狛江市役所

平成30年３月23日（金曜日）　午前10時～午前11時10分

会長　杉浦　浩

委員　 

　吉井　博明、佐藤　淳一、石井　恒利、金子　博、岡村　しん、篠　浩司、三角　武久、田中　智子、佐々木　貴史、岡山　孝昭、西家　將善、安田　道子

臨時委員　

　宮崎　彰（本田　英昭委員代理）、小笠原　雄二

幹事　 

　都市建設部長　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　石橋　啓一

　和泉多摩川緑地都立公園誘致推進担当理事（兼）まちづくり推進課長　小俣　和俊

　まちづくり推進課まちづくり推進担当主幹　　　　　　　三宅　哲

　まちづくり推進課まちづくり推進担当主査　　　　　　　富永　和歌子

　まちづくり推進課都市計画担当主査　　　　　　　　　　松井　崇

　田邉　学

１．調布都市計画地区計画岩戸北二丁目周辺地区地区計画の決定（案）について（諮問）

２．調布都市計画用途地域の変更（案）について（諮問）

３．調布都市計画高度地区の変更（案）について（諮問）

４．調布都市計画防火地域及び準防火地域の変更（案）について（諮問）

５．その他

事前配布資料

• 開催通知

当日配布資料

次第及び配布資料一覧１枚

• 資料１－１調布都市計画地区計画岩戸北二丁目周辺地区地区計画の決定（案）について他
• 資料１－２まちづくりニュースレター第４号
• 資料１－３都市計画案に対する意見と見解について
• 資料１－４岩戸北二丁目周辺地区まちづくりアンケート調査結果について
• 資料１－５スライド資料
• 資料２狛江市生産緑地地区の下限面積引き下げについて
• 資料３狛江市都市計画審議会の傍聴者の員数の変更について
   

幹事：　

　それでは、ただ今から平成29年度第４回狛江市都市計画審議会を始めさせていただきます。本日はご多忙の中、ご出席を賜り、誠にありがとうございます。本日の諮問案件は４件です。ご審議のほど、よろしくお願いいたします。それでは、市長の高橋から開会のごあいさつを申し上げ、その後諮問書をお渡しいたします。市長、よろしくお願いいたします。

市長：　

　皆様こんにちは。本日は今年度第４回狛江市都市計画審議会にご出席いただきまして誠にありがとうございます。今、司会のほうが申し上げましたように、諮問案件は４件ございます。岩戸北二丁目周辺地区地区計画関係の４件でございます。これらの案件につきましては平成28年度からまちづくり懇談会を６回開催するなど地区計画の作成に向けて検討が進められてきたものでございます。そして、昨年の12月には都市計画法16条に基づく原案説明会、先月には、都市計画法17条に基づく都市計画の案についての縦覧手続きを終え、本日こうして諮問させていただく次第です。詳細につきましては、後ほど事務局から説明申し上げますので、よろしくご審議の上、ご答申たまわりますようお願い申し上げます。

幹事：

　それでは、市長より諮問書をお渡しさせていただきます。大変恐縮ですが、杉浦会長、ご起立をお願いいたします。

（市長より諮問書を会長へお渡しいただく）

　誠に申し訳ございませんが、ここで市長は公務により途中退席させていただきます。これより、議事進行を杉浦会長にお願いいたします。

会長：

　ただいまより、平成29年度第４回狛江市都市計画審議会を開催いたします。本日の都市計画審議会は、招集委員16名中、１名が欠席でございます。狛江市都市計画審議会条例第７条第２項の規定に基づき、過半数以上の出席ということで会議の成立を確認いたします。次に会議録の署名者を選出いたします。狛江市都市計画審議会運営規則第13条第３項の規定により、議長と議長が指名する委員が署名することになっておりますが、本日は田中委員にお願いいたします。

会長：

　続きまして、会議の公開について幹事から説明をお願いします。

幹事：

　会議の公開につきましては、本日の審議会に先立ちまして、広報を通じて傍聴者を募集いたしましたところ、１名の傍聴希望がありました。また、報道関係等からの傍聴希望等についてはありませんでした。

会長：

　それでは、傍聴者の入場を行います。

幹事：

　申し訳ありません傍聴者がまだお見えになっていないようですので、このまま進行をお願いします。

会長：

　お見えになり次第ご入場ということで、お願いしたいと思います。

会長：

　それでは、これより審議に入ります。初めに資料の説明を幹事よりお願いします。

幹事：

　では、本日の資料について、説明いたします。事前配布資料といたしまて、開催通知１枚、当日配布資料といたしまして、次第及び配布資料一覧１枚、資料１－１調布都市計画地区計画岩戸北二丁目周辺地区地区計画の決定（案）について他、資料１－２まちづくりニュースレター第４号、資料１－３都市計画案に対する意見と見解について、資料１－４岩戸北二丁目周辺地区まちづくりアンケート調査結果について、資料１－５スライド資料、資料２狛江市生産緑地地区の下限面積引き下げについて、資料３狛江市都市計画審議会の傍聴者の員数の変更について以上となります。ご質問等ある場合は、挙手をしていただきますようお願いいたします。こちらでマイクをお持ちいたします。それでは、杉浦会長お願いいたします。

会長：

　本日は諮問事項が４件ございます。議題１調布都市計画地区計画岩戸北二丁目周辺地区地区計画の決定（案）についての諮問でございます。議題２、議題３、議題４につきましては、議題１の決定に伴う用途地域の変更、高度地区の変更、防火地域及び準防火地域の変更になることから、一括審議とさせていただきます。幹事から説明をお願いします。

幹事：

　それでは、議題１から議題４まで続けて説明いたします。正面のスクリーンをご覧ください。はじめに、議題１調布都市計画地区計画の決定（案）についてでございます。本日お配りいたしました資料１－１にも同様の内容を記載しておりますので、併せてご覧ください。

　まず、地区計画の目標について説明いたします。岩戸北二丁目周辺地区は、岩戸北二丁目、岩戸北一丁目及び東野川一丁目にまたがる約19.9haの地区となります。本地区は、小田急電鉄小田急線喜多見駅から至近の位置にあり、駅前には鉄道に沿って商店街が形成されています。地区の中央には、大規模研究施設が立地し、その周辺には一戸建て住宅や低層共同住宅による落ち着きのある低層住宅地が拡がっています。狛江市都市計画マスタープランでの本地区の位置付けを整理いたしますと、喜多見駅周辺は地域交流拠点に位置付けられ、地域の日常生活を支える都市機能の充実を目指すこととしています。また、小田急線沿線や整備が進む調布都市計画道路３・４・16号線（以下「調３・４・16号線」という。）の沿道は生活のネットワークに位置付けられ、後背部の低層住宅地の住環境との調和を図りながら、商業機能や公益・交流機能等の立地を誘導することとしています。本地区南側の調３・４・16号線は、平成26年10月に事業認可を取得し、平成32年度末に小田急線以北の整備が完了する予定です。また、調３・４・16号線に面して立地する大規模研究施設の一部は、近年、中高層共同住宅への土地利用転換が進みつつあり、用途地域の境界部分において相隣関係に大きな変化が生じ、その影響を緩衝する段階的な高さ制限の導入、歩道状空地や緩衝緑地帯及び公園の確保等が必要とされています。このような状況を踏まえ、本地区では、調３・４・16号線の整備や大規模研究施設の土地利用転換に合わせて、地区特性を踏まえた良好な土地利用及び基盤整備を誘導し、緑豊かなゆとりのある良好な住環境の保全・形成を図りつつ、駅周辺や幹線道路沿道において地域交流拠点にふさわしい都市機能の充実を目指します。一方、低層住宅地区は、ゆとりのある住環境が形成されているものの、適切な生活道路網の形成等が求められています。さらに、調布都市計画道路３・４・４号線（以下「調３・４・４号線」という。）及び調布都市計画道路３・４・７号線（以下「調３・４・７号線」という。）が優先的に整備すべき路線に位置づけられたため、その事業化を見据えたまちづくりの検討が必要となっています。こうしたことから、岩戸北二丁目周辺地区の中の約8.6haの区域にあたりますが、幹線道路沿道地区、中高層住宅地区及び地域交流地区において、今回、第一段階の具体的なルールとして、地区整備計画等の導入を進めます。将来的には、段階的に地区整備計画区域を低層住宅地区へ広げ、都市計画道路の沿道土地利用と、緑豊かなゆとりのある低層住宅地の住環境が調和する市街地形成を目指します。また、中高層住宅地区においても、今後の土地利用転換に際して、具体的なルールをさらに検討します。

　続きまして、区域の整備・開発及び保全に関する方針について説明いたします。土地利用の方針につきましては、地区計画の導入にあたっての土地利用の基本的な考え方を、地区ごとに説明いたします。地区区分は、都市計画マスタープランでの位置づけや用途地域の変更も見据え、基本的に、地域交流地区、幹線道路沿道地区、中高層住宅地区、低層住宅地区の４つの区分で整理しております。地域交流地区は、現在近隣商業地域に指定されている喜多見駅北側を示しております。日用品店舗や飲食店をはじめとする商業機能及び業務機能並びに居住機能の立地を促進し、地域の日常生活を支える都市機能の充実を図ります。幹線道路沿道地区は、調３・４・16号線の整備に伴い、後背部の低層住宅地の住環境に配慮しつつ、街路沿道の景観形成、良好な居住機能及び地域の日常生活を支える都市機能の充実を目指します。中高層住宅地区は、既存の緑豊かな共同住宅の住環境の保全を図るとともに、大規模研究施設の土地利用転換に際して、既存樹木等の緑の保全・育成等による景観形成を図り、周辺の低層住宅地の住環境や街並みと調和する土地利用を目指します。低層住宅地区については、将来的に、地区整備計画区域に指定し、一戸建て住宅や低層共同住宅が調和する安全で緑豊かなゆとりのある低層住宅地の形成を目指します。

　地区施設の整備の方針について説明いたします。１点目は土地利用転換に合わせた都市基盤整備として、歩行者空間及び緑のネットワーク形成を図るため、区画道路及び歩道状空地並びに環境緑地の整備を図ります。また、将来的に、土地利用に必要な都市基盤の整備を誘導するとともに、周辺の防災環境や住環境の向上等に寄与する通路や既存樹木を活かした緑地の確保を図ります。２点目は、低層住宅地区における生活道路基盤の整備として、将来的に、地区整備計画区域を方針附図で示す低層住宅地区へ拡大し、今後の調３・４・４号線及び調３・４・７号線の事業化を見据えつつ、安全で緑豊かなゆとりのある低層住宅地の形成を目指します。

　建築物等の整備の方針について説明いたします。

地区整備計画に盛り込む事項といたしましては、緑豊かなゆとりのある良好な住環境の保全・形成を図りつつ、駅周辺や幹線道路沿道において地域交流拠点にふさわしい都市機能を充実していくため、次のような制限を地区整備計画に定めます。

(1)建築物等の用途の制限

地域の日常生活を支える適切な商業・業務機能及び沿道サービス機能の立地を

誘導するため、建築物等の用途の制限を行います。

(2)建築物の敷地面積の最低限度

地区特性に応じた、ゆとりのある住環境の確保を図るため、建築物等の敷地面

積の最低限度を定めます。

(3)壁面の位置の制限

低層住宅地の住環境の確保及び緑のネットワーク形成に向けた環境緑地の確保を図るため、区画道路や調３・４・16号線に沿った建築物等の壁面の位置の制限を定めます。

(4)壁面後退区域における工作物の設置の制限

歩道状空地の整備及び環境緑地の確保を図るため、壁面後退区域における工作物の設置の制限を定めます。

(5)建築物等の高さの最高限度

低層住宅地の住環境や街並みとの調和を図り、低層住宅地に向かって建築物等の高さが段階的に低くなるよう、建築物等の高さの最高限度を定めます。

(6)建築物等の形態又は色彩その他の意匠の制限

建築物等の色彩その他の意匠については、狛江市景観まちづくりビジョン第２編ガイドライン編の規定に適合するものとします。

(7)垣又は柵の構造の制限等

緑豊かで地震に対して安全な住環境の形成を図るよう、垣又は柵の構造の制限を定め、高さの高いブロック塀を制限し、地区特性に応じた敷地の緑化を誘導します。

　将来的に地区整備計画に盛り込むべき事項といたしましては、地区整備計画区域を方針附図で示す低層住宅地区へ拡大し、調３・４・４号線及び調３・４・７号線の整備に伴う都市計画道路沿道の土地利用と低層住宅地の安全で緑豊かなゆとりのある住環境が調和する市街地形成を目指して、壁面の位置の制限及び垣又は柵の構造の制限等を検討いたします。なお、中高層住宅地区Ⅰ・Ⅱにおいては、既存の大規模研究施設の土地利用転換に際して、区画道路及び歩道状空地、環境緑地、通路、緑地の整備等、これらの周辺まちづくりへの配慮に応じて、低層住宅地区から一定の水平距離を確保した建築物等の高さの最高限度の緩和を含む総合的な建築物等の整備計画の検討をします。

　続きまして、地区整備計画について説明いたします。こちらのスライドは、計画図１になります。今回、地区整備計画を定める位置は、スライドで着色してある部分、狛江市岩戸北二丁目及び岩戸北１丁目各地内になります。面積は、地区計画区域約19.9haのうちの約8.6haの区域となります。

　次に、今回、地区整備計画として具体的に地区計画に定める事項について説明いたします。地区施設の配置及び規模について、説明させていただきます。地区計画の計画書では区画道路や歩道状空地、環境緑地の概ねの幅員や延長、面積を定めています。こちらのスライドは計画図２を示しております。地区施設となる区画道路や歩道状空地、環境緑地の配置を示しています。区画道路につきましては、大規模研究施設の周囲の既存道路を区画道路１号、２号、４号として位置付けます。また、既存の大規模研究施設西側の道路を区画道路３号として位置づけを行うため、今後の土地利用転換に際しては、拡幅整備を行うこととします。次に、その他の公共空地といたしまして、歩道状空地と環境緑地を位置づけます。歩道上空地については、過去の開発事業により整備された既存の幅員２ｍの空地を歩道状空地１号として位置づけるほか、区画道路２号沿いに歩道状空地２号、区画道路３号沿いに歩道状空地３号を位置づけます。環境緑地については、過去の開発等事業により、確保された既存の緑地を幅員１ｍ以上の環境緑地１号、幅員0.5ｍ以上の環境緑地４号として位置づけるほか、区画道路２号沿いに幅員２ｍ以上の環境緑地２号、区画道路３号沿いに幅員２ｍ以上の環境緑地３号を位置づけます。また、調３・４・16号線の沿いの西端に幅員0.5ｍ以上の環境緑地５号を位置づけます。

　続きまして、建築物等に関する事項について説明いたします。１点目に、建築物等の用途の制限を定めております。地域交流地区においては、工場、倉庫業を営む倉庫といった用途を規制いたします。幹線道路沿道地区では、周辺の住環境への影響や地域の日常生活を支える魅力ある都市機能の充実にとって支障となり得る、工場、トランクルーム、ホテル又は旅館、自動車教習所、畜舎（15㎡を超えるもの）、納骨堂の用に供するものの用途は規制します。

　２点目、建築物の敷地面積の最低限度について、説明いたします。幹線道路沿道地区では、良好な居住機能をはかるため、敷地面積の最低限度を70㎡としました。ただし、この地区計画の施行の際、建築物の敷地として使用されている土地等で最低敷地面積が70㎡を下まわるもの、この地区計画の施行の日以降、道路法若しくは都市計画法による建築物等の敷地面積の減少により最低敷地面積が70㎡を下まわるもの、良好な居住環境を保全する上で支障がなく、やむを得ないと市長が認めて許可したものについては、適用しないものとします。中高層住宅地区Ⅰ・Ⅱにおいては、大規模研究施設の土地利用転換に際して、敷地の細分化を防止し、地区特性に応じた、緑豊かなゆとりのある住環境の確保を図るため、一戸建ての住宅及び二戸長屋は、敷地面積の最低限度を100㎡とし、マンション等の一戸建ての住宅以外の開発事業が行われる場合には、狛江市まちづくり条例の大規模開発事業として適切な手続きや基準の遵守をお願いするため、敷地面積の最低限度を3,000㎡以上に規制いたします。

　３点目に、壁面の位置の制限について説明いたします。壁面の位置の制限は、外周の道路境界から建物の外壁まで一定の距離を離していただき、基本的に、建物周りにオープンスペースをとっていただくというルールです。計画書では、地区ごとに制限の内容を記載しております。こちらの図は、計画図３になります。低層住宅地の住環境の確保及び緑のネットワーク形成に向けた環境緑地の確保を図るため、区画道路や調３・４・16号線に沿った中高層住宅地区の外周部において、建築物等の壁面の位置の制限を定めます。幹線道路沿道地区には、１号壁面線及び３号壁面線を定めます。中高層住宅地区Ⅰには２号壁面線を、中高層住宅地区Ⅱには１号壁面線を定めます。１号壁面線については、区画道路の境界線から建物の外壁まで４ｍ以上離すこととします。ただし、既存の研究施設や既に建設されているマンションの一部の部分について、この壁面線の規定にあたってしまうところがあります。

(1)区画道路に面して設けられた共同住宅の駐車場ゲート

(2)隣地のプライバシー等への配慮を目的として設ける柵

(3)電気室、受水槽室その他これらに類する用途に供する附属建築物

(4)共同住宅の玄関ホール

(5)研究所建築物で、区画道路に面するもの

については、今回の地区整備計画では、これらの施設は適用除外としております。また、これらの修繕等を行う場合も、適用しないものとします。２号壁面線については、区画道路の境界線から建物の外壁まで３ｍ以上離すこととします。ただし、

(1)区画道路に面して設けられた共同住宅の駐車場ゲート

(2)隣地のプライバシー等への配慮を目的として設ける柵

については、これらの施設は適用除外としております。また、これらの修繕等を行う場合も、適用しないものとします。３号壁面線につきましては、都市計画道路の境界線から建物の外壁まで0.5ｍ以上離すことといたします。

　４点目は、壁面後退区域の工作物の設置制限について説明します。壁面の位置の制限が定められている壁面後退区域内には、門、塀、フェンス、看板等の工作物を設置してはならないことといたします。ただし、

(1)電柱及び無電柱化に伴う変圧器等公共公益上必要なもの

(2)街路灯、出庫警報機等の交通安全上必要なもの

(3)生け垣、植栽ます等（ただし基礎を要するものについては、地盤面からの基礎の高さが0.6ｍを超えないものとする。）

(4)隣地のプライバシー等への配慮を目的として設ける柵で、震災時に倒壊のおそれのあるブロック塀その他これに類するものではないもの

(5)その他、景観等支障がないと市長が特に認めたもの

につきましては、適用しないものといたします。

　５点目は、高さの最高限度について説明します。幹線道路沿道地区は、議題２調布都市計画用途地域の変更（案）において、高度地区が25ｍ第二種高度地区に変更となります。しかし、後背部の低層住宅地区への配慮が必要となるため、地区整備計画において、高さの最高限度を制限いたします。また、中高層住宅地区につきましては、20ｍ第一種高度地区が指定されており、絶対高さが20ｍ以下に規制されておりますが、周りの低層住宅地との調和を考慮し、低層住宅地に面する部分を階段状に高さを低くするよう、高さの調整を図る規制を行う必要があるため、段階的な高さ制限を導入いたします。具体的な内容について説明します。

幹線道路沿道地区の高さの最高限度は、建築物の最高高さを20ｍとし、建築物の各部分の高さは、当該部分から前面道路の反対側の境界線又は隣地境界線までの真北方向の水平距離の0.6倍に５ｍを加えたもの以下といたします。中高層住宅地区Ⅰでは、前面道路の反対側の境界線から水平距離15ｍ以内の区域では高さ15ｍ以下とし、水平距離が15ｍを超えて20ｍ以内の区域では高さ18ｍ以下といたします。中高層住宅地区Ⅱでは、前面道路の反対側の境界線から水平距離15ｍ以内の区域では高さ12ｍ以下とし、水平距離が15ｍを超えて20ｍ以内の区域では高さ15ｍ以下といたします。

　６点目に、建築物等の形態又は色彩その他の意匠の制限について説明いたします。建築物の屋根、外壁及びこれに代わる柱並びに工作物の色彩については、街並みと調和した落ち着いた色調とし、狛江市景観まちづくりビジョン第２編ガイドライン編の規定に適合するものといたします。屋外広告物等を設置する場合には、狛江市景観まちづくりビジョン第２編ガイドライン編の規定に基づき、周囲の景観に配慮するよう、形態及び設置場所に留意したものといたします。

　７点目に、垣又は柵の構造の制限について説明いたします。道路に面して設ける垣又は柵の構造は、地盤面からの高さが1.8ｍ以下で生け垣又は透過性を有するフェンスとし、震災時に倒壊のおそれのあるブロック塀その他これに類するものを設けてはならないことといたします。ただし、

(1)垣又は柵の基礎の部分のうち、地盤面からの高さが0.6ｍ以下のブロック又はこれに類するもの

(2)門柱の袖壁の幅が2.0ｍ以内の部分

(3)隣地のプライバシー等への配慮を目的として設ける柵で、震災時に倒壊のおそれのあるブロック塀その他これに類するものではないもの

については、適用除外といたします。

　最後に、土地の利用に関する事項を説明いたします。建築行為等を行う場合は、敷地内の緑化、建築物の屋上や壁面の緑化に努めること、また、敷地内に既存樹木がある場合は、建築行為等に際して極力保全するように努めることとします。

　ここからは、議題２用途地域の変更（案）について説明いたします。用途地域につきましては、現在事業中の調３・４・16号線の整備にあわせて、沿道の商業機能及び業務機能等の地域の日常生活を支える都市機能の充実を目指して、事業認可取得後の調３・４・16号線の計画線から20ｍの範囲について、用途地域等の変更を行い、合わせて周辺の既存の用途地域境界線を整理いたします。また、大規模研究施設の周囲の道路を区画道路として位置づけておりますが、この道路が、これまでの開発行為によって拡幅整備され、地形地物の変更になったため、用途地域等の境界位置の変更を行います。計画図に記載のある番号の順に説明させていただきます。図中の①につきましては、第一種低層住居専用地域、建ぺい率40％、容積率80％から第一種住居地域、建ぺい率60％、容積率200％に変更いたします。変更面積は、50㎡です。②につきましては、第一種中高層住居専用地域から第一種住居地域に変更いたします。変更面積は、2.9haです。こちらの地区は、建ぺい率60％、容積率200％の変更はありません。③については、第一種中高層住居専用地域、建ぺい率60％、容積率200％から近隣商業地域、建ぺい率80％、容積率200％に変更いたします。変更面積は、160㎡でございます。④については、近隣商業地域、建ぺい率80％、容積率200％から第一種住居地域、建ぺい率60％、容積率200％に変更いたします。変更面積は、30㎡でございます。⑤については、第一種中高層住居専用地域、建ぺい率60％、容積率200％から第一種低層住居専用地域、建ぺい率40％、容積率80％に変更いたします。変更面積は、120㎡でございます。

　次に、議題３用途地域の変更に伴う高度地区の変更（案）について説明いたします。計画図に記載のある番号の順に説明します。図中の①につきましては、第一種高度地区から25ｍ第二種高度地区に変更いたします。変更面積は、50㎡でございます。②につきましては、20ｍ第一種高度地区から25ｍ第二種高度地区に変更いたします。変更面積は、2.9haでございます。③については、20ｍ第一種高度地区から第一種高度地区に変更いたします。変更面積は、120㎡です。

　続きまして、議題４用途地域の変更に伴う防火地域及び準防火地域の変更について説明いたします。図中の①につきましては、指定無しの地域から準防火地域に変更いたします。変更面積は、50㎡でございます。図中の②につきましては、準防火地域から指定無しの地域に変更いたします。変更面積は、120㎡でございます。

　次に、都市計画等の手続経過について説明いたします。資料１－４岩戸北二丁目周辺地区まちづくりアンケートの調査結果に示しております内容やこれまでの懇談会等においていただいた貴重なご意見・ご要望を踏まえ、地区計画の原案をとりまとめ、12月７日に都市計画法第16条の公告を行い、都市計画原案の縦覧を12月８日から12月21日まで行いました。縦覧者は４名でした。また、12月８日と９日に原案説明会を開催し、両日合わせて、69名（12月8日　23名、12月9日　46名）の参加者がありました。都市計画原案に対する意見書の提出期間は12月８日から12月28日まで設け、意見書は13通（11名、２団体）提出されました。都市計画原案縦覧中等に、新しく建築されたマンション住民や町会へ説明する機会をいただきその際にいただいたご意見、これまでの懇談会等や原案での主な意見については、本日の資料１－２まちづくりニュースレター第４号にまとめ、地区住民に配布しております。原案の縦覧後は意見書等をふまえ、地区計画の決定に係る都市計画の案の作成を行い、東京都知事への協議を申請いたしました。東京都からは「都として意見無し」との協議結果通知を平成30年２月７日付けで受理しております。その後、平成30年２月16日から２週間、都市計画法第17条に基づく縦覧及び意見書の受付を実施いたしました。縦覧者は２名、意見書数は地区計画案に対し５通（４名、１団体）、を受理しております。都市計画法第17条第２項の規定により提出されました本意見書につきましては、同法第19条第２項の規定により、その要旨を都市計画審議会へ提出することとなっておりますので、のちほどご報告させていただきます。今後の予定でございますが、本日ご審議をいただいた後、狛江市決定として３月下旬に告示する予定でございます。

　続きまして、都市計画法第17条に基づく意見聴取の手続における意見書の要旨及び市の見解について説明させていただきます。資料１－３をご覧ください。さきほど説明いたしましたとおり、意見書の件数は、岩戸北二丁目周辺地区地区計画の決定について５通あり、用途地域等の変更についてはありませんでした。なお、意見書については、地区計画に関すること及びその他の意見に分類しております。

　はじめに、地区計画の目標・方針について出された意見について説明いたします。５件の意見がありました。１点目は、「中高層地区のうちの残り現存電力研究所約３haについては、マンション群に囲まれた地区であり、都市公園、防災施設、保育園、研究所等の公共的施設地区とし、より具体的に地区整備計画として概略位置や規模等を決定すべき時である」というものでした。これに対する市の見解といたしましては、「公共建築物の配置については、狛江市公共施設整備計画をもとに検討し、防災公園の確保については、市内全体を総合的に考え、適切な配置を検討していきます。」としております。２点目は、「本地区計画案は、研究所の土地利用転換に合わせて良好な住環境の保全・形成を図ることを地区計画の目標として定めているが、地区整備計画は区域内の土地利用転換が行われる際に適用されるものとなっておらず、研究所が事業を長期的・安定的に運営していくことに対して支障を及ぼす内容となっている。土地利用転換が発生したときに初めて適用される、あるいはその時点で計画を策定するものとしていただくよう求める。」というものでした。これに対する市の見解といたしましては、「地区整備計画の実現については、土地利用の転換等による施設建築物の新築時に適合していただくことを基本として定めています。研究事業を長期的・安定的に運営していくことに対して、支障を及ぼす内容とは考えておりません。」としております。３点目は、「中高層住宅地区については、統一的整備計画地区とし、全周が４ｍの歩道状空地＋環境緑地で取り巻いた計画として決定しておくべきである。」というものでした。市の見解といたしましては、「地区施設の整備の方針に基づき、歩道状空地及び環境緑地の確保が将来にわたり必要と考えております。現況の良好な歩道状空地及び環境緑地を地区施設として保全し、将来あるべき姿は方針附図に示すことにより、必要な環境は適切に誘導できると考えています。」としております。４点目は、「現電研を大規模公園等公共的施設地区に決定していただきたい。」というものでした。市の見解といたしましては、「当該地は土地利用転換が進み、公園の確保等の必要性がより顕著になっていると認識しております。電力中央研究所（以下「電中研」という。）の敷地における公園の設置については、平成29年１月25日付け狛都ま発第000825号「一般財団法人電力中央研究所敷地内における都市計画公園設置の要望について」にて電中研に要望しています。なお、公園の整備につきましては、都市計画公園（都市計画施設）として整備できるよう、引き続き電中研と協議を進めてまいります。」としております。５点目は、「電研地区約３万㎡に対する今回の地区整備計画において、公共的地区として現存の樹木をそのまま残し、大規模公園地区や防災地区等の具体的な配置等決定しておくべきである。」というものでした。市の見解としましては、「電中研の敷地における公園の設置については、平成29年１月25日付け狛都ま発第000827号「一般財団法人電力中央研究所敷地内における都市計画公園設置の要望について」にて電中研に要望しております。なお、公園の整備につきましては、都市計画公園（都市計画施設）として整備できるよう、引き続き電中研と協議を進めてまいります。また、既存樹木の保全については、地区整備計画の「土地の利用に関する事項」において「敷地内に既存樹木がある場合は、建築行為等に際して極力保全するように努める。」としております。

　次に、壁面の位置の制限について説明します。２件の意見がありました。

１点目は、「中高層住宅地区の壁面位置の制限については、まちづくり委員会の提言を踏まえ、中高層住宅地区Ⅱの規制に統一すべきである。」というものでした。市の見解としましては、「現況の良好な歩道状空地及び環境緑地を地区施設として保全し、将来あるべき姿は方針附図に示すことにより、必要な環境は適切に誘導できると考えています。」としております。２点目は、「まちづくりを進めていく上で歩道状空地や環境緑地の確保が必要とのことであるが、これを研究所の負担のみにおいて行うのは、これまで研究所が敷地の一部を道路用地として貴市に提供してきた経緯を無視するものであり、容認できない。当該施設で今後起こり得る大規模修繕、改築・建替え等について何ら制限を受けずに実施することができ、長期にわたり安定的に検定事業を継続できるよう、検定事業がこの場所で実施されている間は壁面位置の制限が留保される内容とすることを求める。適用除外規定の範囲を超えての建築ができない事態となった場合、全国の水力発電所の発電用の水量や河川流量の適正観測に支障が生じるなど、公共の利益を阻害することとなる。」というものでした。市の見解としましては、「現況の良好な歩道状空地及び環境緑地を地区施設として保全し、将来あるべき姿は方針附図に示すことにより、必要な環境は適切に誘導できると考えています。今回の地区整備計画においては、壁面の位置の制限に抵触することとなる既存の研究所施設は適用除外とし、一定の範囲内において増築、改築、大規模の修繕又は大規模の模様替えをする場合も適用除外とする措置を設けております。地区の一部の土地利用が大きく変化する中、周辺の住環境との調和を念頭に歩道や緑地を連続的に確保することは、将来に向けて必要なまちづくりを誘導していく上で重要と考えております。」としております。

　高さについては、３件の意見がありました。「電研内の「将来高さの緩和を検討する地区」は、地区住民の多数が強く反対しており、削除すべきである。」「各地の高層マンションのビル風、電波障害、特定年齢層の急激な増加等を考えて高層を認めない高さ制限をかけていただきたい。」「研究所敷地中央部の高さ規制の緩和を検討することが示されているが、研究所敷地外周部の段階的な高さ制限を設けるのであれば、同時に地区計画の中で低層住宅地区に影響のない研究所敷地中央部の高さ規制について平成18年以前の状態に戻すよう求める。」というものでした。これに対する市の見解としましては、「低層住宅地区と中高層住宅地区との住環境の調和を図る解決策のひとつとして境界部分での壁面の位置の制限、階段状の高さ制限、歩道状空地や環境緑地の設置等を行う方針であり、その円滑な誘導を図るために一定程度の高さ制限の緩和の検討も必要となると考えています。今後の土地利用転換に際して、通路や緑地の確保及び道路沿い建築物の高さの制限などの周辺の街並みとの調和を考慮して、低層住宅地の住環境に影響のない範囲で建築物等の高さの最高限度の緩和等を地域の皆さまと話し合いを重ねながら検討していきたいと考えております。」としています。

　土地の利用に関する事項については、１件の意見がありました。「緑環境保全に対し要望書が、提出されている地区であり、ヒマラヤ杉の大木等の保全に、大規模公園、防災用地区、まちの保育園など、より具体的に地区整備計画として概略位置や規模等を決定すべき時である。」というものでした。市の見解としましては、「地区内の既存樹木の保全については市でも重要な取組と認識しており、地区整備計画の「土地の利用に関する事項」において「敷地内に既存樹木がある場合は、建築行為等に際して極力保全するように努める。」こととしております。

　ここからは、その他の意見として分類したものを説明いたします。８件の意見がありました。１点目は、「3.5ｍ歩道と0.5ｍの環境緑地保全により空間確保はできますが、緑の保全面は従前のヒマラヤ杉等に比べて大きく後退しました。道路整備により失われた緑の復旧（高木）を進めていただきたい。」これに対する市の見解としましては、「調布都市計画道路３・４・16号線の街路樹や植栽帯の整備のあり方についての参考意見とさせていただきます。」としております。２点目は、「３・４・16号線の街路樹整備に際して、高木が成長できるように配慮した植林をお願いしたい。樹木の選定、根をはるスペース確保等により、樹木が長く成長出来小鳥が戻る緑の街になると考えます。」というものでした。市の見解としましては、「今後の道路整備の際の参考とさせていただきます。」としております。３点目は、「短期間に販売されるマンションは特定年代の急増となり、一時的に公共施設やインフラに大きな負荷をかけることになるため、開発時期に時間差制限をかけて、居住者の年代の平準化を誘導することも必要と考えます。」というものでした。市の見解としましては、「今後のまちづくりの誘導の参考とさせていただき、調査・研究をいたします。」としております。４点目は、「新しくできたマンション住民の意見が反映されていない。」というものでした。市の見解としましては、「新しく建築されたマンションにつきましても、チラシやニュースは全戸に配布し、原案説明会及び都市計画法第16条縦覧、第17条縦覧や懇談会などの案内をしています。また、管理組合を通して日程を設定させていただき、新たにマンションに入居された方々へ説明する機会を設け、ご意見を伺っております。」としております。５点目は、「まちづくり委員を必ず、会合に参加させて頂き、議事の進行も委員会に委ねる。」というものでした。市の見解としましては、「まちづくり委員会には、必要な情報提供をさせていただきます。」としております。６点目は、「「まちづくりニュースレター第４号」と「岩戸北二丁目地区まちづくりアンケート調査結果」を都市計画審議会資料として提出願います。」というものでした。市の見解としましては、「都市計画審議会の参考資料として添付させていただきます。」としております。７点目は、「残りの電中研用地の調整のための協定を早急に締結し、切り売り乱開発を防止すべきである。」というものでした。市の見解としましては、「ご指摘の内容は、大規模開発事業の調整の仕組みに関する提案と考えております。現在開発事業に至る土地取引前の早い段階で、土地利用転換の動向を捉えるような仕組みを検討しているところです。」としております。８点目は、「完成した２棟のマンションと建設中のマンション群は同一土地所有者が切り売りし、同一事業体が１年置き程度の間隔で開発した同一事業であり、３棟全体で緑地等の提供をさせるべき事業である。今回の地区整備計画で、正しい都市づくりにコントロールする最後の時である。」というものでした。市の見解としましては、「狛江市まちづくり条例第57条に基づき、一団の土地とみなして開発調整を行っています。」としております。意見書の要旨と見解についての説明は以上です。

　以上で議題１、２、３、４についての説明を終わります。ご審議のほどよろしくお願いいたします。

会長：

　お疲れ様でした。議題１、２、３、４を一括して説明いただきました。意見交換、審議につきましても一括してお願いいたします。それではご質問・ご意見お願いいたします。

委員：

　何点かお伺いいたします。１番はじめに将来に高さ制限の緩和となっていると思いますが、住民の方の多くが高さ制限の緩和に反対しております。その点について先ほども説明ありましたが再度説明願います。

幹事：

　高さの緩和につきましては、地区計画の資料１－１の３ページ「建築物等の整備の方針」の２つ目「将来的に地区整備計画に盛り込むべき事項」に掲げております。下の３行に「なお、中高層住宅地区Ⅰ・Ⅱにおいては、既存の大規模研究施設の土地利用転換に際して、区面道路及び歩道状空地、環境緑地、通路、緑地の整備及びこれらの周辺まちづくりへの配慮に応じて、低層地区住宅地区から一定の水平距離を確保した建築物等の高さの最高限度の緩和を含む総合的な建築物等の整備計画を検討する。」と記載しております。低層住宅地区と中高層住宅地区の調和を如何に図るかというところが、この地区計画検討の1番最初のきっかけだったのですが、今この地区整備計画の中で例えば壁面後退や階段等の高さの整備を加える等の調和を図るしくみを作ろうということになっております。それだけではなく、更に円滑に誘導していくために一定程度調和が図れるという距離をおいた地区内部に関しては、まだ決まってはおりませんが高さの制限等を誘導していく仕組みを併せて考えていく必要があると将来の方針としてここで掲げております。アンケートの調査結果から、地域の皆様が高さについてこれまでのマンション計画等を踏まえて、高さに関してはナーバスな考えになっていることは認識しておりますが、将来的なまちづくりの誘導としてはこのようなことを検討していく必要があるということを記載しているものでございます。

委員：

　ありがとうございます。将来的にそういった誘導が必要ではないかと思うのですが、周辺住民は高さの調和について８割の方が反対している中で、将来の方針として高さの制限を緩和していくということですが、やはり周辺住民の理解が難しいと思うのがひとつと、中高層住宅地区に関しましては最低敷地面積を100㎡以上とするということから、一戸建てが建つ可能性があると想定されていると思うのですが、そういった場合、地区中心の高さの制限を緩和したとしても将来的に内側に一戸建てが建てば、高さの影響を受けてしまうことが十分に考えられると思います。今後の検討ということですが、どういった時点でどのように検討していくのか、地域住民の皆さんとの話合いをどのように進めていくのか、その点についてお話お聞かせ願います。

幹事：

　この点につきましては、今後の土地利用の転換がどのようになるのか、まだはっきりしていない状況ですので、かなり時間がかかるだろうと思っております。高さの話だけではなく、図示しております通路等も含めてどうあるべきかを考えていく必要があるため、いつどういう形で進めていくのかということについては、すぐにはお答えできかねる状態でございます。

委員：

　考え方としては、大規模研究施設の土地転換があるときに周辺の住民も含めて話し合っていくといった形で捉えてもよろしいでしょうか。

幹事：

　そこもまだ見える状況ではないため、お答えできない状況です。電中研については土地利用の転換をする予定はないというお話をお伺いしております。平成30年度に関しては、低層住宅地区の住民の方も大規模研究施設の方につきましても、懇談会等で意見交換を行い、みなさまの意見をどのように将来的に地区整備計画に盛り込む事項にしていくのかということを考える話合いは進めていきたいと考えております。

委員：

　平成30年度には、低層住宅地区だけでなく中高層住宅地区についても話し合いが行われるということでよろしいでしょうか。

幹事：

　地区計画は段階的に必要な変更をしていくものだと考えています。平成30年度は、低層住宅地区を中心的に話し合っていくことを予定しておりますが、中高層住宅地区や地域交流地区についても建築物の用途制限等の検討を行い、必要があれば変更していくことを考えていますので、多くのご意見をいただいていきたいと考えています。

委員：

　わかりました。どちらにしても地域の住民の皆さんの意見を踏まえながら一緒に検討していくということがよくわかりました。ありがとうございます。

会長：

　他にご意見・ご質問はありますでしょうか。

委員：

　電中研を中心とした地区の地区計画について、度々お話ししてきたのですが、本音を言えば、何年も前に地区計画ができていればよかったと思いますが、今後まちづくりの上で、大変重要な位置づけになる地区計画だと思います。周辺の地域の整備を考えていくのは大変いいことだと思います。電中研の将来が見えない部分もあるわけですが、地区計画の区域の大きな部分を占めている以上は、この全体の地域を整備する上で、電中研を開かれたものとして周りと一緒に計画を進めて、規制と緩和の両方を織り交ぜた地区計画というものを継続的に話し合いながら進めていくのは大変重要なことだと思いますので、それについては私からも要望させていただきます。

会長：

　他にご意見・ご質問はありますでしょうか。

委員：

　２点ほど質問ですが、１点目は、資料１－３の防災公園の確保について市内全体で適切な体制を検討していきますということですが、具体的に何か全体としての計画があるのか、どこでやるのかを教えていただきたい。都市計画の手法で行うものとそれ以外もあると思います。２点目は、重要な点であると思うのですが、大規模開発事業の調整の仕組みについて、土地利用転換の動向をあらかじめ捉えるため、事前に把握できるような仕組みを検討しているということですが、どういう仕組みを考えているのか分かる範囲で教えてください。

幹事：

　まず公園の配置等についてですが、市内の公園の配置については、平成24年度に狛江市建設環境部として計画している方針がございます。岩戸北の電中研あたりで防災的な公園をつくるということに関しては地区計画の計画書等には載ってはいないのですが、この地域は公園空白地域になりますので、電中研には防災的な機能をもった都市計画公園としての整備をしたいということを要望して調整を行っているところでございます。この調整は、都市建設部まちづくり推進課が窓口になって進めています。土地利用転換の動向についての事前に把握できるような仕組みについては、まちづくり条例の手続きをするなかで把握できるよう、条例の改正の検討をしております。その中で大規模土地取引についての事前の届出をしていただくということを盛り込む予定です。実際には土地の取引がある６ヶ月前までに届出していただいて、市が届出の内容に対する助言を行うような仕組みを考えております。土地の状況等により、助言の内容が変わる可能性がありますが、あらかじめ土地取引の前に、後々の手続きの中で調整事項なりうる事項について、助言する手続きについて条例の中に盛り込む検討を行っております。

委員：

　まちづくり条例の中でそのような規定を設けることは有効だと思うのですが、時間的余裕がなく、地域の住民の方と話し合うことになってしまうと考えます。早めに手を打てるような仕組み、先手を打てるような行政を行っていかないと、問題が起こる可能性があるのではないかと思います。市としては、条例だけではなく、先手を打てる都市計画を行っていただきたいと思います。

会長：

　非常に需要な事項であると考えます。土地取引の段階になると遅い気がいたします。その前に市の都市計画行政の考え方を相手に理解してもらえるように伝え誘導していく機能が都市計画にはありますので、コミュニケーションをとりながら、皆様のご意見をもとに積極的に調整をしていただきたいと思います。

会長：

　他にご意見、ご質問等ありますでしょうか。

委員：

　土地取引の段階だと、地区計画を作るのはむずかしい中で、次々にマンションが建設されることになると思います。そのため、高さについて階段状の規制を行う等を狛江市の全体のルールにしていくことで、今後他のところでも住民との調和がより図られると考えます。ひとつずつの地区計画を作成する形ですと、実際目の前で事が起こらないと、地区計画を作る雰囲気にならないので事前にそういった枠をかけていくということをぜひ検討していただきたいと思います。

会長：

　他にご意見、ご質問等ないようでしたら、この議題につきまして採決をいたします。

　議題１調布都市計画地区計画岩戸北二丁目周辺地区地区計画の決定（案）についてご異議ない方は挙手願います。

　（全員挙手）

　全員挙手により、狛江市都市計画審議会条例第７条第３項の規定に基づき、本案件についてはご異議ないものと認め、可決といたします。

　議題２調布都市計画用途地域の変更（案）についてについてご異議ない方は挙手願います。

　（全員挙手）

　全員挙手により、本案件についてはご異議ないものと認め、可決といたします。

　議題３調布都市計画高度地区の変更（案）についてについてご異議ない方は挙手願います。

　（全員挙手）

　全員挙手により、本案件についてはご異議ないものと認め、可決といたします。

　議題４調布都市計画防火地域及び準防火地域の変更（案）ついて、ご異議ない方は挙手願います。

　（全員挙手）

　全員挙手により、本案件についてはご異議ないものと認め、可決といたします。ありがとうございました。本日の議題１から４までは全て可決といたします。続きまして、その他の議題について、幹事から報告をお願いいたします。

幹事：

　事務局からご報告が３点ございます。まず１点目、資料はご用意しておりませんが、調布都市計画生産緑地地区の都市計画変更についてご報告いたします。平成29年12月18日に開催いたしました第３回狛江市都市計画審議会におきましてご審議いただいた件でございます。こちらにつきましては、12月18日付けで原案のとおり了承をいただいております。その後、平成29年12月22日に告示いたしまして、狛江市告示第450号にて告示を行っております。

　２点目は、狛江市生産緑地地区の下限面積引き下げについて、説明いたします。平成29年６月に都市緑地法等の一部を改正する法律を受け、生産緑地法の一部が改正されたことで、地方公共団体が条例を制定することにより生産緑地地区の指定面積の要件が500平方メートルから300平方メートルまで引き下げることができるようになりました。狛江市内には300平方メートルから500平方メートルまでの面積の宅地化農地が一定程度存在していると考えられることから、これまでの運用規準等の見直しをふまえ、必要性の検討を行い、減少傾向にある都市農地の保全と創出を図るため、狛江市生産緑地地区に定めることができる区域の規模に関する条例を制定する方向で進めております。条例案（骨子）が固まり、資料２のとおりパブリックコメント及び市民説明会を実施します。なお、条例案骨子は、資料２の裏面のとおり２条程度のものです。条例の制定及び施行のスケジュールについて説明いたします。平成30年９月に条例案を第３回定例会に上程し、周知期間を設け平成30年11月１日から施行したいと考えております。なお、300平方メートル以上の農地の生産緑地地区への指定についての受付を施行日に合わせ平成30年11月１日から行い、平成31年度中に都市計画変更手続きをすることを考えております。

　３点目は、狛江市都市計画審議会の傍聴者の員数の変更について、説明いたします。傍聴者につきましては、狛江市都市計画審議会の会議の公開に関する取扱要綱第５条に基づき傍聴者の員数を定めており、これまでは７人以内としておりました。他市の状況をふまえ、このたび、さらなる望ましい都市計画を推進し、市民協働を図ることを目的として、員数を10人に変更を行いました。また、状況に応じて、会長の判断により員数の調整をすることができるよう変更いたしました。改正いたしました要綱を資料３としてご用意しておりますので、ご確認ください。

会長：

　説明が終わりましたが、他に何かありますか。それでは、本日の狛江市都市計画審議会はこれにて終了いたします。