道地区I及びIIにおいて、歩行者にとって快適な沿道の回遊ネットワークの確保を図るため、隅切り区域における工作物の設置の制限をします。門、塀、フェンス等の工作物を設置することはできません。ただし、電柱等公共公益上必要なもの、街路灯等の交通安全上必要なもの、その他、景観等支障がないと市長が特に認めるものについては、除外いたします。
建築物等の形態又は色彩その他の意匠の制限について説明します。良好な街並み・景観の形成を図るため、幹線道沿道地区I及びIIにおいて、建築物等の形態又は色彩その他の意匠の制限を定めます。建築物の屋根、外壁及びこれに代わる柱並びに工作物の色彩は、街並みと調和した落ち着いた色調とし、狛江市景観まちづくりビジョンの規定に適合するものとします。スライド右側の図が概要となります。
また、屋外広告物等を設置する場合には、狛江市景観まちづくりビジョンの規定により、周囲の景観に配慮するよう、形態及び設置場所に留意したものとします。
垣又は柵の構造の制限について、説明します。地震に対して安全な住環境の形成を図り、高さの高いブロック塀を制限し、地区特性に応じた敷地の緑化を誘導するため、垣又は柵の構造の制限を定めます。
幹線道路沿道地区I及びIIにおいて、道路に面して設ける垣又は柵の構造は、地盤面からの高さが1.8メートル以下で生け垣又は透過性を有するフェンスとします。ただし、垣又は柵の基礎の部分のうち、地盤面からの高さが0.6メートル以下のブロック又はこれに類するもの、門柱の袖壁の幅が 2.0メートル以内の部分、隣地のプライバシー等への配慮を目的として設ける柵で、ブロック塀その他これに類するものではないものについては除外します。
土地の利用に関する事項です。建築行為等を行う場合は、敷地内の緑化、建築物の屋上や壁面の緑化に努めることとします。また、敷地内に既存樹木がある場合には、建築行為等に際して極力保全するよう努めることとします。以上が、第１段階の地区整備計画の内容となります。
最後に、今後のスケジュールを御説明します。
今年度は、先に説明しましたとおり、第１段階としての地区計画の決定に向けて手続きを進めていきます。本日、都市計画審議会へ報告させていただいた後、８月24日から都市計画法第16条に基づく公告及び縦覧を行い、８月25日・27日に原案説明会を開催します。その後、11月頃には、都市計画法第17条に基づく公告及び縦覧を行います。同じく11月頃、狛江市都市計画審議会へ諮問させていただき、12月頃に都市計画決定、来年３月には地区計画の条例化を行う予定です。
前述の通り、第１段階目の都市計画決定後も継続的にワークショップ等を開催し、地域の方々と意見交換を深め、第２段階の都市計画変更に向けて検討を進めていきます。次年度以降に第２段階目として、地区整備計画の拡大を行うとともに、用途地域の変更等を行っていきたいと考えています。
議題１の御説明は以上です。
会長
御質問、御意見があればお願いします。
委員
何点か質問させていただきます。
岩戸北三・四丁目周辺地区についてはいろんな意見があります。どういった声があるのか御説明ください。
事務局
例えば工作物の設置制限については、市としては道路沿道における空間確保や建て詰まりの解消のため、フェンス等を制限する案を示しましたが、それは厳しいのではないかという意見もありました。
当地域は木造密集地域に近い位置付けがあり、市としては防災性を向上させていきたいと考えています。今年度３Ｄ都市モデルを構築し延焼シミュレーションを実施する予定もあり、その結果も踏まえ、来年度以降どのようなまちが望ましいかを話し合っていければと思います。
今回、第１段階として調３・４・16号線の沿道を地区整備計画区域としたのは、既に事業認可を取得し、用地買収のための補償や再建のあり方を決めていく必要があるためです。
地区施設としては、第２段階目で話し合っていけるよう、最低限必要なところだけを区画道路として指定しています。道路や用途地域、防火規制等について話し合っていきたいと考えています。
委員
工作物についてもかなりの意見があり、耐震性のあるブロック塀なら良いのではないか等、様々な意見がありました。
区画道路から１メートルの壁面後退については、再検討してほしいという声が出ていました。
また、区画道路については、第２段階となる都市計画道路20メートルの先も、第１段階目の制限内容が続いてしまうのではないかとの意見も出ていました。こういった懸念についてはどう考えていますか。
事務局
今回示した区画道路は、以前の懇談会等で示した案よりも少なく、最低限の設定としています。これは、第２段階に向けてしっかり話し合っていきたいことの意思表示です。
一の橋通りと市道609号線については方針附図に示すに留め、地区施設の区画道路や生活中心道路としては位置付けていません。
また、壁面後退は、区画道路を１メートルと設定していますが、その区域内工作物の設置制限としてはフェンス等は認める形としています。建物の建て詰まりは解消したいと思いますが、いただいた様々な意見を踏まえ、過剰な制限にはならないようにしたいと考えています。
委員
区画道路の多くは第２段階の区域に繋がっていく路線です。第1段階の20 メートルまで制限が決まっていたら、その先も同じ制限がかかっていくのではないかと考えるのは当然だと思います。
今回、第１段階で決まったら、その先も基本的には同じ内容で決めていくという事を、市からしっかり説明していく必要があると思います。
事務局
市としては、第２段階でも壁面後退１メートルを基本的に定めていきたいと考えており、丁寧に説明していく考えです。ただし、第１段階の制限をそのまま延長しなければいけない訳ではなく、途中で変えることも出来ます。そういったまちづくりを望む意見が強ければ、その選択肢もありえます。
一方で、やはり市として提案していくべきものは提案していきたいと思います。シミュレーション等の結果も示しながら、合意形成を図っていきたいと思います。
委員
市として進めていきたい考えは分かります。ただ第２段階で変えられるとはいえ、同じ路線である以上は、途中で変えることは不自然だと思います。こういった第２段階に繋がる道路の制限については、今回は外す手もあるのではないかと思います。
その辺りは、原案説明会の前に、まず住民の皆さんにしっかりと説明することが必要です。
壁面後退１メートルに関しては、賛成の意見はそれほど聞かれなかったと思います。また、新たな防火規制についても市から提案されましたが、住民から反対の意見は多くありませんでした。もし導入されれば防火性能は大きく上がるでしょう。
今回、６メートルへの道路拡幅や、４メートルの区画道路等、道路空間に関しては、まだ色々と意見があるものの、一定の理解は進んできているとも感じます。
委員
区画道路沿いの制限について、第２段階では第１段階の内容が前提になってしまうのではないか、という地域住民からの意見がありました。来年度以降、第２段階の道路については地域住民の皆さんの意見を聞きながら取り組んでいくという理解でよろしいでしょうか。
事務局
懇談会の際に、工作物の設置の制限や垣・柵の制限について案を３つ示しました。道路境界線から１メートルの範囲について、案１は生け垣や植栽のみ設置可能とするもの、案２は、いずれの門、塀、フェンス、生け垣も設置不可とするもの、案３は生け垣や安全な柵等は設置可能とするものです。案１・２は制限が強くなってしまうため、あまり住民の方々には望まれてなかったと感じます。案３は透過性のあるフェンスを建てられる案で、これについてはそれほど異論がないものと感じ、今回これに則った原案としました。
引き続き、区画道路等については第２段階に向けてしっかり話し合っていきたいと思います。
委員
岩戸北三・四丁目地区のまちづくり進めていく上では、住民の方が自分の家にかかる話となった時に「総論賛成、各論反対」ということになりうると思います。しかし、やはりまちづくりは地域全体で見なければならないものであり、ある程度地域住民の方々にも、妥協をしていただかなければならない点は必ず出てくるでしょう。
そうしたところも丁寧な説明と議論を行い、しっかりとそういった声を大事にしていく認識のもとで進めていただきたいと要望します。
委員
６ページに、現況におけるこの地域の課題が書かれており、公園等の公共的空間をどのように整備していくのかが課題として挙げられています。13ページの地区施設整備方針の中にも道路や広場等の記載があり、ここでどのように整備していくのが述べられています。
地区整備計画では、細長い広場が３箇所くらいありますが、この広場が今回の計画の中で、このエリアの価値を高めると考えた時に、どういう理由でこの場所に広場を配置して、これをどのように活用していくイメージがあるのでしょうか。
事務局
課題として、当地区には広場等の公共的空間がありません。生産緑地地区もこの地区には残念ながらなく、公園等を整備するための種地はない状況です。また、高度利用化によって公開空地を設けてもらう手法も考えられましたが、そこまで高度利用を希望する方は多くありませんでした。
調３・４・16号線が整備される際に、既存の市路で一部、都市計画道路に含まれず残る箇所があるので、今回の計画ではその箇所を地区施設の広場として整備することとしました。
できる限り、道路整備による残地については、活用をしていきながら、少しでも広場をつくっていければと考えています。
委員
今、話のあった通り、沿道の残地をうまく利用して緑地に整備することも効果はあると思いますが、今回の二の橋通り沿いについては商業施設があったりするので、住民の皆様が集まり、立ち寄る場所としての広場を整備する等、この場所の具体的な空間像と、それに伴う公共空間の配置を検討していってほしいです。
他の委員からも話がありましたが、次の第２段階の際に、このエリアをどのようなまちにしたいのかという具体的なイメージを住民の皆様に説明していくことが大切だと思います。自分たちのまちがどのようになるかのイメージがあれば、１メートルの壁面後退をしてでも進めていかなければいけないという話にもなってくるでしょう。イメージを示しながら議論を進めていただきたいと思います。
委員
今回の第１段階と第２段階で分けて決定する計画が、第２段階のエリアに住んでいる方の中には、第１段階の決定が第２段階に踏襲されてしまうという懸念があることは承知しています。また他の委員からの話で、第２段階の検討にあたり、具体的なイメージを示して合意形成をする手法論についても理解しました。
その中で識者の方にお聞きしたいのですが、同じ区画道路の中で、壁面後退の制限が異なる都市計画は稀なものなのでしょうか、それとも事例があるのでしょうか。
委員
岩戸北三・四丁目については防災上の課題があり、その課題を解決する上で大切なことは、先ずは調３・４・16号線の整備を最優先で進めることです。
そのために今回、第１段階の地区整備計画を決めていき、計画道路周辺の後背地については、もう少し時間をかけて、これから議論を深めていこうということが市の考えであると思いますが、私はこれは非常に合理的な考え方だと思います。
過去の事例については、おそらくあるとは思います。具体的にどこの場所でということまでは申し上げられないが、市の考え方は理にかなったものだと私は受け止めています。
委員
私も先ほど事務局から話のあった通り、これから用地買収をする上で、第１段階である程度決めていかなければ、道路事業が滞ってしまうことも、行政計画の中では当然あることだと理解しています。
第１段階と第２段階で段階的に計画を進めた場合、第２段階は第１段階のことが踏襲されてしまうという懸念に対して、それを否定できるような事例があればという趣旨で質問をしましたが、事例があるとは思うが、具体的な事例まではお答えできないという回答も承知しました。
私も進め方にはついては、ある意味仕方ないことも承知していますが、第２段階の議論の中で、そうした懸念がないような説明は必要だと思います。
民意を束ねていくには、少数意見を排除することになりかねない部分も確かにありますが、その中で少数の意見が納得できる手法論としても検討していただきたいということを申し上げて、質問を終わります。
委員
31ページの生活中心道路１号と調３・４・16号線の交点の部分に関して、鋭角の土地が残ってしまうと思いますが、今回の地区計画の中では特に計画の決定等はなく、周辺と同じような使い方となる認識で良いでしょうか。
事務局
今後、具体的に交差点を整備する際には、鋭角の解消をする等の検討もあるかもしれませんが、現時点ではあくまで生活中心道路１号と調３・４・16号線が交差することだけを図示しているものです。
委員
鋭角の土地は使いづらいので、そのあたりは検討をお願いしたいと思います。
19ページで、隅切りに関して、高い工作物の設置はしないということを示しているかと思いますが、住宅地で見かける自動車が侵入してこないように設置された石等は、この制限の対象にならないという認識で良いでしょうか。
事務局
本地区は、幅員が４メートル程度の道路が多く存在しているため、隅切りが整備されていれば、いざという時の避難行動や災害時の救助活動もしやすくなります。本来は道路を広げていくことが良いとは思いますが、せめて隅切り部分は確保し、また隅切り部分にはフェンス等の設置はしないことを定めています。ただし、公益上やむを得ない街路灯や電柱等については、許可をしなければいけないため、そのように定めています。
委員
分かりました。建物の壁面後退は、区画道路から後退するものであって、隅切りの部分から後退するものではないという認識で良いでしょうか。
事務局
建物の壁面後退は、区画道路からの後退いただくものです。
委員
１メートルの壁面後退の件で今回、第１段階と第２段階で段階を分けて決めるとのことでしたが、段階を分けるのは岩戸北一・二丁目の地区計画でも行っていたかと思います。先ほど他の委員からも話があったが、区画道路の中で制限が変わる制限は、市内に他の事例があるのでしょうか。
事務局
市内の地区計画の中では事例はありません。段階を踏んで地区整備計画を広げるという形としては、岩戸北一・二丁目、東野川一丁目周辺の地区計画があります。
区画道路に関する壁面後退の制限については、他自治体の事例で確認をしています。例えば１つの道路の両端で、片方は制限があるが、もう片方は制限がないもの、若しくは道路の両側でそれぞれ制限が異なるもの、それから同じ道路に対して、接している敷地の規模や建築物の規模によって壁面後退の距離が変わるもの等があります。
委員
広い道路であれば規模によって制限が変わるということは分かりますが、今回のような幅員４メートル道路であっても、制限の有無が変わる場合があるということでしょうか。
事務局
先ほど説明しました敷地の規模や建築物の規模によって壁面後退の距離が変わる事例は、細い道路でも制限がある事例です。
委員
地区計画が策定されても、建て替えに応じて変わっていくものなので、何十年もかかって道路が整備されたり、まちが整備されていくものだと思います。そのため、住民の皆様の声を一番大事にしていただきたいです。
今回、色々な意見が出ていますが、新たなアンケートを取る等を含めて、住民の意見を聞けるような形で検討していっていただきたいです。そして都市計画審議会において、住民の意見等をまとめていったものを資料として今後出していただくようお願いします。
事務局
皆様にも御理解いただけるように、ビジュアル等も表現できれば良いと感じたので、そのような努力もしていきたいと思います。
会長
これから都市計画法第16条に基づき、公告及び縦覧原案説明会を開催し、地区の利害関係者から意見をいただく期間と、その後、都市計画法第17条に基づき、広く皆様の意見を募っていく期間があります。住民の御意見を伺う場が２回あるため、その際にしっかりと説明をしていただくと共に、御意見をしっかりと受け止めていただきたいと思います。またそれに対して市の考えをしっかりと整理し、見解を示すということを十分留意していただきたいと思います。
これから都市計画の手続きに入っていくため、その段階で一定程度、市の判断が求められます。その判断をした内容についても説明ができるようによろしくお願いいたします。
事務局
承知しました。
委員
区画道路からの１メートルのセットバックをするべき理由について、住民に対してどのように説明されているのでしょうか。
事務局
１メートルのセットバックは、防災に強いまちづくりを進めるために必要であるため、これまでそのように説明してきました。
委員
防災的な観点で説明されていたということですね。分かりました。
委員
１メートルのセットバックは防災上とのことですが、道路側からセットバックをした場合、住宅地の内側は密になっていくという意見もあります。前述の通り新たな防火規制の指定については、そんなに反対意見が出てきておらず、これが実現できればかなりの防災性の向上が見込まれる中で、壁面後退の必要性については説明が弱いのではと思います。第２段階はこれからですが、市内にも事例がなく、かなり稀なケースであるという状況の中で、説明が足りてないと思います。皆様に理解していただけるように、しっかりと説明をしていく必要があると思います。
会長
皆様、色々と御意見いただきまして、ありがとうございました。本件は報告事項ですので、以上とさせていただきます。
続いて、議題２ 用途地域等に関する指定方針及び指定基準の変更（案）について、報告案件でございます。事務局から説明をお願いします。
事務局
議題２ 用途地域等に関する指定方針及び指定基準の変更（案）について御報告させていただきます。
令和４年度の都市計画審議会においても概要は御説明させていただきましたが、改めてこれまでの経緯を御説明させていただきます。
平成14年７月に東京都は用途地域等に関する指定方針及び指定基準を策定し、平成24年３月には、狛江市が都市計画マスタープランを改定しました。 その後、平成24年４月に用途地域の決定権限が東京都から狛江市へ移譲されましたので、これらを踏まえ、狛江市は平成25年４月に用途地域等に関する指定方針及び指定基準を策定しました。
狛江市の用途地域等に関する指定方針及び指定基準は、策定から約10年が経過し、また用途地域に関する変更が何点かありましたので、この度、用途地域等に関する指定方針及び指定基準の変更の検討を開始することになりました。
用途地域に関する変更の１点目は、東京都の用途地域等に関する指定方針及び指定基準が令和元年10月に改定されたことです。東京都では、平成29年９月に、2040年代に目指すべき都市の姿とその実現に向けた、都市づくりの基本的な方針と具体的な方策を示す「都市づくりのグランドデザイン」を策定するとともに、策定した「都市づくりのグランドデザイン」に基づく土地利用のあり方も示しました。それら踏まえ、東京都では用途地域等に関する指定方針及び指定基準を令和元年10月に改定しました。
用途地域に関する変更の２点目は、狛江市都市計画マスタープランの改定及び立地適正化計画の策定です。こちらは令和４年11月28日の第３回都市計画審議会において諮問させていただき、令和４年12月20日に公表させていただいております。
以上の２点に加え、平成30年４月には都市計画法も改正されたことから、これらを踏まえ、この度、用途地域等に関する指定方針及び指定基準の改定案を作成いたしましたので、具体的に御説明させていただきます。
先ずは令和４年12月に策定した「狛江市都市計画マスタープランの改定及び立地適正化計画」です。「狛江市都市計画マスタープランの改定及び立地適正化計画」では、本市の将来都市像として「未来へつなげる住み続けたいまち～住み心地のよさを実感できるまち狛江～」を掲げ、５つの視点から、将来都市像の実現に向けた、５つのまちづくり目標を設定しております。
具体的には、
- 「まちの構造」の視点から、目標１「コンパクトで機能的な生活しやすいまち」
- 「まちの生活」の視点から、目標２「住みたい・住み続けたい、誰からも選ばれる魅力的なまち」
- 「まちの空間」の視点から、目標３「自然環境と都市景観を保全する、水と緑の空間がつながるまち」
- 「まちの安全」の視点から、目標４「安心と安全を感じられるまち」
- 「まちの運営」の視点から、目標５「ともに創り未来へつながる市民参加・市民協働のまち」
の５つの目標です。
今回の変更の経緯と、狛江市都市計画マスタープラン・立地適正化計画で定めたまちづくりの目標等を１ページに記載し、内容を変更しております。また新旧対照表１ページでも内容を御確認いただけます。
次に将来の都市構造です。先ほどの、まちづくりの目標を達成するため、将来的な都市の骨格構造を、スライドの図の通り設定しております。
将来の都市構造は、本市の将来的な都市の骨格構造を示すものであり、「拠点」「軸」「地区・エリア」で構成されております。こちらの都市構造図を２ページに追加しております。
次に土地利用方針図です。こちらのスライドは将来都市構造図の中から土地利用方針図のみを示した図となります。
市内全体の土地利用の可能性を最大限いかすため、「地区・エリア」毎に適切な土地利用を進めます。
各地区ごとの土地利用の方針については、この後御説明いたします。
また土地利用の方針で示した土地利用を進めるために必要となる用途地域等の指定に関する方針についても、この後併せて御説明いたします。
こちらスライドの土地利用方針図は、３ページに追加しております。
まず初めに低層住宅地区です。
都市計画マスタープランにおける土地利用の方針は、「都市農地等のみどりと調和したゆとりある低層建築物（住宅を主として）の誘導を図る地区」となっております。
その土地利用を進めるために、今回の用途地域等に関する指定方針では、「低層住宅地として水、緑及び農が調和した良好な住環境を維持、保全する区域は、原則として第一種低層住居専用地域に指定する。また、日用品販売店舗の立地を許容する区域は、第二種低層住居専用地域を指定する。低層住宅地と農地等の調和を図り、良好な居住環境と営農環境の形成を促進する区域においては、田園住居地域を指定することができる。」としております。
次に中高層住宅地区及び大規模住宅地区です。
中高層住宅地区の都市計画マスタープランにおける土地利用の方針は、「拠点周辺にふさわしい中高層建築物（住宅及び店舗等）の維持・誘導を図る地区」となっており、大規模住宅地区の都市計画マスタープランにおける土地利用の方針は、「既存の大規模集合住宅（おおむね300戸以上）について適切な管理・更新・建て替えの促進、周辺環境との調和を図る地区」となっております。
その土地利用を進めるために、今回の用途地域等に関する指定方針では、「鉄道駅等の拠点周辺にふさわしい中高層建築物の誘導を図る地区である中高層住宅地区や、大規模集合住宅が存する大規模住宅地区は、周辺環境との調和した中高層住宅地としての土地利用を行うため、原則として第一種中高層住居専用地域に指定する。また、中小規模の店舗や事務所の立地を許容する区域は、第二種中高層住居専用地域を指定する。商業地域に接する等、用途が複合する区域は、住環境の保護を図るため、原則として第一種住居地域に指定する。また大規模な店舗や事務所が複合する区域は、第二種住居地域に指定する。」としております。
次に中心商業・業務地区です。
都市計画マスタープランにおける土地利用の方針は、「中心拠点として機能的でにぎわいのある多様な都市機能の誘導を図る地区」となっております。
その土地利用を進めるために、今回の用途地域等に関する指定方針では、「中心拠点として機能的でにぎわいのある多様な都市機能の誘導を図る地区である狛江駅周辺は、原則として近隣商業地域又は商業地域に指定する。」としております。
次に、にぎわい商業・業務地区です。
都市計画マスタープランにおける土地利用の方針は、「中心拠点、地域交流拠点の周辺において、都市機能の誘導や中高層の住宅利用等の複合的な土地利用を図り、にぎわいを創出する地区」となっております。
その土地利用を進めるために、今回の用途地域等に関する指定方針では、「中心拠点、地域交流拠点、医療防災拠点の周辺において、都市機能の誘導や中高層の住宅利用等の複合的な利用を図り、にぎわいを創出する地区であるにぎわい商業・業務地区においては、周辺の土地利用の状況や隣接する用途地域等相互の関係をふまえて、第一種中高層住居専用地域、第一種住居地域又は近隣商業地域を指定する等、適切に土地利用を誘導する。」としております。
次に、医療・文教地区です。
都市計画マスタープランにおける土地利用の方針は、「病院や附属大学としての土地利用とともに、周辺環境との調和や防災機能の確保を図る地区」となっております。
その土地利用を進めるために、今回の用途地域等に関する指定方針では、「医療防災拠点として、病院や付属大学としての土地利用とともに、周辺環境との調和や防災機能の確保を図る地区である医療・文教地区は、原則として第一種中高層住居専用地域に指定する。」としております。
次に、沿道利用地区です。
都市計画マスタープランにおける土地利用の方針は、「既成市街地の機能更新等を効率的に進めるため、都市計画道路の事業進捗状況等に応じ、後背地の土地利用との調和を図りながら、沿道のにぎわいをいかした土地利用を図る地区」となっております。
その土地利用を進めるために、今回の用途地域等に関する指定方針では、「都市計画道路や主要幹線道路等を主とした沿道利用地区については、後背地の土地利用との調和を図りながら、沿道のにぎわいをいかした土地利用を図るため、周辺の土地利用の状況や隣接する用途地域等相互の関係をふまえて、第一種中高層住居専用地域、第一種住居地域又は近隣商業地域を指定する等、適切に土地利用を誘導する」としております。
次に、住環境調和推進地区です。
都市計画マスタープランにおける土地利用の方針は、「地区内における住居・工業等の建築物の用途及び隣接する住居系用途地域における建築物等との調和・共存を図る地区」となっております。
その土地利用を進めるために、今回の用途地域等に関する指定方針では、「市内産業の育成と都市型工業の保持を図る区域は、住宅と調和した複合市街地を目指し、周辺の住環境との調和に配慮しながら、原則として準工業地域に指定する。」としております。
次に、公共・公益・交流地区です。
都市計画マスタープランにおける土地利用の方針は、「市民にとって必要な体育施設等の公共公益施設の誘導が可能となるよう、将来ビジョンと併せ、市内全体の公共公益施設の配置について検討する地区」となっております。
その土地利用を進めるために、今回の用途地域等に関する指定方針では、「市民にとって必要な体育施設等の公共公益施設の誘導を図る公共・公益・交流地区は、周辺の住環境に配慮しながら用途地域を適切に指定する。」としております。
以上の９つの地区における用途地域等に関する指定方針を、４ページに記載しており、新旧対照表４ページでも御確認いただけます。
次に「防災環境形成エリア」についてです。「防災環境形成エリア」は、多摩川・野川の洪水時の想定浸水深３メートル以上、家屋倒壊等氾濫想定区域が含まれる箇所を都市計画マスタープランで設定しました。
本市における自然災害のうち、特に対応が求められる河川洪水の影響が大きく想定される区域において、災害にも強い、安心・安全なまちづくりを目指し、ハード・ソフトの対策を特に検討するエリアとなっており、その取り込みの１つとして、地域住民の共助による「戸建て住宅の高床化等防災対策に資する地区計画等の都市計画の検討」があります。
今後、地区計画による「戸建て住宅の高床化」等を可能にするために、第一種低層住居専用地域及び第二種低層住居専用地域の高度地区の指定基準について、「防災環境形成エリア内おいて地区計画等を策定する区域について、第二種高度地区に指定することができる」という内容を追加し、変更しました。
第一種低層住居専用地域の防災環境形成エリア内おける高度地区の内容については、７ページに記載しており、また新旧対照表９ページでも内容を御確認いただけます。
第二種低層住居専用地域の防災環境形成エリア内おける高度地区の内容については、９ページに記載しており、また新旧対照表11ページでも内容を御確認いただけます。
次に新たな防火規制の指定についてです。
東京都では、木造密集地域における災害時の安全性を確保するため、建築物の不燃化を促進し、木造密集地域の再生産を防止するため、東京都建築安全条例を改正し、知事が指定する災害時の危険性が高い地域について、新たな防火規制の指定する区域を指定し、建築物の耐火性能を強化することとしました。
この新たな防火規制区域の指定等について、用途地域の変更及び決定にあたって留意すべき事項に追加し、変更しました。新たな防火規制の指定等については、６ページに記載しており、新旧対照表７ページでも御確認いただけます。
最後に田園住居地域についてです。
平成30年４月に都市計画法が改正され、田園住居地域が創設されました。田園住居地域は、住宅と農地が混在し、両者が調和して良好な居住環境と営農環境を形成している地域を、あるべき市街地像として都市計画に位置付け、開発や建築規制等を通じて、その実現を図るために住居系用途地域の一類型として創設されたものです。田園住居地域の指定、配置及び規模等の基準は21ページに記載しており、新旧対照表23ページでも御確認いただけます。また田園住居地域の指定基準は22ページに記載しており、新旧対照表24ページでも御確認いただけます。
最後に今後のスケジュールを御説明させていただきます。
本日、用途地域等に関する指定方針及び指定基準の改定案を御報告させていただきました。
10月頃には東京都と協議を行い、11月頃開催予定の都市計画審議会で諮問をさせていただいた上で、12月頃に用途地域等に関する指定方針及び指定基準の改定を行う予定です。御説明は以上となります。
会長
御質問、御意見があればお願いします。
特に無いようですので、次の議題に移ります。
続いて、議題３ 調布都市計画生産緑地地区の変更（案）について、報告案件でございます。事務局から説明をお願いします。
事務局
議題３ 調布都市計画生産緑地地区の変更（案）について御報告させていただきます。
本日は、令和４年に行為制限解除又は新規に指定された生産緑地地区について、次回開催を予定しております第２回狛江市都市計画審議会にお諮りするため、事前に報告するものです。
初めに、計画書の内容を説明いたします。
計画書「第１」の「種類および面積」の表でございますが、今回の変更により変更後の狛江市内の生産緑地地区面積は約27.04ヘクタールとなります。
次に「第２」の「削除のみを行う位置および区域」としましては、スライドの表にございますように地区の一部が削除となる箇所が10箇所となります。削除面積の合計は約11,570平方メートルとなります。削除の理由は、公共施設等の用地としての利用又は所有者の方からの買取り申出にともなう行為制限の解除により、生産緑地の機能を失った失ったためです。具体的には、公共施設等の用地としては、調布都市計画道路第３・４・２号水道道路線（以下、「調３・４・２号線」という。）の道路用地、市道429号線の道路用地及び調布都市計画公園第２・２・40号駒井公園の公園用地となります。買取り申出としては、主たる従事者の死亡及び期間経過によるものです。
次に「第３」の「追加のみ行う位置及び区域」といたしましては、表にございますように、地区の一部となる追加が５箇所となります。追加面積の合計は約1,600平方メートルとなります。追加の理由といたしましては、農林業との調整を図り、良好な都市環境の形成に資するため、市街化区域内において適正に管理されている農地等を指定するものです。
次に「第４」の「削除して追加を行う位置および区域」としましては、表にございますように地区の一部で削除して追加を行う箇所が１箇所となります。削除して追加を行う面積のうち、削除面積は約1,580平方メートル、追加面積は約580平方メートルとなります。
削除して追加を行う理由は、買取り申出に伴う行為制限の解除により、生産緑地の機能を失った生産緑地地区を削除するとともに、林業との調整を図り、良好な都市環境の形成に資するため、市街化区域内において適正に管理されている農地等を追加するものです。
具体的には、期間経過による買取り申出に伴い行為制限の解除に至ったが、その後、地区の一部については営農を継続する意向に変わったため、生産緑地地区として再指定を行うものです。
続きまして新旧対照表で説明いたします。それぞれの地区数及び面積でございますが、スライドの表の左下を見ていただきますと、変更前は地区数132件、面積は約281,180平方メートルでございましたが、今回の削除面積が約13,150平方メートル、追加指定面積が約2,180平方メートル、精査による増加面積が約180平方メートルございます。
変更後につきましては、地区数133件、面積は約270,390平方メートルとなります。なお、変更後の地区数が増えたことにつきましては、地区番号70番の生産緑地地区が地区の一部削除によって地区が分断されたことに伴い、地区の一部が地区番号70番から196番に新たに附番されたことによるものです。
それでは生産緑地地区の変更内訳について説明します。
初めに削除について説明いたします。
地区番号50番の生産緑地地区が、和泉本町一丁目地内にございます。こちらの地区では、主たる従事者の死亡により、地区の一部約1,800平方メートルが解除されます。
地区番号70番の生産緑地地区が、中和泉三丁目及び四丁目地内にございます。こちらの地区では、期間経過及び主たる従事者の死亡により、地区の一部約3,350平方メートルが解除されます。
地区番号70番は今回の地区の一部削除によって地区が分断されます。そのため分断された地区東側の生産緑地地区を70番から196番に新たに附番いたします。
地区番号75番の生産緑地地区が、中和泉四丁目地内にございます。こちらの地区は、主たる従事者の死亡により、地区の一部約2,280平方メートルが解除となります。
地区番号93番の生産緑地地区が、元和泉二丁目地内にございます。こちらの地区では、期間経過により、地区の一部約850平方メートルが解除されます。
地区番号110番の生産緑地地区が、猪方三丁目地内にございます。こちらの地区は、調３・４・２号線の道路用地としたことにより、地区の一部約250平方メートルが解除されます。
地区番号109番の生産緑地地区が、猪方三丁目地内にございます。こちらの地区は、期間経過により、地区の一部約20平方メートルが解除されます。
地区番号146番の生産緑地地区が、猪方二丁目地内にございます。こちらの地区は、市道429号線の道路用地としたことにより、地区の一部が解除となりますが、拡大図でお示ししている追加箇所の面積が10平方メートル未満であることから、地区の一部削除の表記面積は０平方メートルとなります。
地区番号152番の生産緑地地区が、駒井町二丁目地内にございます。こちらの地区は、調布都市計画公園第２・２・40号駒井公園の公園用地としたことにより、地区の一部約320平方メートルが解除されます。
地区番号175番の生産緑地地区が、駒井町二丁目地内にございます。こちらの地区は、主たる従事者の死亡によ、地区の一部約880平方メートルが解除されます。
地区番号163番の生産緑地地区が駒井町三丁目地内にございます。こちらの地区は、主たる従事者の死亡によ、地区の一部約1,820平方メートルが解除されます。
続きまして追加についての説明いたします。
地区番号３番の生産緑地地区が西野川四丁目地区内にございます。既存の生産緑地地区と一体の畑として耕作しておりますので、約230平方メートルを追加指定いたします。
地区番号180番の生産緑地地区が駒井町二丁目地区内にございます。拡大図でお示ししている箇所は、既存の生産緑地地区と一体の畑として耕作しておりますので、約90平方メートルを追加指定いたします。
地区番号３番の追加部分の現況写真になります。
続きまして追加についての説明いたします。
地区番号85番の生産緑地地区が中和泉三丁目地区内にございます。既存の生産緑地地区と一体の畑として耕作しておりますので、約540平方メートルを追加指定いたします。
地区番号85番の追加部分の現況写真になります。
地区番号102番の生産緑地地区が、東和泉二丁目地内にございます。既存の生産緑地地区と一体の畑として耕作しておりますので、約80平方メートルを追加指定いたします。
地区番号139番の生産緑地地区が、猪方二丁目地内にございます。既存の生産緑地地区と一体の畑として耕作しておりますので、約380平方メートルを追加指定いたします。
地区番号144番の生産緑地地区が、猪方二丁目地内にございます。既存の生産緑地地区と一体の畑として耕作しておりますので、約370平方メートルを追加指定いたします。
地区番号102番の追加部分の現況写真になります。
地区番号139番の追加部分の現況写真になります。
地区番号144番の追加部分の現況写真になります。
最後に、削除して追加を行う地区についての御説明いたします。
地区番号63番の生産緑地地区が東野川四丁目地区内にございます。
この箇所は、期間経過による買取り申出に伴い行為制限の解除に至ったが、その後、地区の一部については営農を継続する意向に変わったため、生産緑地地区として再指定を行うものです。青色と黒色の箇所を合わせた約1,580平方メートルを削除いたしますが、青色の箇所は畑としての耕作も継続しておりますので、約580平方メートルを追加指定いたします。地区番号63番の追加部分の現況写真になります。
生産緑地地区の減少につきましては、制度上の限界があり、食い止めることは大変難しいと考えております。
その中で、本日の削除の事例でも御報告いたしました地区152番の生産緑地地区については、平成27年に生産緑地地区に調布都市計画公園第２・２・40号駒井公園を被せて指定した地区です。
現在、市が公園用地としての買収を進めており、今後、街区公園として整備することで、緑の保全を行う地区となっております。
令和４年12月に策定した狛江市都市計画マスタープラン及び立地適正化計画においても、市内の貴重な緑である生産緑地地区が比較的まとまって存在するエリアを、農地の保全・活用のほか、公園・緑地への土地利用転換を積極的に推進する農住共存エリアとして位置付けを行っておりますので、今後も様々な施策を検討してきながら、緑を残す取り組みを行ってまいります。
今後の予定につきましては、本日報告いたしました内容をもとに、８月中旬頃に東京都との協議を行い、都市計画法第17条第１項に基づく縦覧と意見書の提出期間10月上旬に設ける予定です。
その後、本年11月下旬に開催予定である第２回狛江市都市計画審議会へ諮問をする予定としております。
以上で、調布都市計画生産緑地地区の変更（案）についての説明を終わります。
会長
御質問、御意見があればお願いします。
委員
地区番号93番の生産緑地地区ついてですが、こちらは都立公園を誘致していこうとしている地域だと思います。
今回、買取申出の申請があったものの、それを買わなかったということだと思いますが、新たに公園を整備していこうという地域であれば、買っておけばその種地となって良かったのではと思ったのですが、そのあたりの考え方を教えていただきたいです。
事務局
地区番号93番の生産緑地地区は和泉多摩川緑地を指定してる地区となっております。
過去にも都市計画審議会で、都市計画道路予定地と重なった生産緑地地区で買取申出の申請があった際には、用地買収を行うべきではないかとの意見もありました。
事業化の方向性が決まっているところは、用地買収を進めています。公園整備を進めている事例として、駒井公園は現在積極的に用地買収を進めております。
一方で地区番号93番の生産緑地地区については、事業性が見えていないため、市の方で買い取るという考えは示しませんでした。
委員
分かりました。まだ事業性が見えないことが理由とのことですが、これから公園を整備していこうとしている中で、新たに家が建ってしまうと、また整備に時間がかかってしまうことが考えられるので、その整備したい意向のあるエリアについては、議論をしていってほしいと要望します。
会長
その他御意見がなければ、その他報告事項について、事務局から説明をお願いします。
事務局
その他事項として、駒井公園について報告させていただきます。
議題３の調布都市計画生産緑地地区の変更（案）の中でも少し御説明させていただきましたが、駒井公園は、都市計画公園として平成27年12月15日に都市計画決定し、令和４年２月25日に計画区域の一部について事業認可を取得しました。
市では、公園整備基本計画策定に向けて、整備計画案の検討を進めており、皆様から御意見をいただくため、令和５年７月９日に第１回ワーショップを開催しました。
８月頃にはアンケート調査を実施し、10月から12月にかけて第２回及び３回のワークショップと、社会実験を行う予定です。
全３回のワークショップと社会実験で皆様からいただいた御意見を踏まえ、年明けに公園基本計画を作成し、その後、共有報告会にて、市民の皆様へ共有させていただいた上で、令和５年度末に最終的な公園整備基本計画を策定する予定です。御報告は以上となります。
会長
御質問、御意見があればお願いします。
委員
社会実験とは具体的にどのようなことをするのでしょうか。
事務局
社会実験はまだ内容を検討中の段階であり、実現可能かどうかは未定ですが、駒井公園で既に市で用地を取得した箇所において、マルシェを開催したり、キッチンカーを呼んだりすることを考えています。近くの小学生を含め、駒井公園予定地を実際に体感していただくことで、公園への理解を深められる社会実験にしたいと思っています。
委員
分かりました。
会長
他に何かありますか。
それでは、本日の狛江市都市計画審議会はこれにて終了いたします。
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