狛江市役所

平成29年12月18日（金曜日）　午前10時～午前11時

会長　杉浦　浩

委員　 

　 吉井　博明、佐藤　淳一、石井　恒利、田邉　学、岡村　しん、篠　浩司、三角　武久、田中　智子、佐々木　貴史、金子　博、岡山　孝昭、西家　將善

臨時委員　

　宮崎　彰（本田　英昭委員代理）、小笠原　雄二、本橋　正美

幹事　 

　都市建設部長　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　石橋　啓一

　和泉多摩川緑地都立公園誘致推進担当理事（兼）まちづくり推進課長　小俣　和俊

　まちづくり推進課まちづくり推進担当主幹　　　　　　　三宅　哲

　まちづくり推進課まちづくり推進担当主査　　　　　　　富永　和歌子

　まちづくり推進課都市計画担当主査　　　　　　　　　　松井　崇

　安田　道子、谷田部　英雄

1. 調布都市計画生産緑地地区の変更（案）について（諮問）
2. 岩戸北二丁目周辺地区地区計画の決定及び用途地域等の変更について（報告）
3. その他

事前配布資料

• 開催通知

当日配布資料

• 狛江市都市計画審議会　次第及び配布資料一覧
• 資料１－１　調布都市計画生産緑地地区の変更（案）について
• 資料１－２　調布都市計画生産緑地地区の変更（案）について（スライド資料）
• 資料２－１　岩戸北二丁目周辺地区地区計画の決定及び用途地域等の変更について
• 資料２－２　岩戸北二丁目周辺地区地区計画の決定及び用途地域等の変更について（スライド資料）
• 委員名簿

幹事：

　定刻でございますので、ただ今から平成29年度第３回狛江市都市計画審議会を始めさせていただきます。

　本日はご多忙の中、ご出席を賜り、誠にありがとうございます。本日の諮問案件は１件です。ご審議のほど、よろしくお願いいたします。

　それでは、市長の高橋から開会のごあいさつを申し上げ、その後諮問書をお渡しいたします。市長、よろしくお願いいたします。

市長：

　皆様、おはようございます。今年度は、皆様に都市計画審議会における審議につきまして、大変お世話になっております。改めまして、御礼を申し上げます。また、本日の第３回狛江市都市計画審議会につきましても、多くのご出席を頂きまして誠にありがとうございます。先ほど事務局が申し上げましたように、本日は諮問事項が１点ございます。生産緑地地区の変更に関わるものでございます。よろしくご審議の上、答申を頂きますようお願い申し上げます。そして、本日は報告事項が１点ございます。岩戸北二丁目周辺地区の地区計画に関わるものでございます。もうすでに、都市計画法第16条に基づく原案説明会を終了しております。この後の予定でございますが、２月には都市計画法第17条に基づく縦覧の手続を経て、３月に本審議会に諮問したいと思っております。詳細につきましては、後ほど事務局から説明いたします。それでは、本日の諮問事項につきまして委員長に諮問させていただきます。よろしくお願いいたします。

幹事：

　それでは、市長より諮問書をお渡しさせていただきます。大変恐縮ですが、杉浦会長、ご起立をお願いいたします。

　（市長より諮問書を会長へお渡しいただく）

幹事：

　誠に申し訳ありませんが、ここで市長は公務により途中退席させていただきます。

幹事：

　臨時委員の変更がございますので、ご紹介させていただきます。平成29年10月１日付け東京消防庁の人事異動により、小笠原雄二様が狛江消防署長に着任されました。前任の残任期間について、臨時委員をお勤めいただくこととなりました。狛江消防署長　小笠原委員より自己紹介をお願いいたします。

　（自己紹介いただく）

幹事：

　ありがとうございました。

　これより、議事進行を杉浦会長にお願いいたします。

会長：

　狛江市都市計画審議会の会長の杉浦です。本日の議事を進めさせていただきますので、宜しくお願いいたします。

それでは、平成29年度第３回狛江市都市計画審議会を開催させていただきます。本日の都市計画審議会は、招集委員18名の内、欠席委員が２名ございます。狛江市都市計画審議会条例第７条第２項の規定に基づき、過半数以上の出席ということで本会議は成立いたします。

　次に会議録の署名者を選出いたします。狛江市都市計画審議会運営規則第13条第３項の規定により、会長と会長が指名する委員が署名することになっておりますが、本日は三角委員にお願いいたします。

会長：

　会議の公開について幹事から説明をお願いします。

幹事：

　本日の審議会に先立ちまして、広報を通じて傍聴者を募集いたしましたところ、傍聴希望者はありませんでした。また、報道関係等からの傍聴希望等についてもなかったことをご報告いたします。

会長：

　それでは、これより審議に入らせていただきます。初めに資料の案内をさせていただきます。幹事より説明をお願いします。

幹事：

　では、本日の資料について、ご説明いたします。

　事前配布資料は、開催通知になります。当日配布資料は、次第及び配布資料一覧、資料１－１調布都市計画生産緑地地区の変更（案）について、資料１－２調布都市計画生産緑地地区の変更（案）について（スライド資料）、資料２－１岩戸北二丁目周辺地区地区計画の決定及び用途地域等の変更について、資料２－２岩戸北二丁目周辺地区地区計画の決定及び用途地域等の変更について（スライド資料）、委員名簿、以上となります。

　ご質問等ある場合は、挙手をしていただきますようお願いいたします。こちらでマイクをお持ちいたします。それでは、杉浦会長お願いいたします。

会長：

　それでは、議題１　調布都市計画生産緑地地区の変更（案）についての諮問でございます。幹事から説明をお願いします。

幹事：

　平成29年度調布都市計画生産緑地地区の変更につきまして、９月20日に開催いたしました第２回狛江市都市計画審議会にてご報告いたしました内容と変更はございませんが、改めてご説明いたします。

　まず、お手元の資料１－１調布都市計画生産緑地地区の変更（案）をご覧ください。資料１ページ第１の種類および面積の表でございますが、今回の変更により変更後の狛江市内の生産緑地地区面積は約31.13haとなります。

　次に第２の削除のみを行う位置および区域としましては、表にございますように一部削除となる箇所が１箇所となります。削除面積の合計は約480㎡となります。また変更の理由でございますが、所有者の方からの買取り申出に伴う行為制限の解除により、生産緑地の機能を維持することが困難となったことなどがございます。具体的には、主たる従事者の死亡によるものです。

　続きまして２ページ目をご覧ください。新旧対照表でございます。それぞれの地区数及び面積でございますが、表の左下を見ていただきますと、変更前は地区数141件で面積が約311，650㎡でございましたが、今回の削除面積が約480㎡、精査による増加面積が約150㎡ございます。変更後につきましては、地区数142件、面積は約311,320㎡となります。

　資料の３ページは、今ご説明いたしましたものを概要としてまとめたものとなります。

　それでは変更する生産緑地地区の概要について、スライドを使用し説明させていただきます。資料では４ページになります。なお、資料５ページ調布都市計画生産緑地地区総括図（案）につきましては、適宜ご確認ください。

　変更内訳の削除について説明いたします。

　資料４ページ中央に地区番号65番の生産緑地地区が、東野川一丁目地内にございます。こちらの地区は、主たる従事者の死亡により、地区の一部約480㎡が解除となります。

　こちらのスライドは、解除前の状況写真です。

　この解除に伴い、地区が分断したため、地区北側の生産緑地地区には、新しく189番の地区番号の振り直しを行います。

　今回の都市計画変更における東京都との協議については、本日の諮問に先だちまして資料６ページのとおり、本年10月26日付けで、都として特に意見はない旨の協議結果が通知されております。

　都市計画法第17条第１項に基づく縦覧を平成29年11月16日（木曜日）から平成29年11月29日（水曜日）まで行い、併せて意見書の提出期間を設けましたが、意見書の提出はありませんでした。

　今後の予定でございますが、本日ご審議をいただいた後、狛江市決定として12月下旬に告示する予定でございます。

　以上で議題１についての説明を終わります。

会長：

　議題の説明が終わりましたが、何かご意見、ご質問があればお聞きします。

　ご意見、ご質問等ないようですので、この議題につきまして採決をいたします。議題１　調布都市計画生産緑地地区の変更（案）について（諮問）について、ご異議ない方は挙手願います。

　（挙手）

　全員の挙手により、狛江市都市計画審議会条例第７条第３項の規定に基づき、本案件についてはご異議ないものと認め、可決といたします。

会長：

　続きまして、議題２　岩戸北二丁目周辺地区地区計画の決定及び用途地域等の変更について、事務局から報告をお願いいたします。

幹事：

　岩戸北二丁目周辺地区地区計画の決定及び用途地域等の変更について、現在、原案の縦覧を行っております。その内容について報告いたします。

　資料２－１は、都市計画原案図書となります。説明の中で、記載ページをご案内させていただきますので、ご参考にしてください。

　それでは、スライドをご覧ください。

　はじめに、地区計画の目標についてご説明いたします。資料では１ページに記載があります。

　岩戸北二丁目周辺地区は、岩戸北二丁目、岩戸北一丁目及び東野川一丁目にまたがる約19.9haの地区となります。

　また、本地区は、小田急電鉄小田原線喜多見駅から至近の位置にあり、駅前には鉄道に沿って商店街が形成されています。地区の中央には、大規模研究施設が立地し、その周辺には一戸建て住宅や低層共同住宅による落ち着きのある低層住宅地が拡がっています。

　狛江市都市計画マスタープランでの本地区の位置付けを整理しますと、喜多見駅周辺は地域交流拠点に位置付けられ、地域の日常生活を支える都市機能の充実が求められています。

　また、小田急線沿線や整備が進む調布都市計画道路３・４・16号線（以下、「調３・４・16号線」という。）の沿道は生活のネットワークに位置付けられ、後背部の低層住宅地の住環境との調和を図りながら、商業機能や公益・交流機能等の立地誘導が求められています。

　また、今回のルールづくりについては、段階的に進めてまいりたいと考えております。

　本地区南側の調３・４・16号線は、平成26年10月に事業認可を取得し、平成32年度末に小田急線以北の整備が完了する予定です。

　また、調３・４・16号線に面して立地する大規模研究施設の一部は、近年、中高層共同住宅への土地利用転換が進みつつあり、用途地域の境界部分において相隣関係に大きな変化が生じ、その影響を緩衝する段階的な高さ制限の導入、歩道状空地や緩衝緑地帯及び公園の確保等が求められています。

　このような状況を踏まえ、本地区では、調３・４・16号線の整備や大規模研究施設の土地利用転換に合わせて、地区特性を踏まえた良好な土地利用及び基盤整備を誘導し、緑豊かなゆとりのある良好な住環境の保全・形成を図りつつ、駅周辺や幹線道路沿道において地域交流拠点にふさわしい都市機能の充実を目指します。一方、低層住宅地区は、ゆとりのある住環境が形成されているものの、適切な生活道路網の形成等が求められています。さらに、都市計画道路調３・４・４号線及び都市計画道路調３・４・７号線が優先的に整備すべき路線に位置づけられたため、その事業化を見据えたまちづくりの検討が必要となっています。

　こうしたことから、岩戸北二丁目周辺地区の中の約8.6haの区域にあたる幹線道路沿道地区、中高層住宅地区及び地域交流地区において、今回、第一段階の具体的なルールとして、地区整備計画等の導入を進めます。将来的には、段階的に地区整備計画区域を低層住宅地区へ広げ、都市計画道路の沿道土地利用と、緑豊かなゆとりのある低層住宅地の住環境が調和する市街地形成を目指します。また、中高層住宅地区においても、今後の土地利用転換に際して、具体的なルールをさらに検討します。

　続きまして、区域の整備・開発及び保全に関する方針についてご説明いたします。資料では、１ページ後段から３ページに記載があります。

　１．土地利用の方針について

　地区計画の導入にあたっての土地利用の基本的な考え方を、地区ごとにご説明いたします。地区区分は、都市計画マスタープランでの位置づけや用途地域の変更も見据え、基本的に、地域交流地区、幹線道路沿道地区、中高層住宅地区及び低層住宅地区の４つの区分で整理いたします。

　地域交流地区は、現在近隣商業地域に指定されている喜多見駅北側を示しています。地域交流地区では、日用品店舗や飲食店をはじめとする商業機能及び業務機能並びに居住機能の立地を促進し、地域の日常生活を支える都市機能の充実を図りたいと思います。幹線道路沿道地区は、調３・４・16号線の整備に伴い、後背部の低層住宅地の住環境に配慮しつつ、街路沿道の景観形成、及び良好な居住機能、地域の日常生活を支える都市機能の充実を図ります。中高層住宅地区は、既存の緑豊かな共同住宅の住環境の保全を図るとともに、大規模研究施設の土地利用転換に際して、既存樹木等の緑の保全・育成等による景観形成を図り、周辺の低層住宅地の住環境や街並みと調和する土地利用を図ります。なお、低層住宅地区については、将来的に、地区整備計画区域に指定し、一戸建て住宅や低層共同住宅が調和する安全で緑豊かなゆとりのある低層住宅地の形成を目指したいと考えています。

　次に、２．地区施設の整備についての基本的な考え方をご説明いたします。スライドの図は、資料14ページの方針附図になります。

　１点目に、中高層住宅地区では、歩行者空間及び緑のネットワーク形成を図るため、中高層住宅地区内の開発事業により整備された区画道路及び歩道状空地並びに環境緑地を将来にわたって適切に維持します。また、今後の開発事業にあたって、これらに連続する区画道路及び歩道状空地並びに環境緑地の整備を図ります。将来的に、既存の大規模研究施設の土地利用転換に際しては、新たな土地利用に必要な都市基盤の整備を誘導するとともに、周辺の防災環境や住環境の向上等に寄与する通路や既存樹木を活かした緑地の確保を図ります。なお、低層住宅地区については、将来的に、地区整備計画区域に指定し、今後の都市計画道路の事業化を見据えつつ、安全で緑豊かなゆとりのある低層住宅地の形成を目指して、狭あい道路の拡幅整備等により生活道路基盤の整備を図りたいと考えています。

　３．建築物等の整備の方針についてご説明いたします。

　地区整備計画に盛り込む事項としましては、緑豊かなゆとりのある良好な住環境の保全・形成を図りつつ、駅周辺や幹線道路沿道において地域交流拠点にふさわしい都市機能を充実していくため、以下の制限を地区整備計画に定めます。

　(1)建築物等の用途の制限

　地域の日常生活を支える適切な商業・業務機能及び沿道サービス機能の立地を誘導するため、建築物等の用途の制限を行う。

　(2)建築物の敷地面積の最低限度

　地区特性に応じた、ゆとりのある住環境の確保を図るため、建築物等の敷地面積の最低限度を定める。

　(3)壁面の位置の制限

　低層住宅地の住環境の確保、及び緑のネットワーク形成に向けた環境緑地の確保を図るため、区画道路や調３・４・16号線に沿った建築物等の壁面の位置の制限を定める。

　(4)壁面後退区域における工作物の設置の制限

　歩道状空地の整備及び環境緑地の確保を図るため、壁面後退区域における工作物の設置の制限を定める。

　(5)建築物等の高さの最高限度

　低層住宅地の住環境や街並みとの調和を図るよう、低層住宅地に向かって建築物等の高さが段階的に低くなるよう、建築物等の高さの最高限度を定める。

　なお、中高層住宅地区Ⅰ・Ⅱにおいては、既存の大規模研究施設の土地利用転換に際して、区画道路、歩道状空地、環境緑地、通路及び緑地の整備等の周辺まちづくりへの配慮に応じて、低層住宅地区から一定の水平距離を確保した建築物等の高さの最高限度の緩和を検討する。

　(6)建築物等の形態又は色彩その他の意匠の制限

　建築物等の色彩その他の意匠については、狛江市景観まちづくりビジョン第２編ガイドライン編の規定に適合するものとする。

　(7)垣又は柵の構造の制限

　緑豊かで地震に対して安全な住環境の形成を図るよう、垣又は柵の構造の制限を定め、高さの高いブロック塀を制限し、地区特性に応じた敷地の緑化を誘導する。

　将来的に地区整備計画に盛り込むべき事項としましては、将来的に、地区整備計画区域を方針附図で示す低層住宅地区へ拡大し、都市計画道路調３・４・４号線及び都市計画道路調３・４・７号線の整備に伴う都市計画道路沿道の土地利用と低層住宅地の安全で緑豊かなゆとりのある住環境が調和する市街地形成を目指して、壁面の位置の制限、垣又は柵の構造の制限等を検討します。

　続きまして、地区整備計画についてご説明いたします。資料では、３ページ中段から記載しております。今回、地区整備計画を定める区域（以下、「地区整備計画区域」という。）は、地域交流地区、幹線道路沿道地区及び中高層住宅地区で、地区計画区域約19.9haのうちの約8.6haの区域となります。資料11ページの計画図１にて、地区整備計画の区域の範囲や地区の区分を示しています。

　次に、今回、地区整備計画として具体的に地区計画に定める事項についてご説明いたします。

　最初に、地区施設の配置及び規模について、ご説明させていただきます。資料12ページ計画図２に地区施設となる区画道路や歩道状空地、環境施設の配置を示しています。地区計画の計画書では区画道路や歩道状空地、環境緑地の概ねの幅員や延長、面積を定めています。

　道路につきましては、大規模研究施設北側の中高層住宅地区の開発事業により拡幅整備された、大規模研究施設の周囲を区画道路１号、２号、４号として位置付け、将来にわたって適切に維持したいと考えています。

　また、今後、既存の大規模研究施設の土地利用転換に際しては、開発事業に合わせて、これらに連続する区画道路３号の整備を図ります。

　次に、その他の公共空地としまして、歩道状空地と環境緑地を位置づけます。歩道状空地に着きましては、中高層住宅地区の開発事業により区画道路に沿って建築敷地内に幅員２ｍの空地を整備していただきました。これらを将来にわたって適切に維持するとともに、今後の開発事業に合わせて、これらに連続する歩道状空地の整備を図ります。歩道状空地の位置付けがないところは、将来の開発事業やマンションの建替えの時に、改めて整備計画に位置付けることを地権者へお願いします。

　環境緑地としまして、中高層住宅地区及び幹線道路沿道地区の開発事業により、建築敷地内に確保された緑地を環境緑地１号（幅員１ｍ）、４号（幅員0.5ｍ）として位置付け、将来にわたって適切に維持します。

　さらに、今後、既存の大規模研究施設の土地利用転換の際には、開発事業に合わせてこれらに連続する建築敷地内に確保する環境緑地２号、３号（ともに幅員２ｍ）の整備を図ります。地区施設の位置付けがないところは、将来の開発事業やマンションの建替えの時に、改めて整備計画に位置付けることを地権者へお願いすることになります。

　建築物等に関する事項についてご説明いたします。資料では４ページに記載しております。

　１つ目に、建築物等の用途の制限を定めています。幹線道路沿道地区では、周辺の住環境への影響や地域の日常生活を支える魅力ある都市機能の充実にとって支障となり得る、工場、トランクルーム、ホテル又は旅館、自動車教習所、畜舎（15㎡を超えるもの）、『墓地、埋葬等に関する法律』第２条第６項に掲げる納骨堂の用に供するものの用途は今回の地区計画で規制します。また、地域交流地区においても、工場、倉庫業を営む倉庫といった用途を合わせて規制します。

　２つ目、建築物の敷地面積の最低限度についてご説明いたします。資料では同じく４ページとなります。狛江市では、現在、第一種低層住居専用地域において、敷地面積の最低限度を100㎡と定めており、また、開発事業に際しては、狛江市全域で宅地の区画面積の最低面積を100㎡以上と定めています。このため、中高層住宅地区においては、大規模研究施設の土地利用転換に際して、敷地の細分化を防止し、地区特性に応じた、緑豊かなゆとりのある住環境の確保を図るため、基本的に敷地面積の最低限度を100㎡とし、マンション等の一戸建ての住宅以外の開発事業が行われる場合には、狛江市まちづくり条例の大規模開発等事業として適切な手続きや基準の遵守をお願いするため、敷地面積の最低限度を3,000㎡以上に制限したいと考えています。幹線道路沿道地区では、良好な居住機能をはかるため、敷地面積の最低限度を70㎡としました。

　３点目に壁面の位置の制限のルールです。資料では６ページになります。このルールは、外周の道路境界から建物の外壁まで一定の距離を離していただき、基本的に、建物周りにオープンスペースを確保していただくというルールです。

　スライドの図は、資料13ページの計画図３になります。低層住宅地の住環境の確保、及び緑のネットワーク形成に向けた環境緑地の確保を図るため、区画道路や調３・４・16号線に沿った中高層住宅地区の外周部において、建築物等の壁面の位置の制限を定めます。具体的には１号壁面線、２号壁面線、３号壁面線の３種類のルールとなります。

　１号壁面線については、これまでの開発調整の経過を踏まえて、歩道状空地の部分を含めて、外周の区画道路の境界線から建物の外壁まで４ｍ以上離していただくルールを考えています。ただし、既存の研究施設や既に建設されているマンションの一部の部分について、この壁面線の規定にあたってしまうところがあります。

　(1)区画道路に面して設けられた共同住宅の駐車場ゲート

　(2)隣地のプライバシー等への配慮を目的として設ける柵

　(3)電気室、受水槽室その他これらに類する用途に供する附属建築物

　(4)共同住宅の玄関ホール

　(5)研究所建築物で区画道路に面するもの

については、今回の地区整備計画では、これらの施設は適用除外としており、将来の開発事業やマンションの建替えの時に、改めて整備計画に位置付けることをお願いしたいと考えています。

　２号壁面線については、これまでの開発調整の経過を踏まえて、既にマンション建設が完了しておりますが、外周の区画道路の境界線から建物の外壁まで３ｍ以上離していただく協議結果をもとに整備されておりますので、それを担保したいと考えております。ただし、

　(1)区画道路に面して設けられた共同住宅の駐車場ゲート

　(2)隣地のプライバシー等への配慮を目的として設ける柵

については、このルールの解釈上、壁面と見なされてしまう可能性がありますので、今回の地区整備計画では、これらの施設は適用除外としており、将来のマンションの建替えの時に、改めて整備計画の位置付けをお願いしたいと考えています。

　３号壁面線につきましては、既存のマンションの現況が適合するルールとなるように計画し、都市計画道路境界線から50㎝以上後退していただいている部分を担保したいと考えております。

　４点目は壁面後退区域の工作物の設置制限というルールです。資料７ページに記載しております。このルールは、壁面の位置の制限によって外壁を後退した区域について、後退区域に様々な工作物が設置されてしまうと、オープンスペースとして確保できなくなる可能性があるので、後退区域は歩道状空地、緑地を基本として、工作物の設置を制限したいと考えています。

　５点目は高さの最高限度です。資料では７ページ中段になります。中高層住宅地区につきましては、20ｍ第一種高度地区が指定されております。狛江市では、通常の第一種高度地区の規制に加えて、絶対高さを20ｍ以下に規制していますが、特に周りの低層住宅地との調和を考慮し、低層住宅地に面する部分を階段状に高さを低くするよう、高さの調整を図る規制を行う必要があると考えています。これまでの開発協議における経過をふまえて、北側の中高層住宅地区Ⅰと中高層住宅地区Ⅱに区分して、段階的な高さ制限を導入します。

　中高層住宅地区Ⅰでは、前面道路の反対側の境界線から水平距離15ｍ以内の区域では高さ15ｍ以下とし、水平距離が15ｍを超えて20ｍ以内の区域では高さ18ｍ以下とします。中高層住宅地区Ⅱでは、前面道路の反対側の境界線から水平距離15ｍ以内の区域では高さ12ｍ以下とし、水平距離が15ｍを超えて20ｍ以内の区域では高さ15ｍ以下とします。なお、低層住宅地区に面する区域において前面道路の反対側の境界線からの距離に応じて建築物等の高さを抑える一方で、中高層住宅地区Ⅰ・Ⅱの低層住宅地区から20m以上離れた区域では、既存の大規模研究施設の土地利用転換に際して、区画道路、歩道状空地、環境緑地、通路及び緑地の整備等の周辺まちづくりへの配慮に応じて、低層住宅地区から一定の水平距離を確保した建築物等の高さの最高限度の緩和を検討したいと考えています。

　幹線道路沿道地区の高さの最高限度については、現在は、20ｍ第一種高度地区が指定されており、このあとご説明する用途地域の変更に伴い、この高度地区の規制が一般的に25ｍ第二種高度地区に緩和されることになりますが、アンケートでも指摘があったように、特に周りの低層住宅地との調和を考慮し、地区計画で、現行の20ｍ第一種高度地区のルールを維持することとしたいと思います。

　６点目に、建築物等の形態又は色彩その他の意匠の制限についてです。資料７ページに記載しております。

　建築物等の色彩等については、狛江市景観まちづくりビジョン・第２編ガイドライン編に基準が決められており、この地区計画では、この基準をルールとして位置付けることとしたいと思います。

　７点目の垣又は柵の構造の制限は、敷地まわりに門や塀を設ける場合に、地震時に倒壊する危険性の高い、背丈の高いブロック塀等を規制し、緑化を促すルールです。資料では８ページに記載しております。具体的には、幹線道路沿道地区、中高層住宅地区Ⅰ・Ⅱにおいて、道路に面して設ける垣又は柵の構造は、地盤面からの高さが1.8ｍ以下で生け垣又は透過性を有するフェンスとし、震災時に倒壊のおそれのあるブロック塀その他これに類するものを設けてはならないとしています。

　ただし、フェンスの基礎となる高さ60㎝以下の部分や、門柱の袖壁の幅が2.0ｍ以内の部分、また、中高層住宅地区の開発事業において、周辺住民の方々との協議により隣地からの目隠しとなるフェンスが設けられていますが、このような、区画道路に面して道路境界線から離して作られた目隠しとなるフェンス等は、規制の適用除外とします。

　最後に、土地の利用に関する事項として、敷地内の緑化、建築物の屋上や壁面の緑化、敷地内に既存樹木がある場合は、建築行為等に際して極力保全することを努力義務として定めることとしました。

　ここからは、用途地域等の変更についてご説明いたします。

　はじめに、現在事業中の調３・４・16号線の整備にあわせて、沿道の商業機能及び業務機能等の地域の日常生活を支える都市機能の充実を目指して、調３・４・16号線の計画線から20ｍの範囲について、用途地域を現行の第一種中高層住居専用地域から第一種住居地域へ変更したいと考えています。また、大規模研究施設の周囲の道路を区画道路として位置づけておりますが、この道路が、これまでの開発行為によって拡幅整備され、地形地物の変更になったため、用途地域の境界位置を変更する見直しを行います。現行の第一種中高層住居専用地域から第一種低層住居専用地域へ変更を行います。第一種中高層住居専用地域から第一種住居地域への変更により、現在よりも少し規模の大きな店舗や飲食店が立地可能となり、事務所機能についても立地可能となります。しかし、同時に、自動車修理工場、小規模な工場等も立地可能となります。畜舎というのは、牛小屋ということではなく、例えばペットショップのような動物を常時飼育しているような施設も立地可能となります。

　こちらのスライドが変更前の用地地域です。資料15ページに記載しております。

　こちらのスライドは今回の変更後の用途地域です。資料16ページに記載しております。用途地域の変更に伴い、高度地区を変更します。こちらの図は、資料29ページに記載しております。

　また、地形地物の変更に伴う用途地域の変更により、一部の区域について、防火地域及び準防火地域も変更になります。こちらのスライドの図は、資料33ページに記載しております。

　今後のスケジュールについてご説明いたします。

　平成29年10月13日（金曜日）、15日（日曜日）に本地区計画に関する素案説明会を開催いたしました。素案説明会にていただいた貴重なご意見・ご要望を踏まえ、地区計画の原案をとりまとめ、12月８日（金曜日）と９日（土曜日）に原案説明会を開催いたしました。両日合わせて、69名（12月8日　23名、12月9日　46名）の参加者がありました。また、12月７日（木曜日）に都市計画法第16条の公告を行い、都市計画原案の縦覧を12月８日（金曜日）より開始しております。縦覧期間は、平成29年12月８日（金曜日）から12月21日（木曜日）までとなります。同時に、都市計画原案に対する意見書の提出期間を設けております。意見書の縦覧期間は、12月８日（金曜日）から12月28日（木曜日）までとなります。今後は、平成30年２月には都市計画法第17条の公告・縦覧を行う予定です。３月には狛江市都市計画審議会へ付議し、都市計画決定を行う予定となっております。説明は以上になります。

会長：

　説明が終わりましたが、何かご意見、ご質問があればお聞きします。

委員：

　このパンフレットに沿って何点か質問させていただきます。まず、地区整備計画をかける部分は、幹線道路沿道地区、電力中央研究所の敷地、地域交流地区の３箇所で、周りの低層住宅地区に関しては今後行うということでしたが、いつぐらいに行うという今後の目途はあるのでしょうか。

幹事：

　平成30年度に、低層住宅地区にお住まいの方々と話し合いを進めていきたいと思っております。今の段階で、いつまでにできるといったご提示はまだできる状況ではございません。

委員：

　５ページの環境緑地５号につきまして、幅員50cmとなっていますが、圧迫感を無くすためにも、幅員を１ｍ確保してもよいのではないでしょうか。

幹事：

　調３・４・16号線沿いには、歩道が片側3.5ｍずつ計画されております。環境緑地１号、２号、３号は低層住居との調和を図るため、１ｍや２ｍの必要な寸法を取っていますが、４号、５号はそれとは性格が異なります。既存のマンションが50cmの緑地を確保できるような状況になっておりますので、そこに合わせた形で調３・４・16号線沿いにつきましては今回の原案をお示ししております。

委員：

　地域の人たちの意見につきまして、どこが反映されたのか、また反映されなかった場合にはどこが反映されなかったのか、なぜ反映されなかったのかを分かるようにしていただきたいのですが、いかがでしょうか。

幹事：

　こちらの地区計画を策定するにあたりまして、アンケートの実施や懇談会を重ね多くのご意見を頂いております。今後ご意見をどのように反映させて、地区計画の案としたのかご説明したいと考えます。

委員：

　13ページの用途地域の変更につきまして、ホテル・旅館や自動車教習所、畜舎などは地区計画で規制をかけて、実際に建てられるようになるのは、大きな店舗や事務所であるという認識でよろしいでしょうか。

幹事：

　用途地域の変更に伴い、3,000㎡以下の店舗や事務所が建築できるようになります。ただ、この地域の住居環境にそぐわないものに関しては地区計画で規制をかけ、畜舎や自動車教習所はその制限を受けます。3,000㎡以下の店舗や事務所は規制の対象に入っておりませんので、ご発言のような認識で結構でございます。

委員：

　今回用途地域を変更するのは、新しくできる道路から20ｍ以内ということですが、実際に3,000㎡に近い店舗や事務所を建てることは可能なのでしょうか。また、変更前は何㎡までのものが建築可能だったのでしょうか。

幹事：

　変更前は500㎡までの店舗が建築可能でした。都市計画道路から20ｍまでが第一種住居地域になりますが、敷地の過半が第一種住居地域にかかっていないと3,000㎡に近い店舗や事務所は建築できませんので、相当幅の広いものでない限りなかなか難しいと考えております。

会長：

　他にご意見、ご質問等ないようですので、議題３　その他について、幹事から報告をお願いいたします。

幹事：

　本日、ご報告いたしました岩戸北二丁目周辺地区地区計画の決定及び用途地域等の変更につきましては、第４回狛江市都市計画審議会へ諮問させていただく予定としております。

　開催日程につきましては、後日、幹事よりご連絡させていただきます。

会長：

　他に何かありますか。

委員：

　防災の観点から、オープンスペースの維持と避難場所の確保、またアクセス道路の具体化が必要ではないかと思います。

幹事：

　ご指摘のとおり、３ページに赤い矢印で示されていますが、防災の観点から避難経路の確保を将来的に検討しております。また、地区計画にはまだ入っておりませんが、3,000㎡程度の空地の確保ということで、公園の確保を協議しております。そのほかに、用途地域の変更に伴いまして、防災備蓄倉庫の建設も可能になりますので、そのような点も含めまして総合的な防災のまちづくりを進めていきたいと思います。

会長：

　他に何かありますか。

　それでは、本日の狛江市都市計画審議会はこれにて終了いたします。