狛江市役所

会長

杉浦　浩

委員

吉井　博明、石井　恒利、岡村　しん、篠　浩司、小野寺　克己、佐々木　貴史、小峰　君次、岡山　孝昭、安田　道子

臨時委員

宮崎　彰（本田　英昭代理）　　中馬　宏（小笠原　雄二代理）　　

（１）調布都市計画地区計画一中通り沿道地区地区計画の決定及び用途地域等の変更

　　（案）について（諮問）

（２）その他

　事前配布資料

・開催通知（Ａ４，１枚）

・資料１－１調布都市計画地区計画一中通り沿道地区地区計画の決定及び用途地域等の

　　　　　　変更（案）計画書及び計画図について（Ａ４，１冊）

・資料１－２地区計画計画書新旧対照表（Ａ４，１枚）

・資料１－３協議結果通知書（Ａ４，２枚）

当日配布資料

・次第及び配布資料一覧（Ａ４，１枚）

・資料１－４スライド資料（Ａ４，８枚）

・資料２事業概要及び測量説明会のお知らせ（Ａ４，１枚）

・資料３岩戸北二丁目周辺地区地区計画について（Ａ４，２枚）

事務局

　定刻でございますので、ただ今から平成30年度第３回狛江市都市計画審議会を始めさせていただきます。

　本日はご多忙の中、ご出席を賜り、誠にありがとうございます。本日の諮問案件は１件です。ご審議のほど、よろしくお願いいたします。

　それでは、市長の松原から開会のごあいさつを申し上げ、その後諮問書をお渡しいたします。市長、よろしくお願いいたします。

市長

　皆様おはようございます。本日は大変お忙しい中、平成30年度第３回都市計画審議会にご出席いただきまして誠にありがとうございます。諮問事項に関しては、本日は１件です。一中通り沿道地区地区計画について諮問いたします。昨年度、岩戸北二丁目周辺地区地区計画が決定しました。

　一中通りから電力中央研究所にかけての調布都市計画道路３・４・16号線（以下「調３・４・16号線」という。）は、整備が進みますと慈恵第三病院から喜多見駅まで、またその先の世田谷通りに向けて一体的に整備が行われます。

　また、後ほど説明がありますが、水道道路である調布都市計画道路３・４・２号線（以下「調３・４・２号線」という。）について、事業概要説明会及び測量説明会が３月７日に行われることになりました。狛江市民が都市計画道路の事業化を待望していた場所で、安全性の面でも非常に期待ができるところです。

　調３・４・16号線と調３・４・２号線は、整備後一体的になる道路であり、将来性を見据えたまちづくりを今後も進めてまいりたいと思っておりますので、皆様方のお力添えをお願い申し上げましてご挨拶といたします。本日はどうぞよろしくお願いいたします。

事務局

　それでは、市長より諮問書をお渡しさせていただきます。大変恐縮ですが、杉浦会長、ご起立をお願いいたします。

（市長より諮問書を会長へお渡しいただく）

　誠に申し訳ありませんが、ここで市長は公務により途中退席させていただきます。

（市長退席）

　これより、議事進行を杉浦会長にお願いいたします。

会長

　狛江市都市計画審議会の会長の杉浦です。本日の議事を進めさせていただきますので、よろしくお願いいたします。

　それでは、平成30年度第３回狛江市都市計画審議会を開催させていただきます。

　本日の都市計画審議会は、招集委員15名の内、欠席委員が２名ございます。狛江市都市計画審議会条例第７条第２項の規定に基づき、過半数以上の出席ということで本会議は成立いたします。

　次に会議録の署名者を選出いたします。狛江市都市計画審議会運営規則第13条第３項の規定により、議長と議長が指名する委員が署名することになっておりますが、本日は篠委員にお願いいたします。

会議の公開について事務局から説明をお願いします。

事務局

　本日の審議会に先立ちまして、広報を通じて傍聴者を募集いたしましたところ、１名の傍聴希望者がありました。なお、報道関係等からの傍聴希望等についてはなかったことをご報告いたします。

会長　

　それでは、傍聴人に入室いただきます。

　　　　　　　（傍聴者入場）

会長

　それでは、これより審議に入ります。初めに資料の案内をさせていただきます。事務局より説明をお願いします。

事務局

　では、本日の資料について、ご説明いたします。

　事前配布資料は、開催通知（Ａ４－１枚）、資料１－１調布都市計画地区計画一中通り沿道地区地区計画の決定及び用途地域等の変更（案）計画書及び計画図について（Ａ４－１冊）、資料１－２地区計画計画書新旧対照表（Ａ４　－１枚）、資料１－３協議結果通知書（Ａ４－２枚）

当日配布資料は、狛江市都市計画審議会　次第及び配布資料一覧、資料１－４スライド資料（Ａ４－８枚）、資料２事業概要及び測量説明会のお知らせ（Ａ４－１枚）資料３岩戸北二丁目周辺地区地区計画について（Ａ４－２枚）以上となります。

　ご質問等ある場合は、挙手をしていただきますようお願いいたします。こちらでマイクをお持ちいたします。　　それでは、杉浦会長お願いいたします。

　以上となります。

会長

　それでは、議題１調布都市計画地区計画一中通り沿道地区地区計画の決定及び用途地域等の変更（案）についての諮問でございます。事務局から説明をお願いします。

事務局

　これより、正面のスクリーンを使用して説明をさせていただきます。お手元にスクリーンと同じ内容を資料１－４スライド資料にご用意しております。事前配布いたしました資料１－１と合わせて、適宜ご覧ください。

　それでは、スライドをご覧ください。

　調布都市計画地区計画一中通り沿道地区地区計画の決定及び用途地域等の変更（案）について、ご説明いたします。

　始めに、地区計画の目標についてご説明いたします。

　一中通り沿道地区は、和泉本町一丁目及び和泉本町二丁目に跨る約2.7haの地区となります。

　一中通り沿道は、狛江市都市計画マスタープランの土地利用の方針において、幹線道路沿道・鉄道沿線地区と位置付けられており、土地利用の方向性として、後背地の低層住宅地の住環境との調整を図りながら、中高層住宅や公益機能・交流機能などの立地を誘導するとともに、街路景観の形成に配慮し、防災機能も果たす地区の形成を図ることとしています。

　調３・４・16号線は、現在、電力中央研究所付近の整備を行っており、今後の整備に伴い、バス路線の拡充や自転車走行空間の整備等により沿道における身近な商業・サービス機能等の都市機能の立地ニーズの増加が見込まれます。

　また、狛江市緊急啓開道路に指定され、市内の緊急輸送道路ネットワークを担う道路となります。

　このため、本地区では、後背部の低層住宅地の住環境に配慮しつつ、街路沿道の景観形成、良好な居住機能及び地域の日常生活を支える都市機能の充実を目指すことを地区計画の目標とします。

　緊急啓開道路とは、災害対策拠点を結ぶ重要な道路のことです。啓開とは、災害時に緊急車両が通行するため早急に最低限の瓦礫処理を行い、救援ルートを開けることを行います。

　続きまして、地区計画の区域の整備・開発及び保全に関する方針について、ご説明いたします。

土地利用の方針としましては、後背部の低層住宅地の住環境に配慮しつつ、調３・４・16号線沿道の良好な居住機能や身近な商業・サービス機能の充実を図りたいと考えています。

　地区区分は、都市計画マスタープランでの位置付けや用途地域の変更も見据え、松原通りとの交差点付近を幹線道路沿道地区Ⅰ、一中通り沿道を幹線道路沿道地区Ⅱとして２つに区分し整理いたします。

　建築物等の整備の方針としましては、

(1)　建築物等の用途の制限

(2)　建築物の敷地面積の最低限度

(3)　建築物等の高さの最高限度

(4)　建築物等の形態又は色彩その他の意匠の制限

(5)　垣又は柵の構造の制限等

の５つのルールを定めます。

　また、その他当該地区の整備、開発及び保全に関する方針としましては、安全・快適で歩きたくなるような生活ネットワークとして、一中通りの道路空間の適正な維持・保全及び一中通りに接続する区画道路との隅切りの確保を図ることや、狛江第一中学校・市民グランド周辺においては、緑のネットワーク形成を図るため、緑地の保全・整備等を図っていきたいと考えています。

　こうした方針を踏まえまして、地区整備計画で具体的なルールを定めます。

　今回、地区整備計画を定める区域は、調布都市計画道路３・４・17号線松原通り交差点付近、幹線道路沿道地区Ⅰの約0.2ヘクタールと調３・４・16号線一中通り沿道、幹線道路沿道地区Ⅱの約2.5ヘクタール、合計で約2.7ヘクタールといたします。

　１点目に建築物等の用途の制限についてご説明いたします。

後ほどご説明いたしますが、今回、一中通り沿道の用途地域も変更することとなりますが、新たに立地可能となる用途を含め、周辺の住環境に支障となり得る用途を規制いたします。

具体的に幹線道路沿道地区Ⅱでは、用途地域は第一種住居地域となりますが、

(1)　工場（自動車修理工場を除く）

(2)　トランクルーム

(3)　ホテル又は旅館

(4)　自動車教習所

(5)　畜舎（15㎡を超えるもの）

(6)　墓地、埋葬等に関する法律第２条第６項に掲げる納骨堂の用に供するもの

といった用途の制限を行います。

　また、現在、近隣商業地域に指定されている松原通り沿道の幹線道路沿道地区Ⅰにおいても、

(1)　工場（自動車修理工場を除く）

(2)　倉庫業を営む倉庫

(3)　マージャン屋、ぱちんこ屋、射的場、勝馬投票券発売所、場外車券売場その他これらに類するもの

といった用途を地区計画で制限いたします。

　２点目に、建築物の敷地面積の最低限度についてご説明いたします。

幹線道路沿道地区Ⅱでは、地区特性に応じた、ゆとりのある住環境の確保を図るため、敷地面積の最低限度を70㎡といたします。

　３点目に、建築物等の高さの最高限度について、ご説明いたします。

幹線道路沿道地区Ⅱでは、低層住宅地の住環境やまち並みとの調和を図るよう、建築物の高さは20ｍ以下と定めます。また、建築物の各部分の高さは、前面道路の反対側の境界線又は隣地境界線までの真北方向の水平距離の0.6倍に５ｍを加えたもの以下と定めます。

後ほどご説明する用途地域の変更に伴い、高度地区の規制を20ｍ第１種高度地区から25ｍ第２種高度地区に緩和することになりますが、低層住宅地の住環境やまち並みとの調和を図るよう、地区計画で、従前の20ｍ第一種高度地区のルールを維持することとします。

　このほか、既存建築物に対する緩和規定を設けています。

　この規定の適用の際、現に存する建築物であって、前項の規定に適合しない部分を有するものの建替えで、良好な居住環境を保全する上で支障がなく、やむを得ないと市長が認めて許可するものについては、建築物の高さは20m以下とする内容については適用いたしません。

　具体的には、

１．狛江市まちづくり条例第33条に規定する開発等事業に該当するものは、条例第５章の手続きを経ていること。

２．建替え後の建築物の敷地面積が、原則として現に存する建築物の敷地面積を下回らないこと。

３．建替後の建築物の最高高さが、現に存する建築物の最高高さ以下であること。

４．建替後の絶対高さで定める高さを超える部分を含む階の床面積の合計が、現に存する建築物の当該部分の床面積の合計以下であること。

５．建替え後の計画が、建替え前と比較して周囲の環境に与える影響が改善されるものであるか、又は同程度であること。

と規定し、建築物の高さは20m以下とする内容については適用いたしません。

　既存建築物については、調布都市計画高度地区の計画書に建替えの際に住環境に配慮する等の要件を備え、既存建築物より高さが超えない計画であれば可能とする特例措置を設けておりますので、本地区計画においても同様としたいと考えております。

　この記述に関しては、都市計画原案にはありませんでしたが、本地区計画においても同様とするため、追記を行いました。

　こちらは資料１－２地区計画計画書新旧対照表になります。

資料右側の旧と書いてある欄のものが原案の内容です。左側の新と書いてある欄が案の内容となっており、赤枠で囲んだ部分が追記したものとなります。

　４点目に、建築物等の形態又は色彩その他の意匠の制限についてです。

　建築物等の色彩等については、狛江市景観まちづくりビジョン第２編ガイドライン編に基準が決められており、この地区計画では、この基準をルールとして位置付けることといたします。

　狛江市景観まちづくりビジョン第２編ガイドライン編の色彩ガイドラインにおいて、幹線道路沿道地区Ⅰ及びⅡは一般地域に立地するため、外壁の基本色及び強調色については、スライドにお示しするマンセル表色系の色彩基準に適合するものとします。

　５点目の垣又は柵の構造の制限は、敷地まわりに門や塀を設ける場合に、地震時に倒壊する危険性の高い、背丈の高いブロック塀等を規制し、緑化を促すルールです。

　具体的には、幹線道路沿道地区Ⅰ及びⅡにおいて、道路に面して設ける垣又は柵の構造は、地盤面からの高さが1.8ｍ以下で生け垣又は透過性を有するフェンスとすることとしています。

　ただし、フェンスの基礎となる高さ60㎝以下の部分や、門柱の袖壁の幅が2.0ｍ以内の部分、また、隣地からの目隠しとなるフェンス等は、ブロック塀その他これに類するものではないものを規制の適用除外とします。

最後に、土地の利用に関する事項として、敷地内の緑化、建築物の屋上や壁面の緑化、敷地内に既存樹木がある場合は、建築行為等に際して極力保全することを努力義務として定めることとしました。

　次に、地区整備計画の策定に伴う地域地区の変更についてご説明いたします。

今回の地区計画策定と同時に、一中通り沿道地区において、地域の日常生活を支える都市機能の充実を図るため、用途地域等の変更を図ります。

　はじめに、用途地域の変更についてご説明いたします。

　一中通り沿道20ｍの範囲の用途地域は、現在、第一種中高層住居専用地域となっておりますが、第一種住居地域に変更いたします。

　第一種住居地域に変更をすると、3,000㎡程度の店舗や飲食店、事務所といった機能のものが建築可能となります。

　しかし、小規模な工場やペットショップのような動物を常時飼育する施設も建築が可能となるため、地域の環境から見て支障となりうる用途を地区計画で規制いたします。

　また、一中通り沿道の用途地域の変更にあわせて、高度地区を従来の20ｍ第一種高度地区から25ｍ第二種高度地区に変更いたします。

　ただし、低層住宅地の住環境やまち並みとの調和を図るよう、地区計画において20ｍ第一種高度地区と同様の建築物等の高さの最高限度を定め、現在のルールを変更しないようにします。

　また、東京都条例により、高さが10ｍを超える建築物に適用されている日影規制について、用途地域が第一種中高層住居専用地域から第一種住居地域に変更されると、変更区域内において、日影規制時間が変更されます。

一中通り沿道では、現在、高さが10ｍを超える建築物を建てる場合、冬至の日の午前８時から午後４時までの８時間の間に、敷地境界線から外側５ｍから10ｍの間と10ｍの外側で地盤面からの高さが４ｍの位置で、それぞれ日影となる時間を３時間、２時間までに規制していますが、その時間がそれぞれ４時間、2.5時間に変更されることになります。

　続きまして、都市計画法に基づく手続きの経緯についてご説明いたします。

　平成30年11月17日及び19日に地区計画等の原案説明会を開催いたしました。両日合計で15名の参加者がありました。同時に都市計画法第16条に基づく縦覧及び意見書の受付期間を設けましたが、縦覧者及び意見書の提出はありませんでした。 

　原案の縦覧後は、地区計画等決定及び変更に係る都市計画の案の作成を行い、東京都知事への協議を申請いたしました。東京都からは都として意見無しとの協議結果通知を平成31年１月８日付けで受理しております。協議結果通知書につきましては、資料１－３にてご用意しておりますので、ご確認をお願いいたします。

　その後、平成31年１月25日から２週間、都市計画法第17条に基づく縦覧及び意見書の受付を実施いたしましたが、縦覧者及び意見書の提出はありませんでした。

　今後の予定でございますが、本日ご審議いただいた後、狛江市決定として３月上旬に告示する予定でございます。

　説明は以上となります。

　ご審議のほど、よろしくお願い申し上げます。

会長

　説明が終わりましたが、何かご意見、ご質問があればお聞きします。

委員

　都市計画マスタープランの中で、防災機能も果たす地区形成を図るとしていますが、地区計画の目標では、防災機能について記載がありません。除外した理由等ありますか。また、防災機能を果たすとは具体的にどういうことでしょうか。

幹事

　調３・４・16号線の整備を進めている状況でして、慈恵第三病院と喜多見駅が幹線道路で結ばれます。医療拠点に接続する幹線道路が整備されますので、災害時の安全性や緊急時の対応がよりしやすくなると考えております。調３・４・16号線に関しては、このまま水道道路までつながりますので、消防署にも繋がります。また、無電柱化も調３・４・16号線沿いは進めていきたいと考えておりますので、その点でも防災性の担保に繋がるのではないかと考えております。

委員

　地区計画に記載がない点に関してはどうでしょうか。マスタープランに記載があるのであれば、防災機能も記載する必要があるのではないでしょうか。

幹事　

　防災機能の面に関しては、地区計画で誘導していくことを想定しておりませんでした。

委員

　建築機能の緩和と地域の環境を残すことはどちらも大切であるので、地区計画に関してはそれらに重点を置くべきであることはわかります。しかし、防災機能面も考慮していると示せる点では、目標に記載があった方がいいのではないでしょうか。

幹事

　防災機能に関しては、念頭をおきながら地区計画を作成しておりますので、目標に記載することも可能と考えます。そのため、本地区では、後背部の低層住宅地の住環境に配慮しつつ、街路景観の形成に配慮し、防災機能を果たす良好な居住機能及び地域の日常生活を支える都市機能の充実を目指すといった目標に修正いたします。

委員　

　今の区域で、70㎡以上にするといったのは、現時点で70㎡未満の土地が多いと思いますがどうなるのでしょうか。

幹事

　70㎡未満の敷地に関しては、今後分筆等しないのであれば、建築は可能となっております。

委員

　確認ですが、今後喜多見駅交差点から世田谷通りまでの調３・４・16号線沿いに関しても地区計画を策定する検討はあるのでしょうか。

幹事

　地区計画の策定に関しては、今後検討していく必要があると考えます。

委員

　地区計画決定に関しては、前回も言われておりますが、遅くならないように早めに考えて欲しいと思います。

会長

　他にご意見、ご質問等ないようでしたら、この議題につきまして採決をいたします。

　議題１調布都市計画地区計画一中通り沿道地区地区計画の決定及び用途地域等の変更（案）については、目標に防災機能を追記することを前提にお諮りします。ご異議ない方は挙手願います。

（挙手）

　挙手全員です。過半数以上の挙手により、狛江市都市計画審議会条例第７条第３項の規定に基づき、本案件についてはご異議ないものと認め、可決といたします。

会長

　続きまして、議題２その他について、事務局から報告をお願いいたします。

事務局

　水道道路調３・４・２号線の拡幅工事の事業概要及び測量説明会について、報告いたします。

　資料２をご覧ください。このたび、調３・４・２号線水道道路の狛江市岩戸南四丁目地内から狛江市東和泉三丁目地内までの約1,610ｍの区間について、事業概要及び測量説明会を行うことになりました。日時は、平成31年３月７日（木）午後７時から午後８時30分まで、会場は、狛江市立狛江第三小学校体育館で行います。

報告は、以上になります。

　続きまして、岩戸北二丁目周辺地区地区計画について、報告いたします。資料３をご覧ください。

岩戸北二丁目周辺地区では、昨年３月に岩戸北二丁目周辺地区地区計画を都市計画決定し、地域交流地区、幹線道路沿道地区、中高層住宅地区において、地区計画を定めました。

　本地区の、低層住宅地区において適切な生活道路網や調布都市計画道路３・４・４号線及び調布都市計画道路３・４・７号線の事業化を見据えたまちづくりの検討、さらに公園等が不足していることが課題としてあげられたため、今年度第２段階の取組みを行っております。

　第２段階の取組みとして、地区整備計画を定めた地区整備計画区域と、地区整備計画の策定に向けた取組みを進める低層住宅地区に話し合う内容を分け、計４回の懇談会を通し、新たに追加すべき地区整備計画について、区域の住民の方々やその他の市民の皆様と検討を重ね話し合いを続けてまいりました。

懇談会の参加者からいただいたご意見をまとめますと、８つの項目について検討が必要と考えられます。

　これらについて、素案のたたき台としてとりまとめ、平成31年度は都市計画法に基づく手続きを行い、秋ごろ都市計画変更を行う予定としております。

　報告は、以上となります。

会長

　説明が終わりましたが、ご意見、ご質問があればお聞きします。

委員

　調３・４・２号線沿道の地区計画はどのように考えているのでしょうか。

幹事

　現在検討段階まで及んでいない状況です。

委員

　調３・４・２号線に関する事業スケジュールは明確化されているのでしょうか。

幹事

　今のところスケジュール等は不明ですが、一般的には10年から10数年かかるものですので、説明会の中で触れる可能性があります。

委員

　用地買収を円滑に進めるためには、地区計画の策定が決め手になると考えますし、道路事業のみで行うのは難しいのではないでしょうか。沿道地区の地区計画等も一体的に進めていく必要があると考えます。

幹事

　今回行う説明会は、事業概要及び測量説明会ですので、事業認可を行う前段の説明会です。東京都から確認している予定としては、事業認可を平成31年度から32年度にかけて行うとのことです。また、調３・４・16号線に関しても世田谷通りまで平成32年度までに事業認可を行う予定でございますので、そちらも踏まえて地区計画の策定について進めていきたいと思います。

委員

　地元の方は、今回の説明会で10年後であっても大体のスケジュールは知りたいと思います。予定が不明であるとの説明では市民の方は納得しないのではないでしょうか。現時点で調３・４・２号線をどのようにしていきたいかを明確にしていかないと市民の方も非協力的になるのではと考えます。

会長

　他に何かありますか。

　それでは、本日の狛江市都市計画審議会はこれにて終了いたします。

東京都多摩建築指導事務所

建築指導第一課長